同質(zhì)化、超體量、電商沖擊三面圍堵傳統(tǒng)商業(yè)開發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商欲求出路不妨先問出路城鎮(zhèn)化、中心論等。在同質(zhì)化、超體量、電商的沖擊下，如今的昆明商業(yè)地產(chǎn)疲態(tài)盡顯，毫不客氣的說如今的開發(fā)商都已陷入了只求出路，而不問出路的怪圈。正所謂對癥下藥，才能藥到病除，在昆明商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商面對困局一籌莫展的今天，或許尋根問底的求索原因?qū)ΠY下藥比一味模仿其他城市的做法來的靠譜。

昆明傳統(tǒng)商業(yè)地標(biāo)正義坊在商業(yè)變革的大潮下也在進行著升級

商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃、業(yè)態(tài)、運營困擾開發(fā)商

共性中尋個性擺脫同質(zhì)化要因地制宜

有業(yè)內(nèi)人士指出，同質(zhì)化的弊端在于使得項目彼此之間形成對立的關(guān)系，造成運營成本的增加，進而讓房企深陷泥沼。如何突圍同質(zhì)化成為現(xiàn)如今做商業(yè)地產(chǎn)率先考慮的問題，所謂對癥下藥，同質(zhì)化的原因何在，想必只有開發(fā)商找對了原因，因地制宜地制定策略方能擺脫困擾，獨步昆明商業(yè)地產(chǎn)江湖。

規(guī)劃理念

綜合體集中出現(xiàn)誘發(fā)同質(zhì)化

去年發(fā)布的《云南省人民政府辦公廳關(guān)于推進城市綜合體建設(shè)的指導(dǎo)意見》明確提出“力爭5年內(nèi)，全省規(guī)劃建設(shè)100個以上綜合性高、帶動性強、影響力大的城市綜合體”。

在政府看來，商業(yè)地產(chǎn)不僅能提高周邊土地價值，還能增加就業(yè)、改善產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、裝扮市容市貌，這些是普通住宅所不具備的。

據(jù)了解，2009年昆明建成的城市綜合體只有8個。而在今年的春交會上，螺螄灣中心、潤城、新都昌、涌鑫、七彩云南第壹城等項目都推出了大量商業(yè)體。據(jù)記者不完全統(tǒng)計，目前昆明已建成、正在建設(shè)和規(guī)劃當(dāng)中的城市綜合體數(shù)量就達到了40余個，商業(yè)容量將超過1000萬平方米。

值得注意的是，城市綜合體的主要商業(yè)無非是寫字樓、公寓式酒店，再加上一些臨街銷售、購物中心，規(guī)定這些城中村必須要有那么多的商業(yè)體量，肯定會造成商業(yè)屬性或者體量的同質(zhì)化。

商業(yè)業(yè)態(tài)

商業(yè)模式易復(fù)制與跟風(fēng)

零售+餐飲+KTV/電影，這樣的商業(yè)模式在昆明實在太多，特別是在市中心核心商業(yè)圈多得讓人感覺到疲乏。不管你是去新西南、百盛還是昆百大、順城購物，還是就餐，發(fā)現(xiàn)經(jīng)營的商家品牌是驚人的雷同，甚至連價格都一模一樣。出現(xiàn)這樣的現(xiàn)象，究其原因是昆明的商業(yè)模式單一、業(yè)態(tài)雷同、品牌同質(zhì)化嚴(yán)重所導(dǎo)致。

“做片區(qū)商業(yè)體量偏小，做社區(qū)商業(yè)又和市中心的商圈模式雷同，現(xiàn)在定位兩難�！蔽魇袇^(qū)某城中村改造項目的營銷負(fù)責(zé)人最近和記者聊天時感嘆，該項目取得預(yù)售證已有時日，但商業(yè)部分尚未最終定位進行推廣�！耙坏┒ㄎ诲e位出現(xiàn)于周邊商圈同質(zhì)化，最后肯定會被市場淘汰�！边@位負(fù)責(zé)人說，現(xiàn)在的商業(yè)模式很容易被復(fù)制，市場跟風(fēng)也很嚴(yán)重，要取得成功必須要有自己的特色。

運營模式

公寓式酒店銷售模式大同小異

昆明目前只有少數(shù)有實力的開發(fā)商自持大量商業(yè)體統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營，比如三市街的順城購物中心。大部分的商業(yè)模式屬于“租售并舉”，比如南亞風(fēng)情第壹城，租售比例幾乎各占一半。也有部分是開發(fā)商出售后統(tǒng)一管理，在一定的時間內(nèi)返點給投資客，而最明顯的就是公寓式酒店。

由于國家對于房地產(chǎn)行業(yè)實行宏觀調(diào)控，在住在限購的大背景下，宜商宜居、小戶型、低總價的商住兩用酒店式公寓項目最受普通投資者青睞�！胺迭c、免費入住�！�，幾乎是開發(fā)商向投資客推銷酒店式公寓的唯一手段。當(dāng)中唯一的區(qū)別是你年返5個點，他年返8個點；你返5年，他返三年；你免費入住7天，他免費入住一個月而已。既然模式一樣，無非是誰比誰更狠一點而已，畢竟返點方式不一樣，會直接影響到投資客的直接收益。

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