據(jù)富邦房產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，目前米蘭園商鋪?zhàn)鈨r(jià)約80~100元/平方米/月，售價(jià)約2萬元/平方米，商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)約4~5萬，商鋪空置率約20%；雨花毓秀商鋪?zhàn)鈨r(jià)約160~200元/平方米/月，售價(jià)約3萬元/平方米，商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)約4~5萬，商鋪空置率約10%（僅指鄰街商鋪）；大學(xué)城商業(yè)中心，商鋪?zhàn)鈨r(jià)約80~120元/平方米/月（一層），60元/平方米/月（二、三層）；售價(jià)約1萬元/平方米（一層），6000至7000元/平方米（二、三層），商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)約2~3萬，商鋪空置率約35%。近期昆明富邦房地產(chǎn)在呈貢的店面，并沒有商鋪成交業(yè)務(wù)。

觀點(diǎn)

高端訪談

昆明百大集團(tuán)商業(yè)管理有限公司董事、總經(jīng)理梅永豐

云南云錳地產(chǎn)副總經(jīng)理劉厚秋

云南奧宸地產(chǎn)市場(chǎng)營銷中心副總監(jiān)高畢升

吳家營是未來呈貢商業(yè)中心

黃金樓市：你覺得目前呈貢的商業(yè)地產(chǎn)處在什么階段，在地鐵通車之后，將發(fā)生什么樣的改變？熱點(diǎn)區(qū)域是否還集中在吳家營及雨花片區(qū)？

劉厚秋：呈貢商業(yè)處在“仁者見仁智者見智”的投資階段，不是經(jīng)營階段。但凡是對(duì)區(qū)域發(fā)展規(guī)劃深入了解過的，有超前意識(shí)的人士，在呈貢都有投資，不然也不會(huì)形成兩年前某個(gè)商業(yè)項(xiàng)目一開盤當(dāng)天售罄、日銷售額高達(dá)10億以上的業(yè)績(jī)。隨著地鐵開通，便捷的交通將令更多的人群來到這里工作、生活，形成以人氣拉動(dòng)商業(yè)經(jīng)營業(yè)的蓬勃發(fā)展。呈貢的熱點(diǎn)片區(qū)，首先是商務(wù)經(jīng)濟(jì)圈；其次，才是校園經(jīng)濟(jì)圈，都是具有消費(fèi)力及人群最集中之地，不用質(zhì)疑這兩個(gè)片區(qū)未來發(fā)展的前景。

梅永豐：呈貢將是昆明未來的第二大商圈，地鐵線路通車后與昆明主城形成20分鐘生活圈，將吸引更多的置業(yè)者來到呈貢；呈貢建設(shè)起點(diǎn)較高，未來形成時(shí)尚、舒適、休閑的購物中心的先天優(yōu)勢(shì)明顯。而呈貢未來和現(xiàn)在的熱點(diǎn)商業(yè)片區(qū)無疑都是吳家營片區(qū)。首先是規(guī)劃定位上的優(yōu)勢(shì)明顯，其次是該區(qū)域內(nèi)已經(jīng)匯集七彩云南·第壹城、實(shí)力心城、上�！|盟商務(wù)大廈、百大新都會(huì)等大體量商業(yè)項(xiàng)目，且商業(yè)業(yè)態(tài)也較為豐富。

高畢升：呈貢的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)還處在起步階段。但地鐵即將通車，相信投資者的信心也會(huì)有所提升。地鐵通車對(duì)一個(gè)城市區(qū)域功能的改變也將是巨大的，新老城互動(dòng)，多區(qū)域互動(dòng)式的發(fā)展已經(jīng)是一種不可阻擋的趨勢(shì)。

