任志強：他們害了中國樓市很多年！

幾乎所有的經(jīng)濟(jì)學(xué)家們都在用中國的情況與國際的情況對比，去討論中國的經(jīng)濟(jì)問題，特別是對比討論中國的房地產(chǎn)問題。但幾乎所有的討論中都忽略了中國的特色與國際慣例的差別，特別是一些名詞，它們害了中國樓市很多年。

我們套用這些名詞套用卻忽略了這些名詞的內(nèi)在含意，忽略了產(chǎn)生這些名詞背景的原因，因此在社會中造成了極大的誤解和錯判。但卻對官方的政策制定產(chǎn)生了極大的影響，導(dǎo)致各種行政調(diào)控對市場產(chǎn)生了逆向發(fā)展的引導(dǎo)作用，并一錯再錯的誤導(dǎo)著中國的經(jīng)濟(jì)和民心。

我僅舉幾個常用的詞，解釋其中的定義和中國特色的差別。

房價收入比誤導(dǎo)政策

這是個衡量房價和國民收入之間的關(guān)系，平衡市場價格與購買能力的比例，也是一個重要的判斷市場房價的指數(shù)。

國際的房價收入比定義為：國民收入的中位數(shù)，每套住房面積的中位數(shù)與房屋價格的中位數(shù)，三者之間的關(guān)系。

之所以用中位數(shù)作為基礎(chǔ)是不論奢侈性消費的情況 ，只兼顧社會的中位以下水平。

購買力的中位數(shù)是指居民的中位數(shù)收入水平，兼顧著中位數(shù)以下的消費能力，而不計算高收入者的消費能力。

房屋面積的中位數(shù)同樣是指全社會住房水平的中位數(shù)標(biāo)準(zhǔn)，高于此標(biāo)準(zhǔn)的則為高消費能力。

房屋價格的中位數(shù)同樣是指全社會每套住房價格的中位水平，而非指含高消費的特殊產(chǎn)品。

中位數(shù)堅持的是以社會中位水平的情況，以保護(hù)和兼顧低于中位數(shù)水平的家庭住房問題而不計算高消費的水平。

中國在計算物質(zhì)指數(shù)時，同樣把一般消費品納入指數(shù)，而將奢侈品消費排除在外是同一意思。

但中國的住房價格卻從未公布過中位數(shù)，而是使用的平均數(shù)。平均數(shù)的最大誤導(dǎo)就是將高消費的水平并入其中而對市場產(chǎn)生了巨大的誤導(dǎo)。

當(dāng)社會用平均數(shù)去計算收入水平時就大大的提高了平均收入的水平，而用平均房價時不但提高了房價的水平，同時忽略了低房價商品的存在并在市場引發(fā)漲價的恐慌。同時不使用住房面積的中位數(shù)也會提高了全社會的住房要求和標(biāo)準(zhǔn)，產(chǎn)生過度的追求。

2016年底的數(shù)據(jù)是全國平均房價超過萬元的城市19個，其中平均房價超過2萬元的城市9個，全國平均房價不到8000元/平方米，但中位數(shù)則不到4000元/平方米，相差近一倍。

2016年底長沙市（含區(qū)縣）平均房價為7000多元/平方米，最低價2000多元/平方米，最高近30000元/平方米，但中位數(shù)不到4000元/平方米，大約也與平均數(shù)相差近一倍。

上海市最高房價為30萬元/平方米，最低則只有2萬多元/平方米，平均價約為5.4萬元/平方米，中位數(shù)則不到3萬元/平方米，也幾乎相差近一倍。

可見無論是城市還是全國，平均數(shù)與中位數(shù)之間的差距大約都在40%以上，平均數(shù)大大提高了市場對房價的認(rèn)知。

中國城市的戶均面積約為75平方米左右，但中位數(shù)則不是60平方米。如上海的戶均為68平方米，但中位數(shù)則不足50平方米。許多學(xué)者都按每戶90-100平方米計算房價，這就大大抬高了房價的總量。

房價的平均數(shù)和房屋面積的數(shù)據(jù)遠(yuǎn)大于中位數(shù)就會使計算中的總房價遠(yuǎn)超過按中位數(shù)計算出的結(jié)果，并讓這個差距遠(yuǎn)遠(yuǎn)的大于50%，變?yōu)槌杀对鲩L了！

