建起來就賣光

資料顯示，大觀商業(yè)城始建于1997年，由昆明市五華區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司開發(fā)，是昆明市政府領導下的重點商業(yè)項目。占地127畝，總建筑面積21萬平方米，大觀商業(yè)城分為商業(yè)步行區(qū)和住宅兩部分。其中商業(yè)區(qū)建筑面積12萬平方米，由大型步行平臺連接11幢高、多、低層建筑形成，功能分為商業(yè)、商務辦公、酒樓、各種娛樂及綜合經(jīng)營場所等。

“商鋪十多年前就賣完了，建起來就賣掉了，有的是那種商貿(mào)公司整層樓一起買走�！币晃焕ッ鞔笥^物業(yè)有限公司的工作人員告訴記者，該公司成立時間是1996年4月，幾乎是大觀商業(yè)城項目運作之時，而當時的開發(fā)商，也是大觀物業(yè)的上級公司——昆明市五華區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司，后又承攬建設了包括金碧馨園、豐寧家園、龍泉上苑等項目。該公司一位工作人員也證實了大觀物管的這一說法，他透露：“目前除了佳華大廈，以及一些沒有安裝卷簾門的零星商鋪外，大部分商鋪都是賣出了的，很多都已轉手多次，屬于什么人的只能到房管局去查才知道�！�

尤為重要的是，他表示，五房地產(chǎn)并不負責大觀商業(yè)城的運營管理。

可是大觀商業(yè)城的物業(yè)是怎么運營的，真沒有機構負責招商運營嗎？

“大觀商業(yè)城這里面負責招商的多了�！边@是C座古玩城辦公室一位工作人員的話。據(jù)了解，建起十多年來，大觀商業(yè)城里的商鋪都是分割出售，有的已轉手多次，個人業(yè)主們被組織成所謂的“小聯(lián)組”，統(tǒng)一將物業(yè)委托給一家公司進行招商運營和管理�，F(xiàn)在，這個叫做古玩城商場辦公室的屋子，管理著C座二樓所有物業(yè)以及一樓的部分物業(yè)。事實上，C座遠不只兩層，它一共有八樓，在古玩城樓上，還有網(wǎng)吧、減肥學校、圍棋和英語教室，另外還有幾家公司。

“忠實的古玩收藏者，多少都是上點層次的，在大觀商業(yè)城，如果下邊不是些亂七八糟的，古玩城早就火了。以前做茶做不下去，現(xiàn)在做古玩，也只能等死，你想租？你來做什么都是死�！币晃唤o茶店看鋪子的工作人員對記者說。

事實上，即便在C座二樓，號稱做古玩的，其可接受的經(jīng)營類型也并不限于古玩，這其實跟上述大觀鞋城、大觀家居是一樣的，更與一層女人街里有藥店、小吃店還有德克士是一路風格。

魚龍混雜，沒有科學的合理業(yè)態(tài)搭配，近乎自生自滅的大觀商業(yè)城，已被小商品霸占，其實都可以稱作“大觀零碎商品城”，而若經(jīng)營范圍與鞋襪之類沒有任何關聯(lián)的時候，就只能慘淡收場。同時，從屬于不同“小聯(lián)組”的物業(yè)，他們之間的通道也就必然被堵死，因為不是“一家人”。

一個主人好辦事

拋開艱難盤活的C、D座，E1和E2座目前的運作要好很多，底層一直以來都是沃爾瑪在昆明重要的店面，而其樓上，經(jīng)過兩年多的重新施工改建，目前已成為一個花園酒店和一個教育培訓中心。

據(jù)E1幢大觀花園酒店的一位工作人員透露，花園酒店的物業(yè)大部分屬于售后返租，擁有酒店經(jīng)營，也有少部分是業(yè)主自住。事實上上，它就是典型的酒店式公寓，據(jù)了解，目前該幢物業(yè)已經(jīng)售罄。

在E2幢，“大觀教育”是其最新名號。據(jù)了解，該幢物業(yè)只租不售，教育機構進入可以是承租，也可以與大觀教育進行招生收益分成，現(xiàn)在，已有多家教育機構入駐并開始了生產(chǎn)經(jīng)營。小西門——大觀商業(yè)城商圈的教育培訓產(chǎn)業(yè)一直以來都是傳統(tǒng)，但長久以來停留在小、散、亂的局面，專業(yè)的物業(yè)和專業(yè)的機構運作教育，不可說大觀教育沒有前途。

如果說C、D、F幢失敗的原因，更多的是其主人多，那E座的轉型能夠?qū)崿F(xiàn)，其中一大原因便是其主人就一個——昆明大觀商業(yè)城有限責任公司。據(jù)了解，該公司正是大觀商業(yè)城的開發(fā)商五房地產(chǎn)與佳華酒店的合資公司。

來自運營時代的眼光

“項目蓋完就全部賣掉，這是以前商業(yè)地產(chǎn)的操作手法，很少有地產(chǎn)商還兼作運營的，金碧廣場至今還是一個爛攤子，就是這種原因�！睆氖露嗄晟虡I(yè)地產(chǎn)運作，曾供職于恒大地產(chǎn)、現(xiàn)于某地產(chǎn)私募機構工作的李森德一語道破。

“一個大型的商業(yè)廣場，如果建起來后把物業(yè)全部賣出，導致產(chǎn)權和經(jīng)營權的不統(tǒng)一，就變成如城市管理者在管理的街道。而商業(yè)地產(chǎn)到運營時代，靠專業(yè)的運作管理、品牌調(diào)整和營銷宣傳，可以很快培養(yǎng)起來，一旦成熟，才能像個金礦一樣顯示出價值�！崩ッ魇卤剡_董事長李力說。

也許，如果大觀商業(yè)城的開發(fā)商在開發(fā)的時候就考慮到今后的商業(yè)類型和格局，把前期規(guī)劃做扎實，自持一些物業(yè)放長線釣魚，大觀商業(yè)城的情況會比今日好很多。不過，我們不可能穿越回去。

昆明易事達房地產(chǎn)經(jīng)紀公司總經(jīng)理李建則對目前大觀商業(yè)城的現(xiàn)狀表示了理解�！按笥^商業(yè)城的發(fā)展離不開昆明經(jīng)濟的歷史發(fā)展基礎和背景。而在當時開發(fā)商建設時，如果就要求其像現(xiàn)在一樣兼顧后期運營問題，在昆明不太現(xiàn)實�！辈贿^，如果有可能，他將會“毫不留情面地支持拆除大觀商業(yè)城�！保ㄎ�/尹翔圖/賈翔）

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