商改住遭禁存量商住樓稀缺性凸顯

將商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計成“公寓”或是“開間”以及LOFT等適宜居住的戶型，早已是開發(fā)商“曲線入市”的基本手法，而強大的市場需求則是開發(fā)商此舉屢試不爽的保障。而類似于“我們的物業(yè)不限購，不限貸，您可以自住，也可以買過來投資，或者注冊公司做個迷你辦公室都是不錯的選擇，現(xiàn)在優(yōu)惠也比較多，買下來是比較劃算的。而且像我們這樣的商住樓很快就不批了，現(xiàn)在不出手的話，以后想買也買不到了�！钡脑捳Z是進入每個商住樓項目售樓部必定會出現(xiàn)的。置業(yè)顧問們早已抓住了購房者的心理特點，把推銷的重點放在了不受限購令影響、投資自住宿皆可以及由“商改住”遭禁而造成商住樓的稀缺上。

在大商匯做燈飾生意的楊師傅告訴我們，他家原來住在北市區(qū)沙壩營村，因為城中村改造的原因，他們舉家遷往大商匯，并在大商匯購買了2套商住房，2室1廳1衛(wèi)的戶型當(dāng)時才買了40萬，而現(xiàn)在的市場價已經(jīng)到58萬了。這兩套房子一套用于員工住宿及日常堆積少量的貨物，另一套則是一家三口的居所。楊師傅還表示，之所以買這里的商住樓，是因為商住樓不限購不限貸，投資門檻低，可商可住，只要他愿意隨時都能當(dāng)成公寓租出去，比起銷售燈飾來，商住樓的收益也還算穩(wěn)定。當(dāng)問及楊師傅考不考慮出售時，他的頭搖得像撥浪鼓一樣�！拔也粫紤]賣的，以后這個房子肯定還會漲，賣掉多劃不來，想再買幾套倒是真呢”楊師傅說。

其實，跟楊師傅有同樣心理的人不在少數(shù)。云南房網(wǎng)走訪了北市區(qū)的都市名典；中心區(qū)的小城故事、麥田時光、熙翥苑；關(guān)上金泰上苑；南市區(qū)的玫瑰灣、高順銘都等項目，目前的租售情況都不錯，中介公司也比較喜歡駐守在這些小區(qū)周邊。像老小區(qū)集中的關(guān)上，只要問起新房子，中介自然而然就推薦商住樓，究其原因是在這一帶，商住樓的價格相對要便宜些。

有業(yè)內(nèi)人士分析，目前昆明市場上的商住樓的數(shù)量遠遠小于需求量，隨著《昆明市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》的出臺，存量商住樓將會變得更加稀缺。同時該人士表達出對未來商住樓的租金及房價增長幅度的擔(dān)憂。

商務(wù)辦公樓前景堪憂

自2008年昆明城中村改造啟動至今，昆明的商業(yè)地產(chǎn)呈滿城盡是CBD之勢，同質(zhì)化嚴重等一系列問題迫使開發(fā)商在產(chǎn)品上不斷創(chuàng)新。不過，對于體量不大的商業(yè)體而言，此前還可以走商改住的路線，而在商改住遭禁、酒店公寓行不通的情況下，它們還是只能回歸商務(wù)辦公的路線。

根據(jù)近期云南房網(wǎng)二手房頻道寫字樓的網(wǎng)絡(luò)租金報價來看，純寫字樓的月租金在50——200元/平米不等，而商住樓的月租金普遍都在40元/平米以下，相對于寫字樓來說，商住樓的租金更為便宜，且二者的土地性質(zhì)都為商業(yè)地產(chǎn)，水、電等按照商業(yè)價格收取�；谶@個層面，商住樓就更具優(yōu)勢。

寫字樓要想有好的前景，要么是擁有強大的人流和較好的地段，要么擁有強勁的硬件配套設(shè)施，或者形成辦公環(huán)境較好的商圈，否則純商務(wù)辦公樓的前景就岌岌可危了。

而包豪斯地產(chǎn)顧問總經(jīng)理金濤在《昆明寫字樓——潘多拉的誘惑》一文也曾指出，昆明目前的城市經(jīng)濟發(fā)展對于寫字樓的需求是極其有限，從寫字樓的消費人群來看，支撐近期昆明寫字樓銷租兩旺的勢力具有典型性。據(jù)統(tǒng)計，目前昆明近5年新開發(fā)寫字樓物業(yè)的購買者和承租者：80%以上為國字號相關(guān)企業(yè)+地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)+金融類企業(yè)——當(dāng)然，以昆明目前的經(jīng)濟發(fā)展水平也只有這些類型的公司可以承擔(dān)相應(yīng)的售價和租金。

業(yè)內(nèi)認為，“商改住”樓盤作為一種有先天缺陷的產(chǎn)品，本應(yīng)該在優(yōu)勝劣汰的市場經(jīng)濟規(guī)則下逐漸被淘汰，但卻因人為的調(diào)控而從幕后被推上前臺，乃至成為主角，這很難不讓觀察者產(chǎn)生“存在的即為合理的”的假想。那么“合理”背后的邏輯到底是什么？很顯然，“商改住”項目存在的合理性就在于它擁有“住宅項目的替代品”的屬性，而這種屬性的發(fā)揮決定于住宅市場的供給與需求。尤其是待商住樓、酒店式公寓等的審批遭禁之后，這種屬性就將表現(xiàn)的愈加明顯。（余秀蓉/《云觀察》·云南房網(wǎng)資訊中心）

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