丁祖昱：跟著星巴克美團(tuán)摩拜走

“2017年市場(chǎng)格局劇變�！边@是丁祖昱對(duì)房地產(chǎn)整體情況的判斷，最顯著的特征則是：一線城市樓市成交幾乎腰斬，二線城市有漲有跌，三四線城市則表現(xiàn)相對(duì)火爆，很多四線城市可能比三線城市漲幅還要大。

克而瑞數(shù)據(jù)也顯示，在2017年各城市新房成交面積排名上，重慶位列第一，第二位是成都，第三位是武漢，青島“異軍突起”沖到了第四位，第五位是杭州。不過(guò)杭州在2017年累計(jì)銷售金額突破了3000億元，成為銷售額榜冠軍，上海則位列第二，重慶、天津分列第三和第四，北京滑落至第五位。

丁祖昱表示，若宏觀數(shù)據(jù)不足以體現(xiàn)整個(gè)市場(chǎng)，則從土地成交可以看出更多。2017年，鄭州的土地成交面積超過(guò)了5000萬(wàn)平方米，武漢的土地成交面積也大幅增加，所以一些重點(diǎn)二線城市成為今年市場(chǎng)的“大�！�。

不過(guò)，從土地成交金額來(lái)看，北京在2017年依然高居首位，達(dá)到了2758億元。杭州在每一個(gè)榜單上都是名列前茅，在土地成交面積榜上也排在第二位，這個(gè)是值得大家深思的事情。

相較一二線城市格局的變化，三四線城市的“逆襲”更為顯著�？硕饠�(shù)據(jù)顯示，2017年第一季度，一線城市的銷售占比5.2%，二線城市占比34.7%，三四線城市占比60.1%；而到了2017年9月份，一線城市的上述比例降到了2.4%，二線城市下降到30.9%，三線城市銷售占比則顯著增加。

“50強(qiáng)房企最青睞三四線城市。”丁祖昱表示，以前都知道碧桂園喜歡布局三四線城市，原來(lái)溫州的中梁地產(chǎn)也在爭(zhēng)三四線，杭州出來(lái)的房企強(qiáng)生也在三四線城市爭(zhēng)奪市場(chǎng)，好多房企在爭(zhēng)三四線城市，佛山、無(wú)錫、常州以及排在后面的嘉興、紹興，是吸引房企最多的地方。

但值得一提的是，市場(chǎng)格局已經(jīng)發(fā)生巨變，三四線城市數(shù)量不菲，一百萬(wàn)人口以上的城市依然很多，那么房企在布局三四線城市時(shí)到底應(yīng)該如何科學(xué)選擇？

丁祖昱提出一個(gè)有趣的方法——房企在進(jìn)入城市（尤其是三線城市）前，數(shù)一下城市里有多少家星巴克店，摩拜、OFO和滴滴是不是已經(jīng)進(jìn)入了，美團(tuán)外賣多不多，就大概知道這個(gè)城市的情況了。

“比如滴滴，它只會(huì)進(jìn)入一百萬(wàn)以上人口的城市，而美團(tuán)外賣和百度外賣的進(jìn)入說(shuō)明了這是座有活力的城市。但如果現(xiàn)在連共享單車都沒(méi)有進(jìn)入，這個(gè)城市我覺(jué)得問(wèn)題蠻大的�！�

丁祖昱表示，電影院流量、高鐵站每天的班次數(shù)量、城市中通港/航班數(shù)量等因素，對(duì)房企判斷哪些是最具潛力的三線城市和哪些城市真正值得進(jìn)入，非常有用。

不過(guò)他也提醒，目前三四線城市的渠道傭金比例很高，有的最高給到10個(gè)點(diǎn)，說(shuō)明三四線房子很難賣，或者是當(dāng)?shù)乜蛻舳际峭獾乜蛻�，例如北海的外地客戶比例高達(dá)89%。不過(guò)，在樣本統(tǒng)計(jì)的城市中，24%的城市非本地客源占比超過(guò)5成，這里面很多是非旅游城市。

本站轉(zhuǎn)載文章和圖片出于傳播信息之目的，如有版權(quán)異議，請(qǐng)?jiān)?個(gè)月內(nèi)與本站聯(lián)系刪除或協(xié)商處理。凡署名"云南房網(wǎng)"的文章未經(jīng)本站授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載。爆料、授權(quán)：news@ynhouse.com。