商之道

商業(yè)中心的頻頻做火，主力店是前期招商的制勝法寶，不管是昆明還是全國。目前，昆明主力店招商也已經(jīng)蔚然成風。主力店居購物中經(jīng)營的主導地位，不但是商店組合的主要角色，還是購物中心的特色體現(xiàn)；開發(fā)商大多慎選具有相當知名度的超大型商業(yè)進駐，一來可利用原有的聚客能力，為購物中心帶來更大商機，也可為購物中心奠定形象基礎。

主力店的選址，往往能帶動周圍商業(yè)的發(fā)展。比如全國知名主力店沃爾瑪，作為一家美國的世界性連鎖企業(yè)，其成功的經(jīng)營之道還在于選址正確。對商圈的要求是沃爾瑪選址要求之一：項目1.5公里范圍內(nèi)人口達到10萬以上，2公里范圍內(nèi)常住人口達到12-15萬人等，都是它入駐的先決條件。其它還有如對停車場的要求等等。

而這些要求都成就了沃爾瑪主力店的地位，像這樣的主力店的進入所產(chǎn)生的主力店效應，首先體現(xiàn)在會帶動商業(yè)地產(chǎn)出租或銷售上。國際商業(yè)品牌的選址通常都由一些專業(yè)機構(gòu)來評估，并且有一套科學嚴格的評估標準和計算方法，所以他們的選擇更可信。對于許多沒有商業(yè)經(jīng)營經(jīng)驗的投資人士來說，與其去花時間自己學習掌握選址方法，不如跟隨國際商業(yè)品牌做“傻瓜”式投資：他們把店設在哪兒，就去哪里投資。同時，在商業(yè)經(jīng)營中，主力店會帶來人流和客源，使其周圍的其他商業(yè)經(jīng)營者受益。所以，主力店的進駐，無形中就給商圈帶來了大量的投資資源。

專家支招

主力店在選址上有什么要求？

成都貝氏設計總經(jīng)理貝月森：人口規(guī)模是主要的。除非占到了好地段，不然按照現(xiàn)在的趨勢，對于目前來說的一些小開發(fā)商很難做，很多大開發(fā)商逐漸從一線轉(zhuǎn)戰(zhàn)到二、三線城市，那么“大部隊”往下走，小開發(fā)商就要往更下一層走。主力店的選址和招商像萬達在選址都是在城市的節(jié)點位置，而主力店則是捆綁形式，招商完全不是問題。

中天文化文化空間招商部經(jīng)理孫筱：首先是半徑500米的人口要在10萬以上，一定要是在核心商圈。而對于昆明來說，一環(huán)內(nèi)都屬于核心商圈，各大百貨商店、大型超市、大賣場這類的都會選擇在一環(huán)內(nèi)。除非像北市區(qū)這樣大規(guī)模開發(fā)的商圈。

主力店招商要注意哪些問題？

成都貝氏設計總經(jīng)理貝月森：店大欺主。如果商業(yè)項目本身實力不強，即便招商進來，也會產(chǎn)生主力店“欺負”商業(yè)中心的狀況產(chǎn)生。如果小一些的商業(yè)中心想要生存，需要做的就是要把自己做的盡量強大；資金的充足是首當其沖，然后就是產(chǎn)品，產(chǎn)品做的好了，能夠吸引至少三家主力店的進駐；最后就是在設計中要能做到“變形金剛”的本領，就是如果在前期規(guī)劃來不及招商的時候，要有一定的預留性。

中天文化文化空間招商部經(jīng)理孫筱：招商項目的物業(yè)條件是否和所招商主力店商業(yè)相匹配，比如萬達廣場，萬達百貨（更名前為萬千百貨）、萬達影院、蘇寧電器等6大業(yè)態(tài)在規(guī)劃的時候就已經(jīng)一起進駐。像很多小的商業(yè)項目，開發(fā)前沒想好招商規(guī)劃，就按照自己的想法做項目，等到做好以后，物業(yè)條件和很多大型主力店不匹配，招商就很困難，這也是很多小型商業(yè)中心的硬傷。

選擇主力店是否需要結(jié)合自身？

成都貝氏設計總經(jīng)理貝月森：要結(jié)合項目情況作判斷。如果這個區(qū)已經(jīng)有像家樂福、沃爾瑪?shù)脑�，那么在同類業(yè)態(tài)的選擇時就要選擇像BLT、華潤萬家這類規(guī)模稍小的超市業(yè)態(tài)。

對于項目周圍的環(huán)境，照目前的形式現(xiàn)在很難占到最好的，那么在對商家資源選擇的時候，就要對主力店給與一定的優(yōu)惠，雖然在主力店的招商來看，你可能是虧損的，但從全局來看，你一定可以獲得收益。賺錢的項目是那些小的商鋪，但若沒有主力店的支撐，你怎么會吸引得到這些小項目的進駐？就好比是打仗，可能你局部是失利的，但它最終卻會使你整個戰(zhàn)役得到成功。

中天文化文化空間招商部經(jīng)理孫筱：首先，根據(jù)項目所在區(qū)域、位置的不同要有自己的特色。因為很多招商公司手上的資源都是差不多的，所以就會導致很多商業(yè)項目招商的業(yè)態(tài)也比較相似，就不具備競爭力。其次，傳統(tǒng)的優(yōu)勢商業(yè)。像很多項目的舊址也是曾經(jīng)的商圈，在此基礎上對原來的傳統(tǒng)商業(yè)加以發(fā)揚。第三就是這個商業(yè)項目適合做什么？因為很多開發(fā)商的價值取向不同。