主持人

江海

昆明廣播電視臺(tái)K4財(cái)富頻道總監(jiān)

繼五華、盤(pán)龍、官渡、西山、東川之后，昆明的新區(qū)——呈貢，迎來(lái)了新一輪的爆發(fā)成長(zhǎng)期，現(xiàn)在新區(qū)已經(jīng)有大量的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)始崛起，未來(lái)新區(qū)將會(huì)呈現(xiàn)怎樣的發(fā)展趨勢(shì)？新區(qū)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)又是怎樣的？

嘉賓

梅永豐

昆明百大集團(tuán)商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理

比如說(shuō)我們新都會(huì)這個(gè)項(xiàng)目，我們從2008年就拿地，按照正常的開(kāi)發(fā)周期應(yīng)該2010年就要開(kāi)業(yè)了，為什么我們要到2013年？其實(shí)主要就是人口的問(wèn)題，就是城市的配套，包括交通建設(shè)過(guò)程，人住進(jìn)去也有一個(gè)時(shí)間。

嘉賓

周大研

云南財(cái)經(jīng)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)投融資研究中心主任

呈貢七個(gè)片區(qū)，不是說(shuō)所有的片區(qū)只要是商業(yè)你就買(mǎi)，所以第一個(gè)你得研究規(guī)劃，在這里面是那幾個(gè)片區(qū)的商業(yè)價(jià)值最高你要去判斷。

昆明呈貢新區(qū)的發(fā)展定位為現(xiàn)代新昆明的行政文化教育中心、社會(huì)服務(wù)中心、國(guó)際物流中心、會(huì)展中心、新興產(chǎn)業(yè)中心、現(xiàn)代新昆明的鮮花之城、山水之城、文化之城、生態(tài)之城以及最適合人類(lèi)居住的現(xiàn)代新城，這樣一個(gè)極具潛力的新城必然吸引商業(yè)的關(guān)注。

定位引來(lái)商業(yè)關(guān)注

江海：首先想請(qǐng)我們的周老師給大概地介紹一下城市規(guī)劃和定位對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的影響到底有哪些？

周大研：城市規(guī)劃定位是一個(gè)非常重要的戰(zhàn)略上的一個(gè)決策，這個(gè)城市規(guī)劃定位多大的規(guī)模、多少的人口、是什么樣的一個(gè)定位等等這些決定了我們商業(yè)的業(yè)態(tài)、規(guī)模、品種、檔次。所以城市規(guī)劃定位對(duì)商業(yè)的影響是一個(gè)決定性的（因素）。

江海：能不能跟我們比較詳細(xì)地介紹一下，在整個(gè)呈貢片區(qū)都做了哪些政府方面的規(guī)劃？

梅永豐：現(xiàn)在是把整個(gè)呈貢縣的461平方公里全部納入到呈貢新城的建設(shè)范圍，未來(lái)（人口）可能會(huì)突破100萬(wàn)，像北市區(qū)——未來(lái)北部的山水新城都要突破150萬(wàn)人，呈貢比北市區(qū)大啊。

周大研：總的來(lái)說(shuō)，我覺(jué)得（呈貢商業(yè)）業(yè)態(tài)還是比較豐富的，規(guī)模也不會(huì)太小，另外它的檔次也是偏中高檔。所以我們研究城市和城市定位，讓我們作為開(kāi)發(fā)商也好，作為投資者也好，對(duì)這個(gè)城市“它到底基于什么樣的一個(gè)定位”“會(huì)做什么樣的產(chǎn)品來(lái)符合國(guó)家、云南省的對(duì)這個(gè)城市的定位”，要跟它配合起來(lái)，相互之間要有一個(gè)匹配的問(wèn)題。

