主持人：歡迎四位大咖，下面是云南地產(chǎn)界的記者，今天是第三屆昆明房地產(chǎn)高峰論壇群訪時(shí)間，我先給大家和三位大咖分別進(jìn)行采訪，大家做好準(zhǔn)備。

我們現(xiàn)在開(kāi)始提問(wèn)。

提問(wèn)：現(xiàn)在房地產(chǎn)出現(xiàn)并購(gòu)的問(wèn)題，昆明多多少少也存在這樣的問(wèn)題。房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)，我想問(wèn)對(duì)房地產(chǎn)出現(xiàn)的這種情況，于昆明房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展而言，你們這邊有什么好的建議？

陳淮：并購(gòu)是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個(gè)健康趨勢(shì)，沒(méi)有一個(gè)國(guó)家、一個(gè)經(jīng)濟(jì)體、一個(gè)社會(huì)發(fā)展能夠保證生下來(lái)的孩子都能長(zhǎng)大。所以行業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程中必然產(chǎn)生優(yōu)勝劣汰，不斷淘汰病弱的整體是整體素質(zhì)進(jìn)化所必不可少的一個(gè)自然過(guò)程。高效率資源支配的淘汰，低效率的支配一方面有并購(gòu)，另一方面還有新苗長(zhǎng)出來(lái)。90年代整整十年，我們涌現(xiàn)了一大批名牌的家電企業(yè)、產(chǎn)品，那時(shí)候丈母娘需求就是冰箱、彩電、洗衣機(jī)，長(zhǎng)虹、雪花等等廠長(zhǎng)很牛，比任總還牛。到了2001年這些名牌企業(yè)和名牌產(chǎn)品基本上都死光了，沒(méi)妨礙后十中年中國(guó)家電業(yè)成為世界第一個(gè)家電行業(yè)，產(chǎn)業(yè)無(wú)爭(zhēng)議的世界第一。所以剛才說(shuō)到?jīng)]有什么全新，劉翔退役不等于中國(guó)的跨欄就沒(méi)有更好。

提問(wèn)：我有一個(gè)問(wèn)題想問(wèn)陳主任，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)調(diào)控以后2014年進(jìn)入長(zhǎng)效機(jī)制的建立，限購(gòu)和限貸的趨勢(shì)先后放松，今后是以市場(chǎng)主導(dǎo)，政府引導(dǎo)為主，您如何看待未來(lái)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展？特別是馬上到來(lái)的2015年。

陳淮：主場(chǎng)主導(dǎo)，政府引導(dǎo)不是陳老師說(shuō)的，沒(méi)那么大的學(xué)問(wèn)，是3月16日國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃里面說(shuō)的。

另外主場(chǎng)主導(dǎo)和前面小姑娘問(wèn)到是一樣的，這個(gè)行業(yè)靠的是優(yōu)勝劣汰，依靠資源重新優(yōu)化配置。這么好的地，這么好的需求，你玩不下去了，那就別玩。資源重新優(yōu)化配置過(guò)程就是未來(lái)20年房地產(chǎn)發(fā)展的過(guò)程。至于說(shuō)市場(chǎng)主導(dǎo)下我們?cè)趺礃觼?lái)順應(yīng)市場(chǎng)，這是一個(gè)大話題，當(dāng)前政策為短期穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，穩(wěn)增長(zhǎng)是一個(gè)很復(fù)雜的話題，不是三句話兩句話就能說(shuō)清楚的，比如說(shuō)前三季度物價(jià)低迷，但2%以下意味著經(jīng)營(yíng)運(yùn)行偏了，但問(wèn)題在于物價(jià)水平不是因?yàn)橹袊?guó)產(chǎn)能過(guò)�；蛘咧饕�?yàn)楫a(chǎn)能過(guò)剩，而是因?yàn)閲?guó)際大宗商品價(jià)格持續(xù)走低，諸位專業(yè)的財(cái)經(jīng)記者知道，最近三個(gè)月以來(lái)黃金、鐵礦石、石油一路低迷，都是傳到國(guó)內(nèi)造成的。那么對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)，用任總的話說(shuō)就是趕緊從床底下拿出來(lái)，要到用的時(shí)候穩(wěn)增長(zhǎng)發(fā)揮應(yīng)有的作用，因?yàn)樗皇橇ν炜駷懢湍艿肿〉模k不到，但希望發(fā)揮穩(wěn)定國(guó)民經(jīng)濟(jì)的度。

