這兩年，云南商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展太快，體量太大，于是問(wèn)題也來(lái)得很猛，甚至在沒有時(shí)間去研究、解決問(wèn)題之時(shí)，已經(jīng)有一些商業(yè)項(xiàng)目受傷了。

尤其是2008年以來(lái)，城中村項(xiàng)目集中改造，從源頭上加大了商業(yè)供應(yīng)。加上本土比較缺乏成熟的商業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)和商業(yè)人才，諸多商業(yè)地產(chǎn)開始面臨著定位偏差、招商同質(zhì)化、業(yè)態(tài)雷同、高空置率等一系列隱憂，它們考驗(yàn)著開發(fā)商的資本實(shí)力和運(yùn)營(yíng)能力。

昆明理工大學(xué)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)教研室主任鄧曉盈對(duì)商業(yè)抱著保守態(tài)度，在她看來(lái)，“這幾年最大的難題在消化上，一個(gè)城市需要多少商業(yè)，什么樣的商業(yè)，與經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度、產(chǎn)業(yè)支撐、金融業(yè)發(fā)展等經(jīng)濟(jì)支撐強(qiáng)勁與否有關(guān)。”

在問(wèn)題面前，昆明商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目仍需要不斷摸索、學(xué)習(xí)和總結(jié)。

定位與招商

調(diào)查：定位偏差招商出現(xiàn)同質(zhì)化

商業(yè)項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展成什么樣的形態(tài)，首先要有清晰的項(xiàng)目定位，因?yàn)樯虡I(yè)定位決定了商業(yè)項(xiàng)目建筑形式、業(yè)態(tài)組合、品牌落位、空間結(jié)構(gòu)、動(dòng)線規(guī)劃、景觀規(guī)劃、形象規(guī)劃、營(yíng)銷推廣等各個(gè)環(huán)節(jié)，這些要素是商業(yè)項(xiàng)目持續(xù)運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)和核心。

從目前發(fā)展來(lái)看，昆明諸多商業(yè)體紛紛以城市綜合體的形式出現(xiàn)。而諸多的“城市綜合體”項(xiàng)目，縱觀其定位，城市客廳、CBD核心等概念時(shí)有耳聞。在昆明百大集團(tuán)商業(yè)管理有限公司董事總經(jīng)理梅永豐看來(lái)，光從這些項(xiàng)目打出的概念就能看出它們?cè)诙ㄎ环矫娴钠睿粋€(gè)城市對(duì)超大型核心商業(yè)項(xiàng)目的容納能力有限，都想成為城市的商業(yè)中心，這是不理性的。

由于定位方面的偏差，反映到業(yè)態(tài)組合、品牌落差等方面，出現(xiàn)最多的問(wèn)題是模式單一、業(yè)態(tài)雷同、品牌同質(zhì)化隱憂開始顯現(xiàn)出來(lái)，極大地考驗(yàn)開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)能力。鄧曉盈稱，做商業(yè)前要清楚是做城市商業(yè)，片區(qū)商業(yè)還是社區(qū)商業(yè)，然后根據(jù)不同需求和習(xí)慣，做招商，“不是每個(gè)項(xiàng)目里面都需要把那幾個(gè)叫得出名字的品牌招進(jìn)來(lái)，現(xiàn)在的城中村改造項(xiàng)目，大多超市除了沃爾瑪就是家樂福，快餐店則多是肯德基和麥當(dāng)勞，還有國(guó)內(nèi)品牌電器店，商招來(lái)招去，就這幾家，出現(xiàn)嚴(yán)重同質(zhì)化�！�

要聚集人氣，很多項(xiàng)目都不約而同選擇引進(jìn)大品牌，而大品牌進(jìn)入對(duì)片區(qū)消費(fèi)水平等有嚴(yán)格要求。與此同時(shí)，很多項(xiàng)目也不注重吸納小商家，以及這些小商家對(duì)商氣的培育，這也是目前存在的尷尬之一。

解讀

云錳地產(chǎn)副總經(jīng)理劉厚秋：昆明商業(yè)地產(chǎn)存在同質(zhì)化嚴(yán)重的風(fēng)險(xiǎn)。加之近來(lái)經(jīng)濟(jì)環(huán)境不利的原因，造成商家盈利能力下降，隨著供應(yīng)量加大，商業(yè)的租金收益和增值都會(huì)受到抑制，也使開發(fā)商在招商中議價(jià)能力下降，無(wú)法招到合適的商家。商業(yè)產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)亟待調(diào)整，必須通過(guò)錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)和類別化特色來(lái)提高產(chǎn)品附加值。

規(guī)模與銷售

調(diào)查：炒商鋪帶來(lái)后期運(yùn)營(yíng)難

數(shù)據(jù)顯示，昆明未來(lái)兩三年將會(huì)有1600萬(wàn)平方米商業(yè)體量上市，這是一個(gè)總量。當(dāng)中，比如西市區(qū)某城市綜合體，商業(yè)體量占到100萬(wàn)平方米以上，南市區(qū)也不乏這樣體量的商業(yè)項(xiàng)目，不僅體量大，商業(yè)規(guī)模也大。“如果一部分拿出來(lái)賣，是件危險(xiǎn)的事情，規(guī)劃不好，不僅業(yè)態(tài)凌亂，而且需要時(shí)間去規(guī)范，是一個(gè)很大的問(wèn)題�！编嚂杂@樣認(rèn)為。

出現(xiàn)這種現(xiàn)狀，源于很多開發(fā)商有貪大求全的沖動(dòng)。在梅永豐看來(lái)，“商業(yè)地產(chǎn)不是面積越大越好。規(guī)模過(guò)小，難以吸引足夠的商家和消費(fèi)者；規(guī)模過(guò)大，邊際效應(yīng)將遞減�！�

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