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“飛蛾撲火”還是行業(yè)“救贖”

“中國銀監(jiān)會強(qiáng)調(diào)商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險，并且第一次對商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款提出具體要求，說明國家已開始關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的過熱信號�！鄙埳虡I(yè)投資有限公司企劃中心總監(jiān)李杰認(rèn)為，但商業(yè)地產(chǎn)是促進(jìn)內(nèi)需的項目，加上受調(diào)控政策的影響很小，所以成為投資的避風(fēng)港�！巴瑫r，中國住宅地產(chǎn)的投資回報率為3%~5%，而商業(yè)地產(chǎn)的投資回報率則有6%~8%，二者相差將近一倍。巨大的利益也必將吸引眾多的投資者前往�！崩罱鼙硎�。

21世紀(jì)不動產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2011年年底，上海在售的商業(yè)地產(chǎn)新房庫存總量已經(jīng)超過了住宅，達(dá)到1000萬平方米以上，需要32個月的時間才能售完，而消化完上海商品住宅庫存的時間，僅需15個月。

來自高緯環(huán)球監(jiān)測報告同樣顯示，在北京已經(jīng)有一些購物中心出現(xiàn)招租難的情況。盡管項目即將完工，但由于招租情況不利，這些本應(yīng)在2012年入市的項目有可能推遲入市。

而在鄭州，雖然局勢不像一線城市那樣嚴(yán)峻，但其中存在的問題也不容樂觀。

由于商業(yè)地產(chǎn)回報周期較長，前期需要沉淀大量資金，所以除了運營難，資金困局也在顯現(xiàn)。據(jù)《鄭州晚報》報道

商業(yè)價值底線已現(xiàn)

截至目前，成都商業(yè)地產(chǎn)的存量與月成交量相除，得到的去化周期，維持在25個月左右的水平，在技術(shù)層面上被定義成危險級。這遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅地產(chǎn)目前10個月去化周期的改善水平。也就是說，僅僅從宏觀面的供求關(guān)系而言，商業(yè)地產(chǎn)的慘淡境遇，并非危言聳聽。

具體而言，還是老生常談。就發(fā)展商而言，不能只管賣鋪賺錢，把投資者3到5年內(nèi)的投資收益在銷售定價時一并攫取，而不為投資者和經(jīng)營者留下充分的利潤空間，“涸澤而漁、焚林而獵”的做法不可持續(xù)，自釀苦果是其最終宿命。

就投資者而言，他們的投資理念是，只要處在價格走勢上行的通道中，物業(yè)溢價就是投資回報的王道，租金水平不足掛齒。實際上，這種論調(diào)是極其錯誤的，無論是住宅還是商業(yè)，一門心思把寶押在物業(yè)溢價而非其真實價值所決定的租金水平，都是擊鼓傳花式的賭博行為，沒有人知道最后一個倒霉蛋是誰。所幸的是，作為買方的大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)投資者已經(jīng)恍然覺察到這一點，這也是現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)滯銷的直接原因。

從住宅到商業(yè)，幾番沉浮，有一種理性認(rèn)知已無比清晰——我們對待商業(yè)地產(chǎn)的態(tài)度，應(yīng)當(dāng)汲取住宅市場無度縱欲的慘痛教訓(xùn)。衡量商業(yè)地產(chǎn)是否物有所值的原則有且只有一條，那就是客觀可量化的租金水平，年投資回報率能否維持在5%左右的水平，是商業(yè)地產(chǎn)的價值底限。據(jù)《華西都市報》報道

商業(yè)地產(chǎn)庫存消化周期創(chuàng)新高

世邦魏理仕的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，成都、天津、重慶、沈陽、西安、南京、昆明、長沙等城市商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)量和供應(yīng)量均十分龐大。多位資深業(yè)內(nèi)人士表示，從供需關(guān)系來看，從今年三季度起，商業(yè)地產(chǎn)的泡沫問題將逐漸暴露。

從住宅領(lǐng)域“轉(zhuǎn)型”的開發(fā)商，正大舉進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)投資，然而這樣的投資已經(jīng)走向了另一個極端。然而供應(yīng)迅速膨脹的還不止成都一地。中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟近期發(fā)布的《2010~2011中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報告》顯示，2011年全國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資總額接近1萬億元，按過去兩年的平均消化量靜態(tài)計算，很多二線城市的消化周期將超過15年，有的甚至達(dá)到60年。

在更多的地產(chǎn)界資深人士看來，受制于供應(yīng)量過大以及信貸受限等問題，從今年三季度開始，商業(yè)地產(chǎn)的泡沫問題將會逐漸暴露。一些從住宅開發(fā)轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)，特別是2008年以后才開始進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的企業(yè)，將面臨長期的難關(guān)。近兩年由于住宅受調(diào)控所限，一大批開發(fā)商轉(zhuǎn)而進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，造成部分城市商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量偏大，而直接面臨巨大風(fēng)險的還是這類新晉的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商。據(jù)《中國經(jīng)營報》報道

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