反思篇

五大癥結致五華大廈一蹶不振

“五華大廈擴建工程將于4月下旬公開拍賣。昨天（2007年3月6日），記者從昆明市中級法院了解到，因‘主人’身負重債，位于昆明市東風西路19號的五華大廈擴建工程將被‘賣身’還債。”這是2007年關于五華大廈被拍賣的一條新聞。

事實上，拍賣前的五華大廈已經(jīng)蕭條了一年多，許多盛興超市的供貨商因為得不到貨款，只能利用商場的一樓隔出來做商鋪，低價處理商品，以盡可能的挽回損失。大甩賣、低折扣的促銷標語很難讓人想起五華大廈昔日的輝煌，蕭條的感覺甚至讓到昆百大商圈購物的路人都不忍多看一眼。

經(jīng)過一個多月的公開拍賣，2007年5月30日，五華大廈新樓（即擴建工程）以1.985億元拍出；2007年7月5日，五華大廈老樓以1.055億元拍出。分拆后的商業(yè)體有了兩個產(chǎn)權持有者，一方是與奧龍世博有諸多業(yè)務交叉的云南勝道體育公司，另一方則是安寧金恒商貿(mào)有限責任公司。

幾經(jīng)重整和包裝后，嶄新的YYSPORTS在新樓開業(yè)經(jīng)營了，“來淘寶”也攜“格子間”參與了老樓的掘金。一開始，人們很快發(fā)現(xiàn)了五華大廈的新生，很多女白領開始光顧“來淘寶”，然而，與市中心品牌化、集中化的品牌服裝銷售不同的“來淘寶”，在不見起色的經(jīng)營中，最終關門。YYSPORTS的經(jīng)營者已對樓體格局做了全新包裝，在賣場中引進了眾多運動體育的知名品牌，甚至還有肯德基餐廳。從賣場環(huán)境、裝修以及經(jīng)營方向較老樓上檔次，清晰、明確�？墒侨肆髁糠浅Ｓ邢蕖ｋS后，YYSPORTS也撤出了五華大廈新樓，甚至連幾乎不管在哪兒開都能聚集人氣的肯德基也放棄了這里，將五華大廈當時僅有的人流帶走了。

坐擁昆明商業(yè)黃金地段，五華大廈的時運不濟成了這個過早經(jīng)歷了巔峰的商業(yè)體難以突破的怪圈，而諸如“商業(yè)風水不好”一類的言論更是塵囂日上，本土和省外的經(jīng)濟學者甚至都開始關注這一案例，開始進行種種分析研究。

云南財經(jīng)大學商學院院長、昆明市百貨行業(yè)協(xié)會副會長李嚴鋒曾為五華大廈當時的一蹶不振找出了五大癥結。他認為，五華大廈其復雜的產(chǎn)權結構首先就是一個制約因素，而其經(jīng)營理念也經(jīng)常變換，一直含混不清；從地理位置來看，五華大廈目前地處小西門至南屏街的交通快速通道上，從交通位置上不利于留住車流、人流，只能眼看著購物人群流向順城商圈和昆百大商圈；從一開始的百貨商廈到之后的電器商城再到女性服飾、運動服飾，消費群在這里沒有找到固定的消費主題，從而難以留住回頭客；此外，在產(chǎn)權變更時期五華大廈已經(jīng)長期給人留下了清倉、甩賣、處理二三流貨品的印象，與其地處市中心商業(yè)黃金地段的區(qū)位錯位，也不能滿足顧客的消費心理。

許多業(yè)內(nèi)人士也都開始反思五華大廈多年來一蹶不振的理由。五華大廈早年的成功離不開建筑規(guī)劃的超前，商品齊全、新穎以及現(xiàn)代商場經(jīng)營管理理念的引入都讓五華大廈在國營百貨公司中脫穎而出。但是隨著業(yè)態(tài)更豐富的西南大廈、仟村百貨、金龍百貨等后起之秀崛起，五華大廈的優(yōu)勢不再。時至今日，如順城王府井購物中心這類高復合度商業(yè)地產(chǎn)相繼崛起，無數(shù)次規(guī)劃論證，有著完善的業(yè)態(tài)布局，專業(yè)團隊做足招商前置的準備工作，物業(yè)設計考慮到了商家經(jīng)營的需要，也結合消費者購物休閑的需要，將商業(yè)地產(chǎn)上升到了建設運營緊密結合的大統(tǒng)籌高度，甚至納入了復合型開發(fā)的多元聯(lián)動中，這已是五華大廈這類等待東家重新打造經(jīng)營的商業(yè)單體所無法企及的高度。