再一個(gè)可以積極穩(wěn)妥地推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化，這里面主要包括今天所討論的新的產(chǎn)業(yè)園區(qū)和所處昆明二三線、三四線以及中西部的歷史和現(xiàn)代化。

第三是推進(jìn)改革，改革就包括金融、土地、行政作為主導(dǎo)方針，改為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)成為資源配置的主導(dǎo)型力量。至于說(shuō)限購(gòu)限貸，媒體喜歡用一個(gè)詞，前兩個(gè)沒(méi)有問(wèn)，后面就會(huì)問(wèn)到，為什么？第一層意思是原來(lái)的行政手段適時(shí)退出，本來(lái)就不可能長(zhǎng)久，任總小三能長(zhǎng)久得了嗎？她得退出。那在合理市場(chǎng)供求關(guān)系下及時(shí)退出、平穩(wěn)退出是一個(gè)成功的政策調(diào)整。我退了，本來(lái)血壓高，現(xiàn)在血壓降下來(lái)了，很正常了，那不是很好嗎？這是政策退出很好。

另外，在過(guò)去也不能叫綁，即便在限購(gòu)限貸的時(shí)候，利率水平還是25年來(lái)的最低點(diǎn)，如果這就叫綁，那趁早金盆洗手退出江湖，恐怕今后二十年高于或者貨幣供給成本高于現(xiàn)在的，是絕大多數(shù)。

最后，政策發(fā)展趨勢(shì)健康，有益推動(dòng)我們行業(yè)自身的凈化。莊稼地里過(guò)去一些年胡傳魁抗日義勇軍等等，都是需要淘汰一部分，淘汰到最后中國(guó)人就打勝了，淘汰到最后我們的市場(chǎng)就健康了。

謝謝。

主持人：剛才陳總這邊問(wèn)了兩個(gè)問(wèn)題，接下來(lái)把力量放點(diǎn)給任總、丁總、廖總？

提問(wèn)：在金融板塊上云南潤(rùn)城是最大的項(xiàng)目，類似潤(rùn)城項(xiàng)目在政府規(guī)劃環(huán)境下，以金融為主導(dǎo)的綜合體，發(fā)展機(jī)遇和發(fā)展方向是什么？

任志強(qiáng)：我們昨天才來(lái)，今天就說(shuō)把這個(gè)城市的事情說(shuō)清楚。為什么？從宏觀上來(lái)說(shuō)能，但在微觀上做不到。就昆明來(lái)說(shuō)建立一個(gè)什么金融街，是不是金融街，最后的結(jié)果是看有多少個(gè)銀行在里面，有多少個(gè)金融機(jī)構(gòu)，比如說(shuō)決算、在建、市場(chǎng)、多少個(gè)金融管理機(jī)構(gòu)，如果銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)什么都搬過(guò)來(lái)了，相關(guān)企業(yè)也搬過(guò)來(lái)，這方面一通知開(kāi)會(huì)，我們就到。金融機(jī)構(gòu)最大好處是不光一行三會(huì)，通知什么時(shí)候開(kāi)會(huì)都能到，并且是走路。所以最終結(jié)果是看了以后是什么，北京金融街、CBD，如果沒(méi)有這些地方，辦公效率將大大降低，例如在香港中環(huán)，這都是很清楚的體現(xiàn)出來(lái)的。第五大道傳媒，或者其他媒體，都有具體的分工。開(kāi)發(fā)商要解決歷史問(wèn)題，辦公樓要有商業(yè)配置才好。金融街也是有起伏的，開(kāi)始上來(lái)下去，下來(lái)又上去，最后是管理機(jī)構(gòu)。我覺(jué)得要實(shí)現(xiàn)看建筑物里的企業(yè)才能起到。

