同質(zhì)化、超體量、電商沖擊三面圍堵傳統(tǒng)商業(yè)開(kāi)發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商欲求出路不妨先問(wèn)出路城鎮(zhèn)化、中心論等。在同質(zhì)化、超體量、電商的沖擊下，如今的昆明商業(yè)地產(chǎn)疲態(tài)盡顯，毫不客氣的說(shuō)如今的開(kāi)發(fā)商都已陷入了只求出路，而不問(wèn)出路的怪圈。正所謂對(duì)癥下藥，才能藥到病除，在昆明商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商面對(duì)困局一籌莫展的今天，或許尋根問(wèn)底的求索原因?qū)ΠY下藥比一味模仿其他城市的做法來(lái)的靠譜。

昆明傳統(tǒng)商業(yè)地標(biāo)正義坊在商業(yè)變革的大潮下也在進(jìn)行著升級(jí)

商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃、業(yè)態(tài)、運(yùn)營(yíng)困擾開(kāi)發(fā)商

共性中尋個(gè)性擺脫同質(zhì)化要因地制宜

有業(yè)內(nèi)人士指出，同質(zhì)化的弊端在于使得項(xiàng)目彼此之間形成對(duì)立的關(guān)系，造成運(yùn)營(yíng)成本的增加，進(jìn)而讓房企深陷泥沼。如何突圍同質(zhì)化成為現(xiàn)如今做商業(yè)地產(chǎn)率先考慮的問(wèn)題，所謂對(duì)癥下藥，同質(zhì)化的原因何在，想必只有開(kāi)發(fā)商找對(duì)了原因，因地制宜地制定策略方能擺脫困擾，獨(dú)步昆明商業(yè)地產(chǎn)江湖。

規(guī)劃理念

綜合體集中出現(xiàn)誘發(fā)同質(zhì)化

去年發(fā)布的《云南省人民政府辦公廳關(guān)于推進(jìn)城市綜合體建設(shè)的指導(dǎo)意見(jiàn)》明確提出“力爭(zhēng)5年內(nèi)，全省規(guī)劃建設(shè)100個(gè)以上綜合性高、帶動(dòng)性強(qiáng)、影響力大的城市綜合體”。

在政府看來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)不僅能提高周邊土地價(jià)值，還能增加就業(yè)、改善產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、裝扮市容市貌，這些是普通住宅所不具備的。

據(jù)了解，2009年昆明建成的城市綜合體只有8個(gè)。而在今年的春交會(huì)上，螺螄灣中心、潤(rùn)城、新都昌、涌鑫、七彩云南第壹城等項(xiàng)目都推出了大量商業(yè)體。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，目前昆明已建成、正在建設(shè)和規(guī)劃當(dāng)中的城市綜合體數(shù)量就達(dá)到了40余個(gè)，商業(yè)容量將超過(guò)1000萬(wàn)平方米。

值得注意的是，城市綜合體的主要商業(yè)無(wú)非是寫(xiě)字樓、公寓式酒店，再加上一些臨街銷(xiāo)售、購(gòu)物中心，規(guī)定這些城中村必須要有那么多的商業(yè)體量，肯定會(huì)造成商業(yè)屬性或者體量的同質(zhì)化。

商業(yè)業(yè)態(tài)

商業(yè)模式易復(fù)制與跟風(fēng)

零售+餐飲+KTV/電影，這樣的商業(yè)模式在昆明實(shí)在太多，特別是在市中心核心商業(yè)圈多得讓人感覺(jué)到疲乏。不管你是去新西南、百盛還是昆百大、順城購(gòu)物，還是就餐，發(fā)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)的商家品牌是驚人的雷同，甚至連價(jià)格都一模一樣。出現(xiàn)這樣的現(xiàn)象，究其原因是昆明的商業(yè)模式單一、業(yè)態(tài)雷同、品牌同質(zhì)化嚴(yán)重所導(dǎo)致。

“做片區(qū)商業(yè)體量偏小，做社區(qū)商業(yè)又和市中心的商圈模式雷同，現(xiàn)在定位兩難�！蔽魇袇^(qū)某城中村改造項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人最近和記者聊天時(shí)感嘆，該項(xiàng)目取得預(yù)售證已有時(shí)日，但商業(yè)部分尚未最終定位進(jìn)行推廣�！耙坏┒ㄎ诲e(cuò)位出現(xiàn)于周邊商圈同質(zhì)化，最后肯定會(huì)被市場(chǎng)淘汰�！边@位負(fù)責(zé)人說(shuō)，現(xiàn)在的商業(yè)模式很容易被復(fù)制，市場(chǎng)跟風(fēng)也很?chē)?yán)重，要取得成功必須要有自己的特色。

運(yùn)營(yíng)模式

公寓式酒店銷(xiāo)售模式大同小異

昆明目前只有少數(shù)有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商自持大量商業(yè)體統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營(yíng)，比如三市街的順城購(gòu)物中心。大部分的商業(yè)模式屬于“租售并舉”，比如南亞風(fēng)情第壹城，租售比例幾乎各占一半。也有部分是開(kāi)發(fā)商出售后統(tǒng)一管理，在一定的時(shí)間內(nèi)返點(diǎn)給投資客，而最明顯的就是公寓式酒店。

由于國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行宏觀(guān)調(diào)控，在住在限購(gòu)的大背景下，宜商宜居、小戶(hù)型、低總價(jià)的商住兩用酒店式公寓項(xiàng)目最受普通投資者青睞�！胺迭c(diǎn)、免費(fèi)入住。”，幾乎是開(kāi)發(fā)商向投資客推銷(xiāo)酒店式公寓的唯一手段。當(dāng)中唯一的區(qū)別是你年返5個(gè)點(diǎn)，他年返8個(gè)點(diǎn)；你返5年，他返三年；你免費(fèi)入住7天，他免費(fèi)入住一個(gè)月而已。既然模式一樣，無(wú)非是誰(shuí)比誰(shuí)更狠一點(diǎn)而已，畢竟返點(diǎn)方式不一樣，會(huì)直接影響到投資客的直接收益。

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