那么，五華大廈的出路在哪里？在當初盛興購物廣場被拍賣之時，一位五華大廈的內(nèi)部工作人員就曾認為，五華大廈現(xiàn)在已經(jīng)不再適合做百貨，轉型是其唯一出路。在順城王府井商圈帶來的商機下，五華大廈與百貨業(yè)的差異化定位成了其能夠“起死回生”的一劑良藥。

求變篇

老樓借助差異化定位重生

2009年6月初，“來淘寶”撤出后的五華大廈老樓開始了從內(nèi)而外的裝修，而建筑外圍打出了“金恒公司重金打造昆明CBD核心商圈、金融服務、時尚品牌專賣、頂級餐飲會所、5星級寫字樓”的廣告標語，但不久，這幅標語被摘掉，描述中的新興商業(yè)體也了無蹤影。

2010年底，由云南金成集團投資，聯(lián)合來自北京、廣州、深圳、上海的眾多專家團隊，歷時近一年精心打造的“西南最大、云南首家”兒童“全立體式”成長娛教綜合體金魔方兒童新未來城給昆明市民帶來了異樣的驚喜。

據(jù)介紹，金魔方兒童新未來城是完全屬于孩子的歡樂世界，在12000多平方米的場館內(nèi)，3至15歲的孩子都能找到為其量身定制的娛教體驗項目�！霸谝�1.4億元收購了五華大廈老樓以后，我們金成集團的團隊派出了考察隊，遠赴北京、上海、香港、深圳等一線城市考察，尋找適合這一地段這一大樓的業(yè)態(tài)形式。”昆明五華金魔方教育培訓實踐中心李校長表示，在綜合企業(yè)發(fā)展的考慮之后，金成集團最終選擇了兒童體驗式教育。

記者看到，在這個如同一座迷你城市的“大魔方”當中，有城市設施如街道、紅綠燈、店鋪等，也有如醫(yī)院、警局、銀行、工地、工廠等以場館形式出現(xiàn)的社會機構�！斑@可以說是對現(xiàn)在學校教育的一個補充，”李校長表示，金魔方采用了現(xiàn)在國際上十分流行的職業(yè)體驗式教育模式，并且經(jīng)常對教學的課件、內(nèi)容、教案進行更新，以保證前來體驗的小朋友能夠學到新鮮實用的、生活知識，“孩子們在這里學會了珍惜生命的重要性，增加了對社會的認知，也增強了動手能力�！睋�(jù)了解，2010年云南省教育廳、昆明市教育局就授予了金魔方兒童新未來城云南省及昆明市中小學生“三生教育”實踐基地等榮譽稱號。

自2010年年底開業(yè)至今，兩年多的時間里，金魔方已經(jīng)接待了來自省內(nèi)各地的體驗者近10余萬人次�！叭ツ甑孜覀兊慕y(tǒng)計到共有5萬多人次前來參與體驗，今年應該在去年的基礎上有20%至30%的增長�！崩钚ｉL介紹，金魔方節(jié)假日場場爆滿，特殊節(jié)日甚至需要提前一個周預定甚至加場，平日團隊包場體驗及各類品牌合作也持續(xù)升溫。“今年十一黃金周的八天時間里，我們接待了平常兩個多月的人數(shù)，而且大部分前來體驗的家庭都來自州市。”此外，金魔方還熱衷于公益事業(yè)，旱災爆發(fā)時，為安寧八街小學捐獻蓄水箱，邀請包括收容所流浪兒童、貧困兒童和外來務工人員子女入館體驗的做法，也讓金魔方的公益形象日漸深入人心。“這不僅是五華大廈的一種新的經(jīng)營模式，也是金成集團回報社會的一種方式�！�

新樓華麗轉型

2010年10月31日，在云南省珠寶文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略研討會啟幕儀式上，昆明鈺滇工藝美術品有限公司（東南亞珠寶中心）董事長朱元平宣布，將斥資5.3億元人民幣在昆明地標五華大廈的新樓打造中國玉文化之都。去年5月，朱元平則表示，中國玉文化之都即將進入招商階段，也有一些有意向的珠寶商開始對“玉都”進行咨詢。

現(xiàn)在的五華大廈新樓，完全被腳手架及綠色安全網(wǎng)所覆蓋，一層的幾家銀行還在繼續(xù)營業(yè)。看得出，這次五華大廈新樓是要有“大動作”了。不管“玉都”的目標是否宏大，但這同樣是五華大廈新樓的擺脫服裝百貨的一次“華麗轉型”�；蛟S，在人民西路對面的花鳥市場改造之后，這一定位能夠延續(xù)這一區(qū)位的傳統(tǒng)功能，實現(xiàn)突破。

也有人認為，玉這種中國人眼中吉祥而華貴的寶器進駐五華大廈，能夠讓它一改往日不利的風水。無論如何，我們都希望五華大廈能夠一掃陰霾，重現(xiàn)當年輝煌。