主持人：接下來(lái)我們也讓廖總說(shuō)一下？

廖總：一定是看公共資源，形式不重要，重要的是內(nèi)容，功能重于形式。大家知道潤(rùn)城做得云南最好的需求，花了9個(gè)億，中小學(xué)100個(gè)。

第二，要做金融產(chǎn)業(yè)中心園區(qū)，我不知道企業(yè)們想清楚了沒(méi)有，政府想清楚了沒(méi)有？為什么要到底做，剛才任總已經(jīng)說(shuō)了，很現(xiàn)實(shí)的目的是提高效率，降低交易成本。但作為昆明或者云南邊疆身份、邊疆城市，從改革開(kāi)放的后方變?yōu)楦母镩_(kāi)放的橋頭堡，這對(duì)云南人、昆明人提出很重要的問(wèn)題。

昨天我跟任總聊天，云南的企業(yè)相互交流少，對(duì)金融工具、金融產(chǎn)品的理解非常單一，就知道找銀行貸款，貸不到款就民間借貸。我們作為云南的企業(yè)是低水平。那做這個(gè)金融中心我想是不是要解決就業(yè)人口，我們知道香港經(jīng)濟(jì)有20萬(wàn)的就業(yè)人口，所以對(duì)就業(yè)人口的解決微不足道，是不是提升地方政府的GDP，直接提升我們都知道金融業(yè)GDP是怎么計(jì)算的，對(duì)昆明市或者云南省的貢獻(xiàn)，實(shí)際貢獻(xiàn)是很低。

第三，是不是增加地方人民政府的稅收，顯然不是。我們知道金融企業(yè)，基本上央企都交給北京。所以就業(yè)、稅收和GDP，對(duì)地方人民政府是沒(méi)有的，但我們?yōu)槭裁匆鲞@個(gè)金融中心？第一，效率很高。第二，最重要的是金融中心作為一個(gè)釋放效益，企業(yè)、政府對(duì)金融的再起，這對(duì)云南人、昆明人來(lái)說(shuō)最重要的一點(diǎn)。通過(guò)金融產(chǎn)品的應(yīng)用、經(jīng)濟(jì)杠桿的影響，對(duì)云南經(jīng)濟(jì)、昆明經(jīng)濟(jì)起到翻天覆地的騰飛，來(lái)提升云南的發(fā)展速度和發(fā)展水平。我理解金融中心是這樣的。

提問(wèn)：我有一個(gè)問(wèn)題，在今年年初那段時(shí)間，一大堆人在追著問(wèn)你房?jī)r(jià)問(wèn)題。我對(duì)您之前接受的采訪大概看了一下，比如說(shuō)在12年講中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還要火20年，今年3月份在北京中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)發(fā)布會(huì)上您講中國(guó)房地產(chǎn)要活十七八年，今年8月份講到中國(guó)房地產(chǎn)還有7-8年的市場(chǎng)，那今天您怎么看待這個(gè)問(wèn)題？