當(dāng)中國計算收入時通常會按統(tǒng)計局公布的人均收入或職工收入計算，但這些收入均以工資收入為主。許多富人的收入?yún)s并非主要來自于工資收入，這就讓平均收入的水平大大低于實際收入水平。

國際上的計算中位數(shù)收入時，則在收入中包括財產(chǎn)性收入、投資收益、廣告收益、一次性勞務(wù)、稿件等其他收入。這就讓兩者之間的收入計算范圍出現(xiàn)了極大的差異，并使計算收入比時出現(xiàn)無法對比的情況。

因此中國所有的專家、經(jīng)濟(jì)學(xué)家們喊出的房價收入比都是與國際計算非統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，并具有極大偏差和欺騙性的計算。完全不具有對比性。

我也無法計算出完全按國際標(biāo)準(zhǔn)計算的中位數(shù)的房價收入比，但我知道目前公布的這些房價收入比都是被嚴(yán)重擴大了現(xiàn)實差距的不正確數(shù)據(jù)。

正是由于這種用平均數(shù)而非中位數(shù)的統(tǒng)計方式和宣傳作用，導(dǎo)致的結(jié)果是不但沒有讓高房價的那些房價下降，反而在把那些低房價的房價大大拉高，向平均數(shù)靠攏了。

當(dāng)我們試圖用平均數(shù)控制地方的房價漲幅時，造成的結(jié)果是地方政府不得不將原并未納入市區(qū)統(tǒng)計范圍的區(qū)縣的低房價都納入統(tǒng)計中去平均，以降低名義的平均房價。卻大大提高了原來較低的房價，造成部分城市名義均價的下降，但全國房價的普遍上漲。

因中位數(shù)的管理是以保護(hù)中低收入家庭住房需求的管理，以平均數(shù)為主的管理則是不負(fù)責(zé)任的一種市場管理。限制的是提高生活水平和城市建設(shè)的作法，讓中國的城市建設(shè)僅為滿足于當(dāng)年的需求而失去了長遠(yuǎn)。

中國歷史上曾用控制建筑費用的方式建設(shè)了大量低品質(zhì)的住房，造成大量危舊房和棚改區(qū)的出現(xiàn)，造成了極大的浪費，今天難道還要繼續(xù)重復(fù)的走這樣的老路，再建一些要幾年后就被淘汰的建筑嗎？

《平均的終結(jié)》一書中早就將平均數(shù)這個嚴(yán)重影響科技進(jìn)步和發(fā)展的判斷標(biāo)準(zhǔn)廢除了。但中國在明明已有中位數(shù)的國際標(biāo)準(zhǔn)的情況下，仍然堅持用平均房價來判斷和管控市場，必然只會對市場和管理帶來極大的危害，而絕不會帶來任何益處。

這種錯誤的統(tǒng)計與管理方式最終只會破壞未來發(fā)展的大局，當(dāng)掌握公權(quán)力的人們只能靠錯誤的信息和判斷去做決策時，又怎么可能不犯錯誤，并讓市場走上正常發(fā)展之路呢？

住房私有化率與市場化程度無關(guān)

這在國際上是衡量一個國家個人和家庭持有私有產(chǎn)權(quán)住房的重要指標(biāo)，即反映了市場化程度，也反映了家庭私有財產(chǎn)的分類比重。

但在中國這個指標(biāo)與市場化程度無關(guān)，與家庭財產(chǎn)分布有關(guān)。

曾有許多的專家、學(xué)者認(rèn)為中國的住房私有化率遠(yuǎn)高于發(fā)達(dá)國家，認(rèn)為這是一種市場化程度高的標(biāo)志，并為此而高度驕傲和自豪。同時認(rèn)為這是中國房地產(chǎn)市場潛在的存在巨大泡沫的一個信號。

但這是一個完全錯誤的判斷。

中國從城鎮(zhèn)住房私有化率的角度看，確實比發(fā)達(dá)國家都高，如加上中國農(nóng)村的宅基地制度下的農(nóng)村自有住房率，這個住房私有化率就更高了！

