昆明房地產(chǎn)調(diào)控即將兩年，由于住宅限購(gòu)，昆明商業(yè)地產(chǎn)變身為香餑餑，各大開發(fā)企業(yè)趨之若鶩。然而伴隨著城中村及舊城改造不斷推進(jìn)，大量商業(yè)地產(chǎn)紛紛出爐，近期曾在一天內(nèi)有6個(gè)樓盤推出商鋪銷售。據(jù)預(yù)測(cè)，未來5年昆明的商業(yè)總體量人均面積超過很多一線城市�？傮w供大于求，再加上電商沖擊，商業(yè)地產(chǎn)投資正面臨透支風(fēng)險(xiǎn)。

投資熱潮已興起兩年

昆明這一輪商業(yè)地產(chǎn)投資熱潮興起于2011年。一方面，當(dāng)時(shí)在樓市調(diào)控政策的作用下，一部分購(gòu)房者不具備“買房資格”，眾多開發(fā)商銷售業(yè)績(jī)嚴(yán)重下挫，資金鏈告急。在此背景下，以商鋪、寫字樓為代表的商業(yè)地產(chǎn)受到眾多開發(fā)商和投資者的青睞，商業(yè)地產(chǎn)投資呈幾何式增長(zhǎng)。

另一方面，隨著城市化發(fā)展不斷帶動(dòng)城市人口增長(zhǎng)，以及昆明加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和新區(qū)發(fā)展，特別是城中村及舊城改造的加快，商業(yè)的需求規(guī)模大幅增加，也直接刺激了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

從2011年開始，一個(gè)個(gè)集居住、商業(yè)、商務(wù)、酒店、餐飲、休閑、娛樂等業(yè)態(tài)為一體的城市商業(yè)綜合體在昆明主城中心區(qū)相繼亮相。只要項(xiàng)目位于市中心，有一定的體量，大多打出城市商業(yè)綜合體的旗號(hào)。越來越多的地產(chǎn)開發(fā)商以為其中利潤(rùn)豐厚，不顧有無開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，紛紛宣布轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。市場(chǎng)供給大增的同時(shí)，投資者的反應(yīng)也很強(qiáng)烈。在投資渠道狹窄以及住宅限購(gòu)的背景之下，昆明的商業(yè)地產(chǎn)在2011年呈現(xiàn)出供銷兩旺的態(tài)勢(shì)。

人均商業(yè)面積將超上海

進(jìn)入2012年下半年以后，在巨大的供應(yīng)量面前，商業(yè)地產(chǎn)投資者經(jīng)過上一年的“消耗”后，透支了購(gòu)買力，成交量開始下滑。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，昆明目前正在推進(jìn)中的300多個(gè)城中村改造項(xiàng)目，基本上都是城市綜合體，并且具有很大的商業(yè)體量。在未來，加上目前的存量，5年后昆明的商業(yè)總體量將達(dá)到1500萬平米。

如此龐大的體量，按照主城區(qū)人口進(jìn)行平攤，人均商業(yè)面積已經(jīng)超過了很多一線城市，包括上海。未來幾年的昆明商業(yè)地產(chǎn)將供大于求。而這一弊端已經(jīng)開始顯現(xiàn)。

更讓人忐忑的是，商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)數(shù)量的快速增長(zhǎng)并沒有帶動(dòng)商業(yè)品質(zhì)的提升，很多由住宅轉(zhuǎn)型商業(yè)的開發(fā)商繼續(xù)延續(xù)住宅項(xiàng)目“短、平、快”的開發(fā)政策，以快速回收資金為首要目的。

李先生曾經(jīng)在兩年前以每平方米10萬元購(gòu)買了一個(gè)商鋪，當(dāng)時(shí)滿心歡喜的他在開發(fā)商描繪的“一鋪養(yǎng)三代”前景前，期待著未來有較大收益。結(jié)果沒想到，兩年后他的商鋪每月每平米租金僅30多元。經(jīng)測(cè)算，他需要30多年才能收回投資，而商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)卻僅有40年。原先期待的房產(chǎn)升值，也由于不斷涌現(xiàn)的城市綜合體大量提供商業(yè)地產(chǎn)，市場(chǎng)增值預(yù)期放緩，使得他的“一鋪養(yǎng)三代”美夢(mèng)變成了“三代養(yǎng)一鋪”的噩夢(mèng)。

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