任志強(qiáng)：我沒(méi)說(shuō)。7年-8年的概率是城鎮(zhèn)化率，要到70%是到2025年和2030年，城鎮(zhèn)化率要到70%的時(shí)候，城鎮(zhèn)化率要達(dá)到70%是很重要的因素。發(fā)達(dá)國(guó)家比如說(shuō)美國(guó)、德國(guó)、日本，大家城鎮(zhèn)化率是50%-70%，大概利用是40年，勞動(dòng)力解放以后就逐漸提高了，亞洲四小龍臺(tái)灣、日本等，他們從50%的到70%是用了15年，馬來(lái)西亞用了15年，我們現(xiàn)在用了20年的時(shí)間，應(yīng)該說(shuō)我們是到2025年達(dá)到70%。我一直很奇怪為什么不看世界，2010年全世界城鎮(zhèn)率40%多，不是說(shuō)中國(guó)，全世界發(fā)展都這樣。在未來(lái)十年中僅僅亞洲再過(guò)十年的時(shí)間，可以看到60-70%億不讓他們進(jìn)城也沒(méi)有，有戶籍制度。所以我們是慢了，80后進(jìn)城還會(huì)農(nóng)村嗎？只要取消行政干預(yù)的因素，城市發(fā)展速度會(huì)很快。400億到440億才能滿足城鎮(zhèn)化率的需求，每年都要有折舊，5%，是20個(gè)億左右，現(xiàn)在每年就10個(gè)億，怎么不靈呢？按照美國(guó)已經(jīng)90%的城鎮(zhèn)化率，日本超過(guò)90%，是不是就沒(méi)市場(chǎng)？不是�，F(xiàn)在連房地產(chǎn)增加值GDP都在36%左右，未來(lái)發(fā)展過(guò)程中人們?cè)谏钚枰倪^(guò)程中，住房支出是越來(lái)越大，而不是越來(lái)越小。吃的、穿的是下降最快，而住房消費(fèi)增長(zhǎng)最快，然后是精神娛樂(lè)健康這幾個(gè)上漲的比較快。未來(lái)發(fā)展需求我那天跟記者說(shuō)，中國(guó)改革以前解決是第一、第二的消費(fèi)，改革以后解決小康問(wèn)題，第一個(gè)條件就是住房。那再往上走，到了自我尊嚴(yán)的時(shí)候還有住房。所以在任何過(guò)程中人們消費(fèi)過(guò)程中不妨消費(fèi)只能是越來(lái)越高，而不是越來(lái)越低。只能說(shuō)房子越蓋越好沒(méi)有那么多的折舊，一手放會(huì)越來(lái)越少，二手房會(huì)越來(lái)越多。為什么？開(kāi)發(fā)商最終不是再去新建。

陳淮：這個(gè)問(wèn)題直接說(shuō)多少年，三十年、十五年。

提問(wèn)：我看您以前說(shuō)過(guò)一句話，“買(mǎi)了中國(guó)的房子是最幸福的”，結(jié)合任總您現(xiàn)在還看嗎？

陳淮：你結(jié)婚了嗎？

回答：沒(méi)有。

陳淮：結(jié)婚祝你白頭偕老，過(guò)了二十年你還祝我白頭偕老嗎。我是08年說(shuō)的，指的是當(dāng)時(shí)和外匯期貨，石油、黃金、股票相比較，房地產(chǎn)是最劃算的。

第二，迄今為止中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)仍然是全球房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)最穩(wěn)定的。而且沒(méi)有疑義、沒(méi)有懸念解釋這句話，中國(guó)十年到二十年仍然是房地產(chǎn)市場(chǎng)需求最大和增長(zhǎng)最快的。今后中國(guó)房地產(chǎn)是全球穩(wěn)定性最好的，在座買(mǎi)房子和沒(méi)買(mǎi)房子，聽(tīng)說(shuō)親朋好友買(mǎi)房子的，有多少賠了錢(qián)的，請(qǐng)舉手我看一下？（沒(méi)有）。那不好嗎。而且我們沒(méi)有懸念，今后十到二十年，還是規(guī)模最大和增長(zhǎng)速度最快。