可惜的是中國的城鎮(zhèn)住房私有化率與中國的住房市場化無關(guān)，而是中國計劃經(jīng)濟(jì)制度下的長達(dá)五十多年的住房福利分配制度造成的結(jié)果。

1949年中國政府頒布了一項命令“城市中的一切住房歸公”。除少數(shù)私有住房之外，沒收了原政府和被打倒、清除對象的所有住房，改為了城市住房福利分配制度。尤其是公私合營之后，又將大量的私有住房改為了公租式住房。

正是因為這種政府分配住房的制度背景，因此在確定工資、勞動報酬收入中，剝離了住房購買和支出的因素，降低了應(yīng)支付的人工成本。換句話說是政府支付的工資和勞動報酬中從來就沒有住房購買和支出的部分，也消滅了市場中的住房商品化生產(chǎn)與交易。所有人都只能靠政府分配住房。又因為“先生產(chǎn)，后生活”的政治主張，重在投入經(jīng)濟(jì)而極少投入住房。

1949年城鎮(zhèn)人均居住面積為4.5平方米，但到了1978年改革前，城鎮(zhèn)人均居住面積下降為3.6平方米，不但沒有增加和改善住房條件，反而更差了。

上世紀(jì)80年代之后，才加強了城鎮(zhèn)住房的建設(shè)和福利分配，直到1997年23號文件停止住房福利分配之后的數(shù)年，這種住房分配制度才停下腳步。

這五十多年的住房分配又通過房改的辦法，實現(xiàn)了城鎮(zhèn)住房私有化率的大幅提升。這種房改中既包括了政府、單位分配的住房，也包括了因市政建設(shè)、城市改造大量拆遷、安置的住房（還包括單位機構(gòu)以商品房價格購買后，實物分配的大量住房）。房改房的低價購置，將住房轉(zhuǎn)移變?yōu)樗饺素敻唬�是對歷史低工資的一種補償，而非市場化形成的結(jié)果。

因此國際上的住房私有化率的擁有者，多為中等收入以上的家庭，低收入家庭更多依靠政府保障解決住房問題。但中國福利分房之后的私有化，則并非以收入劃分，最低收入家庭的住房私有化率高達(dá)72%，且有5%左右的家庭擁有兩套以上住房（如拆遷所得和雙職工雙單位分配等）。而最高收入家庭的住房私有化率為90%，兩者相差并不多。

中國自1997年開始實行住房商品化、市場化之后，開發(fā)商全部建設(shè)的純商品房僅為9000萬套左右(扣除開發(fā)商建設(shè)的非商品房套數(shù)，如經(jīng)濟(jì)適用房、限價房、安置房等)，不到全部城鎮(zhèn)住房總量的30%。即使不計其中一些為單位購買進(jìn)行最后福利分配的部分，那么真正靠市場化商品房擁有私有住房的比例也不過30%而已。

因此可以看出中國靠市場商品化擁有住房私有化率的總量不超過30%。而大量則是靠非市場化的福利分配之后房改形成的住房私有化率，因此中國的這個指標(biāo)無法與國際的指標(biāo)對比，也并非在同一水平上。

更重要的是福利分房的原有住房的標(biāo)準(zhǔn)極低，并不能滿足現(xiàn)代已日益增長的生活消費。

80年代之前的住房分配幾乎是低標(biāo)準(zhǔn)的建設(shè)，大多是面積極小的，無完整生活設(shè)施的住房。如五十年代上海的紡織工人住進(jìn)的新房，如今已經(jīng)不得不拆除重建了，大多數(shù)臥室只有6-8平方米。許多還是共有廁所，無廚房，更不用說洗澡的設(shè)施了。

80年代改革后的標(biāo)準(zhǔn)也很低，一居室不大于40平方米，二居室不大于60平方米，三居室不大于80平方米，直到90年代，超過100平方米的住房設(shè)計是要有高知、高干指標(biāo)的。因此占住房私有化率50%以上的住房是低標(biāo)準(zhǔn)的非商品化設(shè)計的住房。

即使是初期的商品住房，大多也維持在這個低標(biāo)準(zhǔn)的水平上。雖然有了獨立廁所和廚房，但卻沒有燃?xì)狻�沒有熱水，沒有洗浴設(shè)施，連刷牙都要擠進(jìn)廚房去取水。至今這些低標(biāo)準(zhǔn)、小面積的住房仍是城鎮(zhèn)中的主力軍。