紅火商業(yè)需要人氣積淀及科學(xué)規(guī)劃

黃金樓市：目前的呈貢商業(yè)在規(guī)劃、業(yè)態(tài)、產(chǎn)品類型上存在哪些問題？需要如何改進(jìn)？

梅永豐：我們都在一同打造呈貢商務(wù)中心的商圈氛圍——人氣，這也是目前呈貢商業(yè)地產(chǎn)所缺少的商業(yè)元素。按照呈貢的規(guī)劃來看，未來人口在95萬人左右，他們的生活起居都在這里，而且他們的消費(fèi)能力不容置疑。目前存在的問題是大批量的商業(yè)體被出售，在后期的經(jīng)營中也就可能出現(xiàn)諸多問題。

劉厚秋：第一，項(xiàng)目與項(xiàng)目之間沒有實(shí)行人車分流的步行街，也沒有規(guī)劃有人行天橋；第二，商業(yè)廣場(chǎng)要求種植大面積綠化，加強(qiáng)商務(wù)氛圍就像社區(qū)商業(yè)。

高畢升：首先是政府在市政規(guī)劃以及土地招拍掛市場(chǎng)進(jìn)行約束，讓有商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)實(shí)力的企業(yè)進(jìn)行操盤；其二，開發(fā)企業(yè)也要根據(jù)自身情況，切勿跟風(fēng)式開發(fā)，若在缺乏準(zhǔn)備的情況下進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，風(fēng)險(xiǎn)極高；其三，投資時(shí)多聽取專業(yè)人士的建議。

下手呈貢商業(yè)先考慮沿街、獨(dú)立商鋪

黃金樓市：投資呈貢商業(yè)，需要注意些什么問題？

劉厚秋：“投資呈貢物業(yè)正當(dāng)時(shí)”，那么我們需要注意的就是投資時(shí)機(jī)問題。對(duì)于有閑錢的投資者來說，在人流量較大的區(qū)域鎖定投資目標(biāo)，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)小一些。

高畢升：首先考察開發(fā)商的綜合實(shí)力，比如是不是國內(nèi)主流房地產(chǎn)企業(yè)，之前是否有商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)等，如奧宸地產(chǎn)連續(xù)四年獲得中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)稱號(hào)，在東寺街運(yùn)營奧特萊斯購物中心已經(jīng)有8年的成功經(jīng)驗(yàn)；其二，考察項(xiàng)目自身規(guī)模、產(chǎn)品組合及業(yè)態(tài)規(guī)劃等，一個(gè)商業(yè)的形成首先是建立在一定商業(yè)規(guī)�；A(chǔ)之上的，產(chǎn)品組合及業(yè)態(tài)規(guī)劃最直觀的顯示一個(gè)商業(yè)團(tuán)隊(duì)的運(yùn)作水平；其三，考察項(xiàng)目商家落地情況，尤其是主力店招商情況，這是開發(fā)商招商能力的直觀表達(dá)，也是對(duì)項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值的直觀表達(dá)，因?yàn)橹髁Φ赀x址非常嚴(yán)格，它對(duì)消費(fèi)人群、區(qū)域規(guī)劃、政策導(dǎo)向等商業(yè)因素都有科學(xué)合理的數(shù)據(jù)分析，對(duì)投資很有參考價(jià)值；其四，考察項(xiàng)目的租售比例，因?yàn)殚_發(fā)商自己持有一定比例的商業(yè)，可以顯示出開發(fā)商的資金狀況和對(duì)項(xiàng)目未來的信心。當(dāng)然還有許多比如地段位置、交通因素、片區(qū)規(guī)劃等常規(guī)參考因素也需要考慮

梅永豐：對(duì)于呈貢商業(yè)地產(chǎn)投資而言，短線投資顯然有些不夠明智，長(zhǎng)線投資呈貢商業(yè)地產(chǎn)潛力巨大。長(zhǎng)線投資方面，投資者需要考察產(chǎn)品的商圈氛圍，從目前的情況來看，沿街及獨(dú)立商業(yè)的投資性較強(qiáng)，同時(shí)，如果商業(yè)體的投資總價(jià)過高，也需要慎重考慮。

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