2006年，徐先生在南市區(qū)的某高尚小區(qū)花37萬元，買了一套118平方米的大三房。短短8年，這套房已經(jīng)估價過百萬元。十余年來，昆明房價總體攀高，跟徐先生一樣，早些年在昆明買房變土豪的故事比比皆是。但在樓市下行的當(dāng)下，或許近幾年買房的人就沒那么幸運(yùn)了。

4年前

賣到7500元/平方米

2010年6月，首批扎根新螺螄灣國際商貿(mào)城的浙江商人吳先生，抱著投資、自住兩不誤的心態(tài)，以7500元/平方米的單價，就近在金福地花園小區(qū)入手了一套約80平方米的期房。

當(dāng)時作為片區(qū)內(nèi)除新亞洲體育城之外，為數(shù)不多的商品房小區(qū)，號稱擁有“35000平方米商業(yè)配套、6大主題街”，“昆明最大餐飲娛樂購物中心”的金福地花園小區(qū)頗受各界看重。

“單價基本在7000元/平方米，但由于排隊買房的人太多，單價一度被炒到了七八千元的樣子�！痹趨窍壬磥�，當(dāng)時搶到金福地花園小區(qū)房子的人都很有福氣，“絕對是抄底價”。

4年后

每平方米估價狂跌2000元

隨后的幾年時間，樓市“限購”、“限貸”高壓只增不減，觀望情緒一年勝過一年。除了部分資金雄厚或知名品牌開發(fā)商外，以價換量成了大多數(shù)開發(fā)商回籠資金的關(guān)鍵法寶。

在吳先生買房兩年后的2012年，金福地花園小區(qū)開始交房，但該小區(qū)的在售新房卻以每平方米6000多元對外銷售�！耙苍S到2013年會好些，到時候就轉(zhuǎn)手賣了”。但出乎吳先生的意料，2013年前后，有人居然以不到6000元/平方米的價格買到了該小區(qū)的新房。

“盼了幾年，好歹保個值，想不到我這套房目前的估價每平方米竟然跌了2000元！”2013年，眼看增值無望的吳先生自認(rèn)倒霉，搬進(jìn)了裝修一新的金福地花園小區(qū)，這套房的估價已經(jīng)狂跌近三成。

慶幸

出租價比附近小區(qū)高

如今，金福地花園小區(qū)已交房2年多。昨日，記者在現(xiàn)場看到，曾被規(guī)劃為高大上商場的地方，只有部分底層的小商鋪在營業(yè)，而且經(jīng)營的多是小吃和生活用品。不過讓人吃驚的是，在這個小區(qū)里，居然就有5家房產(chǎn)中介公司，而且各家相距不遠(yuǎn)，且所推薦的房源全是該小區(qū)住房。

“小區(qū)的房源基本在26到90平方米之間，當(dāng)初很多人買就是作為投資用的�！眲�(chuàng)園房產(chǎn)的孫富春說，一年多來，他們公司只幫業(yè)主賣掉2套小戶型房，售價才6500元/平方米。不過得益于新螺螄灣國際商貿(mào)城的巨大商戶人脈，租房端的行情還不錯，30平方米的單身公寓，每個月都能租到近千元，同樣面積大小的房源，租金要比附近的小區(qū)高出一二百元。

該小區(qū)的物管公司——云南盛康物業(yè)服務(wù)有限公司一工作人員稱，目前該小區(qū)的所有房源已經(jīng)售罄，入住業(yè)主有3100多戶，但超過六成的業(yè)主為租客。

分析

有價無市已成常態(tài)

如今，全國多地樓市降價潮一波接一波，投資客們?nèi)缱槡�。業(yè)內(nèi)人士何先生表示，目前的昆明樓市“有價無市已經(jīng)是常態(tài)”。

對此，云南財經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)與土地政策研究中心副主任周大研教授表示，作為商品，房子也如黃金、股票，有漲就有跌，市場不可能始終平靜如水，目前昆明住房的供需比例至少在2.5：1，換句話說，有1個人買房，市場上就有2.5套房子供選擇，供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于需求。

買了房的不管投資還是自住，誰也不想看著自己的資產(chǎn)貶值；沒買房的不管買與不買的都想讓房價下降。而作為政府和房企，雙方都不想失去這塊大肥肉。此外，如果房價深度下跌，銀行系統(tǒng)也會面臨風(fēng)險。所以，如果各方能夠找到一個房價的平衡點，或許樓市就不會維持膠著狀態(tài)了。

經(jīng)濟(jì)觀察

大型房企降價潮序幕將拉開

5月通常為房地產(chǎn)企業(yè)一年銷量的第一個高峰，但今年的“紅五月”并未出現(xiàn)。

CRIC統(tǒng)計的24個典型城市成交數(shù)據(jù)顯示，5月份新建商品住宅共成交1343萬平方米，環(huán)比減少9%，同比減少24%。前5月共成交7038萬平方米，同比降幅達(dá)19%，整體市場依舊沒有明顯起色。

與此同時，房價拐點開始顯現(xiàn)。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2014年5月，全國100個城市（新建）住宅平均價格為10978元/平方米，環(huán)比上月下跌0.32%，是2012年6月以來連續(xù)環(huán)比上漲23個月后首次環(huán)比下跌。

一線城市成交萎縮更為明顯，庫存明顯升高。大型房企尤其是存貨較高的超大型房企，面臨的壓力更大，預(yù)計市場接下來將上演大型房企降價潮。

數(shù)據(jù)顯示，2013排名前十的房地產(chǎn)開發(fā)商的購置土地金額/銷售金額的比例是36%，遠(yuǎn)低于2009年的77%和2010年的57%。

隨著連續(xù)5個月的成交低迷，大型房企也開始擺脫惜售、觀望的狀態(tài)，加入降價行列。端午節(jié)前后，廣州萬科歐泊項目單價直降5000元/平米，沈陽恒大名都剩余房源折扣達(dá)7.6折。

世聯(lián)行指出，市場成交量要實現(xiàn)反彈，除了信貸寬松外，降價到位才是關(guān)鍵。小規(guī)模和小幅度的降價無法迅速打開市場，刺激需求釋放。對于房企來說，與其在泥濘的雨天中徘徊，不如大規(guī)模大幅降價快速迎接晴天的到來。據(jù)中新社
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樓市低迷開發(fā)商欲退地

政府回復(fù)沒錢可退

“我們已經(jīng)申請了退地，但政府方面給的說法是，退地可以，但暫時沒有錢退�！遍_發(fā)商李明（化名）近日頗為郁悶，由于公司旗下樓盤銷售持續(xù)低迷，他試圖將手頭幾百畝還未開發(fā)的土地退還給地方政府。

4月以來，李明在這個東部三線城市的樓盤已經(jīng)基本賣不動。

“我們公司的負(fù)債率不高，還沒到大難臨頭的時候，但房子賣不動，確實難受。”李明稱，“土地既然不能退，那就先放著吧。”和李明一樣，越來越多的開發(fā)商正在對買地失去興趣。

流拍和底價成交情況繼續(xù)擴(kuò)大成都昆明“未能幸免”

中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：5月一線城市合計土地成交額為266.6271億，這一成交額是最近一年來的最低點。

事實上，5月份各地政府均加快了推地速度，但由于目前整體市場不景氣，開發(fā)商拿地意愿大受影響，流拍和底價成交情況反而繼續(xù)擴(kuò)大。廣州、沈陽、成都、昆明、杭州、南京、佛山、長沙等熱點城市均“未能幸免”。

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