這兩年，云南商業(yè)地產發(fā)展太快，體量太大，于是問題也來得很猛，甚至在沒有時間去研究、解決問題之時，已經有一些商業(yè)項目受傷了。

尤其是2008年以來，城中村項目集中改造，從源頭上加大了商業(yè)供應。加上本土比較缺乏成熟的商業(yè)運營團隊和商業(yè)人才，諸多商業(yè)地產開始面臨著定位偏差、招商同質化、業(yè)態(tài)雷同、高空置率等一系列隱憂，它們考驗著開發(fā)商的資本實力和運營能力。

昆明理工大學房地產開發(fā)經營教研室主任鄧曉盈對商業(yè)抱著保守態(tài)度，在她看來，“這幾年最大的難題在消化上，一個城市需要多少商業(yè)，什么樣的商業(yè)，與經濟發(fā)展程度、產業(yè)支撐、金融業(yè)發(fā)展等經濟支撐強勁與否有關�！�

在問題面前，昆明商業(yè)地產項目仍需要不斷摸索、學習和總結。

定位與招商

調查：定位偏差招商出現同質化

商業(yè)項目未來發(fā)展成什么樣的形態(tài)，首先要有清晰的項目定位，因為商業(yè)定位決定了商業(yè)項目建筑形式、業(yè)態(tài)組合、品牌落位、空間結構、動線規(guī)劃、景觀規(guī)劃、形象規(guī)劃、營銷推廣等各個環(huán)節(jié)，這些要素是商業(yè)項目持續(xù)運營的基礎和核心。

從目前發(fā)展來看，昆明諸多商業(yè)體紛紛以城市綜合體的形式出現。而諸多的“城市綜合體”項目，縱觀其定位，城市客廳、CBD核心等概念時有耳聞。在昆明百大集團商業(yè)管理有限公司董事總經理梅永豐看來，光從這些項目打出的概念就能看出它們在定位方面的偏差，一個城市對超大型核心商業(yè)項目的容納能力有限，都想成為城市的商業(yè)中心，這是不理性的。

由于定位方面的偏差，反映到業(yè)態(tài)組合、品牌落差等方面，出現最多的問題是模式單一、業(yè)態(tài)雷同、品牌同質化隱憂開始顯現出來，極大地考驗開發(fā)商對項目的運營能力。鄧曉盈稱，做商業(yè)前要清楚是做城市商業(yè)，片區(qū)商業(yè)還是社區(qū)商業(yè)，然后根據不同需求和習慣，做招商，“不是每個項目里面都需要把那幾個叫得出名字的品牌招進來，現在的城中村改造項目，大多超市除了沃爾瑪就是家樂福，快餐店則多是肯德基和麥當勞，還有國內品牌電器店，商招來招去，就這幾家，出現嚴重同質化�！�

要聚集人氣，很多項目都不約而同選擇引進大品牌，而大品牌進入對片區(qū)消費水平等有嚴格要求。與此同時，很多項目也不注重吸納小商家，以及這些小商家對商氣的培育，這也是目前存在的尷尬之一。

解讀

云錳地產副總經理劉厚秋：昆明商業(yè)地產存在同質化嚴重的風險。加之近來經濟環(huán)境不利的原因，造成商家盈利能力下降，隨著供應量加大，商業(yè)的租金收益和增值都會受到抑制，也使開發(fā)商在招商中議價能力下降，無法招到合適的商家。商業(yè)產品的結構亟待調整，必須通過錯位經營和類別化特色來提高產品附加值。

規(guī)模與銷售

調查：炒商鋪帶來后期運營難

數據顯示，昆明未來兩三年將會有1600萬平方米商業(yè)體量上市，這是一個總量。當中，比如西市區(qū)某城市綜合體，商業(yè)體量占到100萬平方米以上，南市區(qū)也不乏這樣體量的商業(yè)項目，不僅體量大，商業(yè)規(guī)模也大�！叭绻徊糠帜贸鰜碣u，是件危險的事情，規(guī)劃不好，不僅業(yè)態(tài)凌亂，而且需要時間去規(guī)范，是一個很大的問題�！编嚂杂@樣認為。

出現這種現狀，源于很多開發(fā)商有貪大求全的沖動。在梅永豐看來，“商業(yè)地產不是面積越大越好。規(guī)模過小，難以吸引足夠的商家和消費者；規(guī)模過大，邊際效應將遞減�！