縱觀這些城市綜合體項目的商業(yè)盈利模式，要么全部自持，要么是自持加銷售，也有部分以住宅為主的商業(yè)底商大部分對外銷售。

以底街商業(yè)為例，這兩年昆明主城區(qū)凡有街鋪推出，往往開盤即售罄，好賣、價高的市場熱捧之下，由于零散銷售之后，面臨著后期成長困難，也造成了很多底層商業(yè)極高的空置率。劉厚秋介紹，商業(yè)地產(chǎn)市場可能會出現(xiàn)結構性的過剩，或者由于商業(yè)運營水平低下，導致商場經(jīng)營不善，投資者也無法實現(xiàn)預期收益。尤其是空置率上升，使缺少實力的開發(fā)商無法繼續(xù)經(jīng)營，洗牌式的項目并購不可避免。

諸多人氣不足或者運營不成熟的項目，都有一個共同現(xiàn)象，就是在項目前期的運營過程中，往往存在著炒商鋪不炒商圈的問題。

解讀

鄧曉盈：商圈與單個商業(yè)有著非常緊密的聯(lián)系。商業(yè)需要根基，需要氛圍，業(yè)態(tài)有逐步被認可，商圈有逐步聚集人氣，逐步發(fā)展起來的過程。商圈有影響力，這就需要商業(yè)項目要么在商圈內(nèi)，要么在商圈輻射范圍內(nèi)。只有商圈興，才有利于商業(yè)興。

傍大品牌

調(diào)查：綜合體與品牌商家捆綁共贏？

可謂傍著大樹好乘涼，這點在諸多商業(yè)項目選合作商家時也尤為明顯。

目前，昆明諸多城市綜合體在業(yè)態(tài)組合上，還是主力店與次主力店的模式較為常見，昆明購物中心如柏聯(lián)廣場和新西南廣場引進百盛百貨、順城引進王府井百貨，基本達到了吸引人流、穩(wěn)定商場經(jīng)營的作用。

對于商業(yè)地產(chǎn)來說，智閣商業(yè)地產(chǎn)運營機構總經(jīng)理謝杰曾告訴記者，一個大型商業(yè)項目引入主力業(yè)態(tài)，從長遠來看，會犧牲掉商家一部分利益，但對于片區(qū)人氣的聚集和形成有積極帶動作用。此外，面對成本的提高，高額的投資換來的卻是微利也是不爭的事實。

除了百貨業(yè)，大超市、洋快餐等與綜合體捆綁也是目前存在的普遍現(xiàn)狀。作為項目最能夠迅速吸引人氣聚集的利器，很多商業(yè)體量紛紛引進這些國際國內(nèi)品牌商家，一些商業(yè)體量品牌商家簽約會也成為項目的一大亮點，在綜合體紛紛布局全城的同時，肯德基、家樂福、國美等品牌商家隨之落地。

現(xiàn)實中，綜合體熱衷于引進大品牌，也與當?shù)叵M習慣不無關系，據(jù)透露，百貨商場中某些品牌商家，在國內(nèi)的商場是作為中高端品牌在售，但在香港或者國外，則僅是在地鐵站或者小商場的“低端貨”，這樣的情況屢見不鮮。

說起目前商業(yè)的大量供應，梅永豐稱，總量很大，但是有效供應不足，比如百貨業(yè)品牌商家供應上，還是存在著國際品牌缺失，世界時尚品牌很少的現(xiàn)象。

與品牌商家捆綁，實現(xiàn)共贏，似乎成為很多商業(yè)地產(chǎn)項目發(fā)展初期不約而同的選擇，未來，或?qū)幸恍┬碌耐黄啤?/P>

解讀

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉：未來有資金實力的，有招商資源及運營能力的企業(yè)和項目，對于這些外國品牌的依賴度會越來越低。要走出自己的路子，需要開發(fā)商進行一些新的嘗試，比如品牌體系構建，或者是通過增加盈利等方式。

團隊與人才

調(diào)查：商業(yè)地產(chǎn)運營也面臨“人才荒”

今年以來，昆明、貴州等很多城市商業(yè)地產(chǎn)就鬧起了“人才荒”，不乏企業(yè)大舉“招兵買馬”的情況，甚至有的找獵頭公司“挖人”，并將挖人的觸角延伸到省外。

從全國來看，商業(yè)地產(chǎn)在中國發(fā)展的時間只有10年，這么短的時間，人才是很稀少的。目前在做商業(yè)地產(chǎn)的，之前可能是做零售的，做地產(chǎn)的，也有做顧問的，商業(yè)地產(chǎn)人才基本上是這三個行業(yè)人才轉(zhuǎn)型過來，真正的商業(yè)人才很少，有實戰(zhàn)經(jīng)驗的更少。

而在昆明，隨著這兩年商業(yè)地產(chǎn)井噴式推出，除了國內(nèi)大品牌萬達、恒隆等商業(yè)地產(chǎn)項目有著成熟的商業(yè)運營團隊外，昆明成熟的商業(yè)運營團隊少，不少商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)商甚至是直接由住宅開發(fā)轉(zhuǎn)型過來，對成熟團隊和人才的需求更是不言而喻。

于是，很多商業(yè)項目引進全球知名的商管公司做顧問或者管理服務。但外出尋找管理團隊存在的問題是，跨區(qū)域連鎖的輸出管理在中國還很少，外來管理公司進入每個項目，最多派少數(shù)管理層過來，真正人員輸出管理落地，五大行也沒有做，都是短暫輸出，這些公司能帶來先進的理念和模式，但這些模式能否快速本地化，適應昆明當?shù)厣虡I(yè)發(fā)展是一個現(xiàn)實問題。

要實現(xiàn)本地化，自己組建商業(yè)管理團隊和人才成為一些企業(yè)的當下之選。

解讀

鄧曉盈：很多商業(yè)體的運營團隊都是外請的，這些團隊在其他城市做得很成熟，運作經(jīng)驗和案例多，社會資源廣，項目需要哪些方面的支持，可以進行有效整合。但這些經(jīng)驗不一定適合昆明，甚至有時會水土不服，所以要引進也要尊重區(qū)域經(jīng)濟和當?shù)叵M水平。當然，在引進各地人才的同時，培育自己的團隊才是最重要的。（云南信息報賈娜）