像第一位小姑娘提到有些開(kāi)發(fā)商活不下去，在全球規(guī)模最大、增長(zhǎng)最快的時(shí)候，你這種是不是被淘汰了。那這樣的市場(chǎng)不能活，就另找地方，實(shí)際上市場(chǎng)之爭(zhēng)并非僅僅是剛才任老師說(shuō)了一堆數(shù)，城鎮(zhèn)化率、人口增長(zhǎng)多少，這僅僅是一個(gè)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。現(xiàn)在已經(jīng)住在房子里面的昆明人，八成在未來(lái)5-8年左右要換房子，聽(tīng)好，住到房子里的人，5-8年八成，為什么？因?yàn)槌梢?guī)模金如白善區(qū)。中國(guó)還是一個(gè)老工業(yè)基礎(chǔ)，有40%-50%還住在房改房里頭，早已適應(yīng)今天的需要。衛(wèi)生間不能叫衛(wèi)生間，頂多叫一個(gè)馬桶。這樣一個(gè)過(guò)程算在內(nèi)了嗎？上海有三成人已經(jīng)完成了改善性過(guò)渡，還得是戶籍居民，8-10年他們要進(jìn)入享受期，要雙衛(wèi)、40-50米的客廳，這還和人口沒(méi)關(guān)系。第三，價(jià)格高低、漲落大小不取決于任志強(qiáng)、廖總花了多少錢(qián)，比如說(shuō)綠化、修地鐵、配置好的教育醫(yī)療、商業(yè)資源，只要有人不停地在花錢(qián)，房子就越來(lái)越貴。別老問(wèn)房子的成本多少錢(qián)，地鐵修到哪兒，小區(qū)照樣建。如此帶來(lái)的變化算在內(nèi)了嗎？而且今后一段時(shí)間城市規(guī)模調(diào)整，36號(hào)我提國(guó)家新興城鎮(zhèn)化老人沒(méi)記這數(shù)，兩位數(shù)以內(nèi)的還行。咱們核心市區(qū)1000萬(wàn)以上的六個(gè)，300-500萬(wàn)的是二十六七個(gè)，這三個(gè)層次一共加起來(lái)二百六七十個(gè)。我們需要多少這樣規(guī)模的城市？500-800。現(xiàn)在才200多。

任志強(qiáng)：只能把現(xiàn)在的500變成1000。

陳淮：得把30萬(wàn)變成50萬(wàn)以上，因?yàn)槿丝谶^(guò)少了，產(chǎn)業(yè)承載率是不夠。發(fā)展金融產(chǎn)業(yè)園行嗎？30萬(wàn)能聚集高端人士嗎？30萬(wàn)以下、50萬(wàn)以下的人口基礎(chǔ)設(shè)施是不經(jīng)濟(jì)，怎么給你設(shè)置，雨污分離管網(wǎng)，怎么配置垃圾無(wú)害化成立，等等，這對(duì)云南來(lái)說(shuō)就極端重要，在未來(lái)一段時(shí)間城市結(jié)構(gòu)的調(diào)整，是及其重要。三個(gè)層級(jí)的建設(shè)發(fā)展，人口的流入算在內(nèi)了嗎？縣城往市級(jí)搬，本來(lái)就是城鎮(zhèn)人口，搬、流動(dòng)帶來(lái)的需求有大，算在內(nèi)了嗎？遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止是任老師說(shuō)的65%-75%的需求。

最后說(shuō)一個(gè)為什么講產(chǎn)業(yè)園重要，有四個(gè)重要未來(lái)10-20年國(guó)家將不計(jì)成本投入戰(zhàn)略期，這四個(gè)戰(zhàn)略期關(guān)系到中國(guó)的核心利益極為重要：第一，新疆，不用說(shuō)了，關(guān)系民族團(tuán)結(jié)、領(lǐng)土完整、國(guó)家主權(quán)，不計(jì)成本把地鐵等方面建設(shè)發(fā)展好。第二，海峽。福建、臺(tái)灣，對(duì)我們的核心利益多重要。第三，長(zhǎng)春、吉林、黑龍江，黃河以北沒(méi)有面對(duì)外海這樣的出�？�。第四，和昆明有關(guān)。北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)。中國(guó)要想打破中國(guó)貿(mào)易壟斷，必須自己手里掌握一個(gè)貿(mào)易集團(tuán)，打破北美自貿(mào)區(qū)，得打破不開(kāi)門(mén)不讓我進(jìn)去，今天APEC都在講亞太自貿(mào)區(qū)，不是東盟自貿(mào)區(qū)。但這自貿(mào)區(qū)現(xiàn)在南貴昆三個(gè)城市廣西走在前面，昆明不迎頭趕上的話我們會(huì)邊緣化。廖總項(xiàng)目是讓昆明在這樣一個(gè)高端競(jìng)爭(zhēng)中、戰(zhàn)略核心產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程中一個(gè)棋子，自覺(jué)地扮演了這樣一個(gè)角色。沒(méi)意識(shí)到昆明產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)如果不能夠盡快升級(jí)，向區(qū)域性國(guó)際化。沒(méi)有這樣的交易能力，在南貴昆三角區(qū)將被邊緣。另外，對(duì)國(guó)家核心利益極端重要，現(xiàn)在盡管和南邊東盟十國(guó)有摩擦，但經(jīng)濟(jì)利益最終還得走。

