面對(duì)一塊誘人的蛋糕，第一個(gè)吃到蛋糕的人，無(wú)疑是搶到先機(jī)者，到后面搶的人多了，那么機(jī)會(huì)就變少了，尤其在蛋糕沒(méi)有變大的情況下。

這一分蛋糕的理論，用在目前正在井噴式發(fā)展的昆明商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，同樣適用。最初，甚至把時(shí)間跨度拉到10年前，昆明都還只有一個(gè)城市商業(yè)中心，昆明人購(gòu)物休閑的不二選擇，當(dāng)然是三市街商圈。

2005年左右，城市外擴(kuò)，北辰財(cái)富中心崛起，廣福路有了世紀(jì)城和新亞洲體育城，再以后南亞風(fēng)情·第壹城改變了南市區(qū)市民的生活方式，這些還只是開(kāi)始，未來(lái)這幾年，還會(huì)有很多代言區(qū)域的城市綜合體出現(xiàn)。

對(duì)于市民來(lái)說(shuō)，這是一件讓生活更便利，品質(zhì)更高的事情，但是在城市居民沒(méi)有快速增加的情況下，如果還遇到諸多商業(yè)綜合體千城一面的現(xiàn)象，那會(huì)讓整個(gè)城市商業(yè)很受傷。

這不是杞人憂天，市場(chǎng)已經(jīng)在以自己的形式釋放著信號(hào)，本篇，就讓我們來(lái)看看昆明商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)響起了哪些警報(bào)聲。

警報(bào)1

體量超香港

1999年世博會(huì)時(shí)，以寫字樓為代表的昆明商業(yè)地產(chǎn)有過(guò)一個(gè)蓬勃發(fā)展期。最近兩三年，昆明商業(yè)地產(chǎn)又開(kāi)始新一輪的“井噴”式發(fā)展期，最直觀變化就是商業(yè)體量猛增。根據(jù)一個(gè)數(shù)據(jù)顯示，2011年，昆明人均商業(yè)面積接近2平方米，這個(gè)數(shù)字超過(guò)了很多一線城市，包括深圳、香港。近期，某商業(yè)機(jī)構(gòu)又對(duì)外公布數(shù)據(jù)，未來(lái)昆明將會(huì)有“1972萬(wàn)平方米商業(yè)”相繼入市，以700萬(wàn)區(qū)域人口來(lái)算，人均商業(yè)占比接近3平方米，這個(gè)數(shù)據(jù)直超發(fā)達(dá)國(guó)家人均商業(yè)占比。

你可以說(shuō)，昆明是旅游城市，會(huì)有發(fā)展后勁支撐，但是說(shuō)總歸說(shuō)，這些商業(yè)體量上市后，如何存活下來(lái)才是關(guān)鍵。

警報(bào)2

自持比重少

商鋪全部銷售，帶來(lái)的問(wèn)題就是商家單打獨(dú)斗面對(duì)市場(chǎng)，難以擁有聚集大商圈人氣的先天不足。這兩年，商業(yè)地產(chǎn)多了，投資者挑剔了，商業(yè)地產(chǎn)全部銷售者少了，于是出現(xiàn)了自持商業(yè)的模式，尤其在城市綜合體建設(shè)中，很多項(xiàng)目都打出自持概念吸引投資者。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前約有七成商業(yè)項(xiàng)目自持比例達(dá)50%以上。順城100%自持，去年3月份進(jìn)入試運(yùn)營(yíng)的南亞風(fēng)情·第壹城自持占到75%，西山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)自持占到90%以上。這個(gè)數(shù)據(jù)是本地品牌房企和國(guó)內(nèi)知名商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)自持商業(yè)的比例。

越是高的自持比率，越有利于后期的招商運(yùn)營(yíng)。但現(xiàn)實(shí)是，除了大品牌房企，更多的本土房企的還是大量銷售著商鋪，有些房企對(duì)商業(yè)的自持比例甚至不到50%。在這種形勢(shì)下，這些自持比率不高的商業(yè)項(xiàng)目不僅難以和大品牌房企的商業(yè)抗衡，而且面對(duì)商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的激烈，自身也沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力。

警報(bào)3

價(jià)值被透支

“一鋪養(yǎng)三代”曾經(jīng)是不少投資商鋪人士的黃金守則，但這兩年商業(yè)地產(chǎn)體量大釋放同時(shí)出現(xiàn)的是股市不景氣，引發(fā)了住宅和商鋪投資熱潮，使得商鋪的價(jià)格被翻倍推高。

以目前人氣尚不足的呈貢新區(qū)某社區(qū)臨街商鋪為例，2009年以8000元/平方米的單價(jià)熱銷市場(chǎng)，到了2011年，這些商鋪價(jià)格已經(jīng)漲至3萬(wàn)元/平方米左右，租金為120元/平方米/月，在入住率和人氣并不足的區(qū)域，這樣的租金要賺回經(jīng)營(yíng)成本并不容易。

在昆明主城區(qū)，目前城市綜合體商鋪的價(jià)格在5-10萬(wàn)元/平方米，社區(qū)商鋪價(jià)格也在3萬(wàn)元/平方米左右，縱然如此，頻頻有商鋪推出即售罄的火爆情況出現(xiàn)。

商鋪售價(jià)高，投資者要保證收益，只有提高商鋪?zhàn)饨�，而新片區(qū)商鋪則面對(duì)著一個(gè)養(yǎng)商期，一旦租金過(guò)高，租商鋪者就面對(duì)著收入與投資之比失衡的問(wèn)題，于是租金和售價(jià)倒掛的問(wèn)題也就出現(xiàn)了。業(yè)內(nèi)專家稱，商鋪的投資價(jià)值在銷售時(shí)已經(jīng)被透支了一部分。記者調(diào)查時(shí)也發(fā)現(xiàn)，一些新建社區(qū)內(nèi)臨街商鋪空置率高，或是這方面的原因。

警報(bào)4

營(yíng)銷玩噱頭

隨著產(chǎn)品類型的豐富，人們消費(fèi)習(xí)慣的改變，簡(jiǎn)單的商場(chǎng)購(gòu)物已經(jīng)不能滿足人們的需求，除了需求多樣化，人們甚至開(kāi)始挑剔購(gòu)物環(huán)境，于是出現(xiàn)了各種模式新概念的購(gòu)物中心，比如VCPARK，CBC社區(qū)商業(yè)中心，開(kāi)放式體驗(yàn)型ParkMall……這些代表著一種購(gòu)物新模式的英文單詞，其實(shí)也是商業(yè)綜合體營(yíng)銷方式上所賣的一種噱頭。

要不同于一般的城市綜合體，要和區(qū)域內(nèi)的精品項(xiàng)目區(qū)分開(kāi)來(lái)，每個(gè)項(xiàng)目在定位上都是各盡其能，各具特色，同時(shí)，還表現(xiàn)在商業(yè)業(yè)態(tài)創(chuàng)新型組合上，以及產(chǎn)品設(shè)計(jì)上等方面，都是洋氣十足，個(gè)性十足。

業(yè)內(nèi)也說(shuō)，商業(yè)項(xiàng)目能做到差異化定位最好，最擔(dān)心的就是換湯不換藥，只是玩營(yíng)銷概念。

警報(bào)5

都是綜合體

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