昆明商業(yè)地產(chǎn)“量變”引發(fā)“質(zhì)變”思考

從過(guò)盛到過(guò)剩開(kāi)發(fā)商經(jīng)歷冰火考驗(yàn)

“1972萬(wàn)平方米商業(yè)供應(yīng)量”、“700萬(wàn)區(qū)域人口”、“人均商業(yè)比接近3平方米”，昆明商業(yè)體量超標(biāo)儼然已經(jīng)成了板上釘釘?shù)氖聦?shí)。在商業(yè)超速成長(zhǎng)的背景下，商業(yè)地產(chǎn)的量變已經(jīng)悄然進(jìn)行著，量變因何而起，為什么依然有開(kāi)發(fā)商奮不顧身投身商海？記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，追究商業(yè)地產(chǎn)體量超標(biāo)背后的原因，城鎮(zhèn)化、中心論、數(shù)據(jù)漏洞是重要的三個(gè)關(guān)鍵詞。

城鎮(zhèn)化

城鎮(zhèn)化進(jìn)度與項(xiàng)目數(shù)成反比

2010年昆明市政府提出要大力推進(jìn)全域城鎮(zhèn)化，可以說(shuō)，城鎮(zhèn)化推進(jìn)了昆明城市的發(fā)展，讓大量區(qū)域綜合體拔地而起，而現(xiàn)階段城鎮(zhèn)化進(jìn)程的緩慢，導(dǎo)致項(xiàng)目大量面市之后，市場(chǎng)消化不足導(dǎo)致招商困難。

大田宥總經(jīng)理孟少軍認(rèn)為：“時(shí)間的不對(duì)稱(chēng)是造成現(xiàn)階段商業(yè)體量超標(biāo)的原因。”他指出，城鎮(zhèn)化是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程，現(xiàn)階段，昆明現(xiàn)存的商業(yè)體量乍一看是挺驚人的，原因就是現(xiàn)在城鎮(zhèn)化的速度不夠，而項(xiàng)目卻大量的開(kāi)始面市，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，超標(biāo)的體量只是現(xiàn)階段存在的問(wèn)題。從長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展來(lái)看，這不是問(wèn)題。因?yàn)殡S著時(shí)間的推移，城市化速度加快，一方面是好的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目和壞的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目并存，但必然會(huì)是一個(gè)優(yōu)勝劣汰的過(guò)程；另一方面就是城市消化商業(yè)地產(chǎn)的快慢對(duì)城市化進(jìn)程影響很大。所以伴隨著城市化進(jìn)程，商業(yè)項(xiàng)目不斷涌現(xiàn)也是一個(gè)正常的現(xiàn)象。

中心論

部分房企“造中心”太自信

從2009年順城建設(shè)投入運(yùn)營(yíng)之后，昆明諸多城市商業(yè)綜合體遍地開(kāi)花。昆明政府提出2017年要建成100多個(gè)綜合體，到目前為止，已經(jīng)有四十多個(gè)在建的城市綜合體，開(kāi)業(yè)的也有十幾個(gè)。業(yè)內(nèi)紛紛擔(dān)憂，“短期內(nèi)這種井噴式的供應(yīng)體量，存在著泡沫�！�

實(shí)際上，除非到演砸的那一天，否則沒(méi)有哪個(gè)入局者會(huì)承認(rèn)自己是泡沫，而開(kāi)發(fā)商的這種自信并非空穴來(lái)風(fēng)。現(xiàn)階段，昆明多數(shù)商業(yè)體基本出現(xiàn)在城市綜合體中，“城市客廳”、“CBD核心”、“城市副中心”等概念層出不窮。一位不愿透露姓名的商業(yè)公司董事副總向記者透露：“一個(gè)城市對(duì)超大型核心商業(yè)項(xiàng)目的容納能力有限，現(xiàn)如今很多項(xiàng)目在定位時(shí)動(dòng)不動(dòng)就是中心，雖然城市朝著多中心發(fā)展是趨勢(shì)，但從昆明的現(xiàn)狀來(lái)說(shuō)，如此多的中心不免讓人感到滑稽，這么多項(xiàng)目都想成為城市的商業(yè)中心未免太過(guò)自信�！�

數(shù)據(jù)表象

用未來(lái)算計(jì)今天危機(jī)被夸大

“1972萬(wàn)平米商業(yè)”、“700萬(wàn)區(qū)域人口”，這兩組數(shù)據(jù)放在一塊，相比多數(shù)人得出的結(jié)論都是昆明人均商業(yè)面積接近3平方米。然而我們不禁要懷疑的問(wèn)一句，用未來(lái)的供應(yīng)量算在今日的人口總量上，這樣真的好么？

據(jù)本報(bào)記者梳理，所謂的近2000萬(wàn)平方米的體量包括了在建和待建的大部分項(xiàng)目，并且有大概200萬(wàn)平方米是已經(jīng)建成開(kāi)業(yè)的。換名話說(shuō)，這近2000萬(wàn)平方米的供應(yīng)量并不會(huì)集中推向市場(chǎng)，而是隨著項(xiàng)目進(jìn)度在未來(lái)5到10年逐步推出。

另一方面，700萬(wàn)區(qū)域人口并不準(zhǔn)確，據(jù)記者了解，2012年昆明常住區(qū)域人口應(yīng)為726萬(wàn)。昆明市政府發(fā)布的文件中稱(chēng)，目前昆明的城市化達(dá)到60%，并將在2015年達(dá)到70%，這10%的城市化率的提高帶來(lái)的是近80萬(wàn)人口的增量。綜上所述，雖然商業(yè)地產(chǎn)體量巨大，但是把未來(lái)10年存在的供應(yīng)量算在現(xiàn)階段的區(qū)域人口頭上，這似乎有點(diǎn)托大。但必須承認(rèn)的是，巨量的供應(yīng)客觀存在，城鎮(zhèn)化程度不高，現(xiàn)階段昆明商業(yè)地產(chǎn)依然處在最困難的時(shí)刻。

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