之所以中國的住房私有化率高，和個人財產(chǎn)中住房比例高，并非市場化之后人民的自由選擇，而是福利分房制度造成的必然結(jié)果，是政府用住房資產(chǎn)彌補歷史上工資收入分配不公所造成的。與中國的住房市場化程度無關(guān)，也與消費者購買能力無關(guān)。更不是反映中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)達(dá)程度，也同樣不能與國際上大多數(shù)市場化國家的住房私有化率相提并論。

根據(jù)統(tǒng)計局調(diào)查中國城鎮(zhèn)中還有大量的私有住房是自建房。這些自建房統(tǒng)計在住房私有化率之中，但既不是房改房，也不是商品房，且無法在市場中公開交易，這一比重也很高。

由此可見一個非市場化經(jīng)濟(jì)的國家在改革之后才進(jìn)入住房市場化20年左右的時間，商品化程度和數(shù)量都極低，并不能僅用國際通行的住房私有化率指標(biāo)去衡量和證明市場中發(fā)生的變化，更不能證明市場中的泡沫！

以房屋總市值推論房地產(chǎn)泡沫

國家房地產(chǎn)的總市值既是一個國家城市化發(fā)展的標(biāo)志，也是一個國家房地產(chǎn)在國家經(jīng)濟(jì)中總量的衡量。

據(jù)第一太平戴維斯2016年8月的預(yù)計，中國的房地產(chǎn)市值約為270萬億元人民幣，為2015年國內(nèi)生產(chǎn)總值67萬億元人民幣的4倍，隨后又測算稱，已達(dá)300萬億元市值。最近則在某些專家、學(xué)者的口中稱為已達(dá)450萬億元，還有些與美國的房地產(chǎn)總市值約為26.8萬億美元相比，認(rèn)為中國的房地產(chǎn)已出現(xiàn)了嚴(yán)重的泡沫情況。

根據(jù)國家統(tǒng)計局和住建部公布的兩個數(shù)據(jù)看，中國城鎮(zhèn)的住宅總量約為220億-245億平方米。1997年房改之后竣工的住宅不足100億平方米，非商品房約占70%的住房總量，其中包括拆遷房、自建房，原有私房和非成套住宅。即使全部按能進(jìn)入市場銷售計算，并且全部按2017年全國平均住宅房價8600元/平方米計算，其總值也不過200萬億元左右。如扣除年代、成套率、配套設(shè)施等因素，高算總值不超過150萬億元，合理低值則不過100萬億元左右。如扣除不可進(jìn)入市場銷售的部分，則會估值更低！

中國目前的大中城市中仍有大量未拆除重建的危舊破建筑，三四線城市則是剛剛進(jìn)入大量進(jìn)行棚改的起步階段。從這三年棚改1500萬套的目標(biāo)看，并不能解決完三四線城市的全部問題，而五六線的城鎮(zhèn)又會如何呢？

僅從三四線城市大量的棚改就可以得出結(jié)論，這些大量的存量住房的條件極差，危舊破情況嚴(yán)重。許多住房根本不具備商業(yè)價值，連中央政府都不得不動用大量的財力給以補貼，支持拆除重建，就可想而知這種住房情況的困難了。而中國除70個大中城市之外，還有590個城市和眾多的縣鎮(zhèn)，其住房情況仍有待改善。

城市化率應(yīng)超70%

一個國家的城市化率與這個國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程序密切相關(guān)，也與人民的生活水平和富裕程度相關(guān)。全球城市化率的高速發(fā)展則是集中生產(chǎn)能力、資本能力和第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必要條件。

1800年之前全球幾萬年所創(chuàng)造的GDP約占全部總量的5%，1800年之后的GDP則占?xì)v史總量的95%，是因為1800年之后城市化的高速發(fā)展帶動的經(jīng)濟(jì)高速增長，經(jīng)濟(jì)的增長又反過來推動人口向城市集中，加速了城市化的發(fā)展。

