“呈貢將是大昆明的第二大商圈�！崩ッ靼俅蠹瘓F(tuán)商業(yè)管理有限公司董事、總經(jīng)理梅永豐如是說(shuō)。整個(gè)呈貢商業(yè)地產(chǎn)長(zhǎng)期利好的市場(chǎng)信號(hào)正在逐步釋放著“吸金”效應(yīng)，越來(lái)越多的企業(yè)到呈貢安家。呈貢商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的火熱的原因之一與呈貢商業(yè)地塊價(jià)格的相對(duì)實(shí)惠有關(guān)，同時(shí)，對(duì)于投資者而言，4000-10000元/平方米左右的商業(yè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格，也很具誘惑力。

但在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，投資呈貢商業(yè)地產(chǎn)要看準(zhǔn)地段、時(shí)機(jī)，更需要算好成本及收益率，才能夠控制好自己的收益。因?yàn)橐粋€(gè)新城的成熟，需要的不僅是時(shí)間，也同樣需要一群理性的投資者。

關(guān)鍵詞土地

呈貢商業(yè)地塊價(jià)格近4年保持平穩(wěn)

昆明越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)正在呈貢開(kāi)展“圈地運(yùn)動(dòng)”。盡管呈貢的地塊價(jià)格并不象昆明主城一樣寸土寸金，但新的市政規(guī)劃的核心區(qū)商業(yè)區(qū)域內(nèi)地塊仍然一地難求。

2005年3月，呈貢劃分出的8個(gè)片區(qū)，記者對(duì)呈貢近4年（2009年1月至2012年5月底）以來(lái)的成交地塊進(jìn)行整理，得出了這樣的數(shù)據(jù)：

供應(yīng)方面，呈貢新區(qū)累計(jì)供應(yīng)約55宗地塊，供應(yīng)面積約4238550.9平方米，折合約6357.83畝，交易起價(jià)735474.7萬(wàn)元；其中，商業(yè)用地累計(jì)供應(yīng)15宗，供應(yīng)面積779785.44平方米，交易起價(jià)236506.15平方米。從統(tǒng)計(jì)的供應(yīng)圖表的供地占比可以明顯地看到，呈貢商業(yè)用地供應(yīng)區(qū)域主要為吳家營(yíng)行政商務(wù)片區(qū)，依次是斗南片區(qū)、洛羊片區(qū)及大沖片區(qū)。

成交方面，呈貢8區(qū)累計(jì)成交面積3241756.92平方米，折合約4862.64畝，成交總額559594.56萬(wàn)元；商業(yè)用地方面，4宗出現(xiàn)溢價(jià)，5宗未能進(jìn)入市場(chǎng)，其他6宗均底價(jià)成交。

顯然，呈貢商業(yè)金融地塊的價(jià)格與昆明主城相仍有很大差距，以2010年12月底價(jià)成交的呈政儲(chǔ)［2008］065-1地塊來(lái)看，其地塊面積為144518.1平方米，成交價(jià)格75872萬(wàn)元，每畝價(jià)格350萬(wàn)元左右，與2011年呈貢區(qū)域內(nèi)成交的商業(yè)地塊價(jià)格基本持平。

從前年開(kāi)始，呈貢片區(qū)的商業(yè)地塊價(jià)格已經(jīng)有了變化。2010年12月底進(jìn)行拍賣的呈政儲(chǔ)［2009］012-3地塊，其面積為26105.97平方米，交易起價(jià)為11748，成交價(jià)格28200萬(wàn)元，溢價(jià)金額為16452萬(wàn)元，最終每畝約720萬(wàn)元左右。

而呈貢規(guī)劃核心區(qū)域以外的地塊，商業(yè)用地的價(jià)格和普通住宅用地沒(méi)有太多區(qū)別，近期以掛牌形式面市的呈貢新區(qū)斗南片區(qū)北部的1宗商業(yè)用地，每畝在80萬(wàn)元左右。

關(guān)鍵詞成交

一、二手商業(yè)價(jià)格翻番供應(yīng)多成交少

如果說(shuō)，政策方面的利好、土地價(jià)格相對(duì)實(shí)惠，吸引大量房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，那么呈貢一手、二手商業(yè)本身的升值空間，則讓置業(yè)者看到了更多投資機(jī)會(huì)。

據(jù)記者日前從呈貢了解的情況來(lái)看，呈貢商業(yè)項(xiàng)目的房源供應(yīng)充足，同時(shí)，很多項(xiàng)目也正在進(jìn)行尾盤銷售，新建項(xiàng)目也在有序推進(jìn)。在呈貢找到一些條件不錯(cuò)而且價(jià)位合適的商業(yè)產(chǎn)品并不是一件很難的事情，但近期商業(yè)產(chǎn)品的成交情況并不理想，尤其是二手商業(yè)方面。

一手房商業(yè)方面，區(qū)域不同，價(jià)格也就有很大的差異。總體來(lái)看，吳家營(yíng)行政商務(wù)片區(qū)的商鋪價(jià)格及租金占有比較優(yōu)勢(shì)，其余7個(gè)片區(qū)的商業(yè)體價(jià)格差異較小。據(jù)記者從各家售樓部獲得的信息來(lái)看，臨街商鋪在3.8-4萬(wàn)元左右/平方米，社區(qū)商鋪的價(jià)格在2-2.8萬(wàn)元左右/平方米。目前正在銷售的商業(yè)項(xiàng)目?jī)?yōu)惠不大；產(chǎn)品的類型主要集中為：寫字樓、沿街商鋪及社區(qū)底商。

二手商業(yè)方面，供應(yīng)房源集中在老小區(qū)及剛開(kāi)業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目。2010年，售價(jià)8000至10000元/平方米的商鋪價(jià)格已經(jīng)翻番，但實(shí)際成交量不大，有價(jià)無(wú)市是基本常態(tài)。

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