至于說(shuō)二十年還是十八年這沒(méi)意義，但是長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略過(guò)程，順便說(shuō)房?jī)r(jià)短期漲跌，限購(gòu)限貸五這都是短期性的事情，中國(guó)城市化和房地產(chǎn)是一個(gè)長(zhǎng)期發(fā)展的過(guò)程，感冒吃康泰克是短期的事，不是說(shuō)吃康泰克或者不吃康泰克對(duì)前景有多大的影響。

云南信息報(bào)：我想問(wèn)丁總這邊，您之前說(shuō)到限購(gòu)限貸取消對(duì)樓市影響有限，但房地產(chǎn)企業(yè)還需要自救，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)現(xiàn)在的挑戰(zhàn)有什么樣的建議？房企未來(lái)怎樣尋找新的機(jī)遇？另外跟您的專業(yè)有關(guān)系，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，特別是房地產(chǎn)營(yíng)銷方面與互聯(lián)網(wǎng)如何形成有效的結(jié)合？

丁祖昱：下午會(huì)講這個(gè)。

第一個(gè)問(wèn)題也是有一個(gè)背景，正好是7月份還是8月份，當(dāng)時(shí)大家上半年銷售指標(biāo)完成得馬馬虎虎又面臨著下半年的銷售指標(biāo)，壓力很大，各地限購(gòu)取消，或者各地方開(kāi)始調(diào)整放松，很多房企當(dāng)時(shí)在問(wèn)我是不是現(xiàn)在躺下來(lái)等政策，政策來(lái)的房子就可以賣(mài)，基于這樣的背景我說(shuō)了，與其去等所謂限貸放松的政策，還不如自己去做一些事情。因?yàn)檎邅?lái)了如果市場(chǎng)好大家都會(huì)好，不用你去考慮，如果政策來(lái)了市場(chǎng)不好，你還得自己靠自己。當(dāng)時(shí)我說(shuō)更多的是靠自己。當(dāng)然，今天看到9·30政策出臺(tái)以后對(duì)購(gòu)房者的信心有恢復(fù)，短期交易量也會(huì)有提升，回過(guò)頭來(lái)對(duì)開(kāi)發(fā)商信心也有所恢復(fù)，是成交量的上漲。

在這種情況下但沒(méi)有改變目前供大于求的格局，并沒(méi)有改變，10月份單純單月的供應(yīng)和成交相比，供應(yīng)略大于成交，雖然賣(mài)的快，但上市量也在增加。所以在這種情況下繼續(xù)提醒開(kāi)發(fā)企業(yè)，今天別認(rèn)為政策支持你，就可以漲價(jià)了，或者躺在政策上不著急了，還得干好自己的活、做好營(yíng)銷工作，以價(jià)換量。大概是這樣的背景，包括現(xiàn)在我給予開(kāi)發(fā)企業(yè)還是同樣的建議。

主持人：謝謝，我相信不管是今天早上單訪還是群訪，四位給我們很多新方向、新思維，接下來(lái)好戲還在后頭，下午一點(diǎn)半再見(jiàn)，非常感謝四位，也非常感謝記者朋友們。

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