1800年到2010年全球的總?cè)丝诹吭鲩L了6倍，但全球城市人口的數(shù)量增長了60倍。2006年全球城市的總?cè)丝跀?shù)就超過了農(nóng)村的總?cè)丝跀?shù)，發(fā)達(dá)地區(qū)的城市化率已經(jīng)突破了80%，欠發(fā)達(dá)地區(qū)的城市化率也突破了45%，全球平均的城市化率已經(jīng)超過了53%，并且仍在高速增長。

但中國的戶籍人口城鎮(zhèn)化率僅為42%，低于欠發(fā)達(dá)地區(qū)的城市化率水平。按常住人口的城鎮(zhèn)化率計算也僅為58%不到，遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)地區(qū)的水平。

中國要想實現(xiàn)小康和現(xiàn)代化的目標(biāo)，至少城市化率的水平應(yīng)在70%以上，否則無法實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的增長和人民收入水平的提高。

但中國的真實城市化率水平極低，正是因為戶籍制度的限制造成的。目前名義上的城市戶籍人口的城市化率為42%，但原有城市戶籍人口的戶籍與工作地不在同一城市的情況極多，于是就無法充分享受城市化帶來的公共服務(wù)和資源優(yōu)勢，如子女入學(xué)、家庭成員的醫(yī)保、退養(yǎng)等，都未能充分的實現(xiàn)城市化的條件。

而非戶籍人口的城市化，則是假城市化。這些非戶籍人口的城市化中，絕大多數(shù)人的生活保障與收入來源，還依賴于農(nóng)村，仍離不開承包地、宅基地，更不用說子女入學(xué)、退養(yǎng)、醫(yī)保等其他問題了。因此凡是不能實現(xiàn)收入來源于城市而非農(nóng)業(yè)的城市化率都是假的城市化率，重要的衡量城市化率的指標(biāo)不是指人在哪里住，而是指你的收入來源來自于農(nóng)村還是來自于城市。

發(fā)達(dá)國家中許多人，特別是退休的老人并不住在城市，但他們的收入來源于城市，仍被計算在城市化率中。

在中國的各大城市中非戶籍人口的比例都很高。如北京2100多常住人口中戶籍人口僅為1200多萬，上海也同樣，廣州和深圳則出現(xiàn)了非戶籍人口的數(shù)量遠(yuǎn)大于戶籍人口的情況。

廣州最新公布的情況中，戶籍人口為911.98萬人，非戶籍常住人口則為967.33萬人，非戶籍人口超過了戶籍人口。20-50歲的勞動人口占85%，63%為廣東省之外的人口，能在廣州購房的外來人口約為二成。非戶籍人口在教育、醫(yī)療、參保等社會保障方面處于較低水平。子女就讀公辦學(xué)校的不到5成（49.3%），就讀公辦幼兒園的僅為2成（20.5%），約35%的勞動者未簽訂勞動合同，約四成以上的沒有參加“本地統(tǒng)籌的城鎮(zhèn)職工基本養(yǎng)老保險”，四成以上的人員無醫(yī)保治療。

廣州的這種情況可以說是所有城市非戶籍人口的普遍情況，許多城市的情況則比廣州的情況更差。由此可見中國的名義城市化率中，大量的人口是非城市化的收入來源，或只有部分收入來源于城市，這種情況并未改變其原有身份和地位。雖然人身在城市，但大量的保障和部分的收入仍來自于農(nóng)村。

這種名義上的城市化率不但不能與國際對比，也不能證明農(nóng)村人口的真正轉(zhuǎn)移。不能改善農(nóng)村的發(fā)展情況，也并未真正解決名義城市化率中的住房問題和人民生活質(zhì)量提高的問題。

中國的城市化率提高將是影響中國經(jīng)濟(jì)增長和房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要問題。

住房面積不分青紅皂白的說法

住房面積統(tǒng)計既是市場需求與供給關(guān)系的一種衡量，也是人民生活水平的一種標(biāo)準(zhǔn)。既反映國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活水平之間的關(guān)系，也反映住房水平和居住條件的改善。

住房面積通常用三種情況反映，一是人均住房面積的大小，二是戶均面積的大小，三是套均面積的大小。前者反映的是城市人口數(shù)與存量住房的情況；二者是按城市家庭戶數(shù)（即居住單位）計算的存量住房的情況；三是每套住房平均的面積，反映市場供給情況的變化。前兩者以人和家庭計算存量住房，三是以建筑本身的情況按獨立套數(shù)計算與人無關(guān)，但三者都反映市場中的存量與新增供給的變化。

1.人均住房面積：在中國的歷史上早期這一統(tǒng)計為人均居住面積的統(tǒng)計，因為那時大量的住房為非成套住房，沒有廚房、廁所的面積，更沒有樓房中分?jǐn)偟牡叵率�、電梯、樓梯等面積，因此只計算居住面積。1949年城鎮(zhèn)人均居住面積為4.5平方米，1978年城鎮(zhèn)人均居住面積為3.5平方米。

直到上世紀(jì)80年代大量的住房建設(shè)在福利分配的制度下，為盡可能的減少建設(shè)成本，增加居住面積，因此住房建筑盡可能減少非居住面積的配套面積。如幾乎所有的住房無廳、小廁所、小廚房。北京市前三門大街大量建設(shè)的居民樓都在設(shè)計中沒有門廳的設(shè)計。那時的拆遷政策也只計算居住面積，不把其他面積計算在補償范圍之中。廳按一半計算面積，因此拆遷房的建設(shè)也大多是無廳的設(shè)計。在以居住面積為統(tǒng)計基礎(chǔ)時，住房建設(shè)中配套的廳和廚房、廁所都大大的被壓縮了，更不用說有洗浴條件了。

大約90年代中期才有了廳的設(shè)計，并在住房商品化之后，讓廳變大了。廁所也變成了衛(wèi)生間，廚房也不再是轉(zhuǎn)不過身來，放不下冰箱的小廚房了。

以后中國的住房統(tǒng)計也從居住面積變成了建筑面積，但在建設(shè)面積的房產(chǎn)證登記中（銷售中）都包括了建筑配套面積，即公共分?jǐn)偯娣e一欄。

在住建部（當(dāng)時叫建設(shè)部）88號令商品房預(yù)售管理辦法中，曾規(guī)定銷售住房可以按套內(nèi)面積或建筑面積分類計價。但由于產(chǎn)權(quán)證登記中都將兩者合并登記為產(chǎn)權(quán)面積，于是就又有了分?jǐn)偮实奶厥饷�詞，指產(chǎn)權(quán)證面積中套內(nèi)面積和公共分?jǐn)偯娣e之間的比例。這是典型的中國特色。

在不同的樓的建設(shè)中，這個分?jǐn)偯娣e的分?jǐn)偮什顒e巨大，如無電梯、無地下設(shè)施的大多樓梯、消防梯的分?jǐn)偙壤�和門廳等都較低約為10%-15%。但有大門廳和電梯的樓則分?jǐn)偙壤�提高了。多電梯、戶電梯含地下車庫通道電梯的則分?jǐn)偙壤�更高。有的豪宅分�(jǐn)偙壤�高達(dá)30%，即一套產(chǎn)權(quán)證面積為100平方米的住房，套內(nèi)面積僅為70平方米，其余均為公共面積。

因此在中國的人均建筑面積中計算的住房面積無法與國際的接軌，正是因為分?jǐn)偯娣e的部分無法統(tǒng)一。在國際的人均住房面積計算中，是指套內(nèi)屬于私人使用的面積，如德國是以建筑分戶墻中心線計算的，美國是以戶門內(nèi)面積計算的等，而只有中國是含有公共分?jǐn)偯娣e的，因此在與國際對比中會出現(xiàn)極大的差異。

如現(xiàn)有中國統(tǒng)計公布的城鎮(zhèn)人均建筑面積約35平方米，實際與國際對比時應(yīng)扣除20%以上的公共分?jǐn)偯娣e，則就只剩28平方米了，中國大城市的人均住房面積標(biāo)準(zhǔn)低于全國平均水平。如北京不到25平方米，上海更低，扣除公共分?jǐn)偯娣e之后則人均住房面積都在20平方米以下，再扣除廚房、衛(wèi)生間和門廳，居住面積就會更低了。

在中國自以為住房已經(jīng)能滿足城鎮(zhèn)人均住房需求的人眼中，人均35平方米是個很高的數(shù)了，但實際的情況并非如此，尤其是在國際對比中就相差更多了。

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