江海：從宏觀來(lái)找微觀。

江海：我們知道百大地產(chǎn)其實(shí)應(yīng)該是算昆明地產(chǎn)界比較早進(jìn)入呈貢片區(qū)的？

梅永豐：我們是第一個(gè)，商業(yè)是第一個(gè)。

江海：當(dāng)時(shí)是看好什么？

梅永豐：我們當(dāng)時(shí)首先是看到呈貢是作為一個(gè)全新的城來(lái)打造，因?yàn)槔ッ魇怯?200多年歷史的一個(gè)古城，你在這個(gè)古城里面去做很多大動(dòng)作是很難的。但新城是一張白紙，可以去規(guī)劃。

第二就是從未來(lái)的人口規(guī)模來(lái)看，（預(yù)計(jì)）它有95萬(wàn)人口，這樣相當(dāng)于說(shuō)（呈貢）是云南省的第二大城市——如果把它當(dāng)成一個(gè)城市來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在曲靖才50多萬(wàn)（人口），這樣就很有潛力。

第三它距離主城區(qū)比較遠(yuǎn)，就可以形成獨(dú)立的消費(fèi)圈，它不在主城區(qū)的輻射范圍內(nèi)，比如說(shuō)北市區(qū)為什么會(huì)成為一個(gè)“睡城”，一個(gè)是政府的規(guī)劃，一個(gè)就是它離主城區(qū)太近，它的商業(yè)在主城區(qū)的輻射范圍之內(nèi)。呈貢完全有可能做一個(gè)新的商業(yè)中心，我們當(dāng)時(shí)做呈貢的百大新都會(huì)，口號(hào)就是要打造呈貢的“三市街”。五十年前我們?cè)诶ッ髯隽艘粋€(gè)城市的商業(yè)中心——三市街，那么我們現(xiàn)在要在呈貢的吳家營(yíng)片區(qū)打造一個(gè)新的商業(yè)中心。

江海：現(xiàn)在也過(guò)去兩三年了（項(xiàng)目）情況怎么樣？

梅永豐：我們現(xiàn)在這個(gè)項(xiàng)目整體的規(guī)劃都已經(jīng)過(guò)了，招商已經(jīng)完成了60%、70%了，目前正在做一個(gè)基建，馬上（項(xiàng)目）一層要出地面了。我們計(jì)劃大概在2013年底到2014年初開(kāi)業(yè)。

江海：其實(shí)要說(shuō)到一個(gè)城市或者一個(gè)區(qū)域的商業(yè)，真正要形成一定的規(guī)模或者形成一定的效應(yīng)，不光是靠建設(shè)，同時(shí)也需要積淀。

梅永豐：有了商業(yè)就有了人氣，有了商業(yè)就有了便利，那么人就都愿意住進(jìn)來(lái)。為什么說(shuō)公務(wù)員，包括很多買(mǎi)（呈貢）房子的人，他不愿意住到呈貢去，因?yàn)樗F(xiàn)在在那個(gè)地方不方便，吃喝玩樂(lè)什么都沒(méi)有，如果呈貢的商業(yè)都發(fā)展起來(lái)了，配套都完善了，就像咱們的三市街。

江海：（三市街）隨著昆明城市的發(fā)展，經(jīng)過(guò)了漫長(zhǎng)的積淀過(guò)后才會(huì)有現(xiàn)在這樣一個(gè)效應(yīng)。作為呈貢來(lái)說(shuō)打造這樣一個(gè)百大新都會(huì)，咱們也在提“做呈貢的三市街”，真有那么容易嗎？

梅永豐：我想我們是有別于目前的（昆明）市中心的做法，市中心是大量的高密度的、大盒子的商業(yè)，要把每一寸的土地利用到極致，這是市中心的一個(gè)做法。昆明既然是春城，我要做一個(gè)像春天一樣的商業(yè)街區(qū)，就是以一個(gè)生態(tài)環(huán)境為概念的商業(yè)，這就完全有別于現(xiàn)代的商業(yè)了，第一昆明有這樣的氣候條件，第二呈貢有這樣的土地資源，第三（城市）交通也能支持，（昆明）市中心的人以后比如通過(guò)輕軌去呈貢，只用20分鐘就可以。我不僅僅說(shuō)希望（項(xiàng)目）輻射到呈貢，而且我希望比如市中心的厭惡了這種擁堵的人流，厭惡了這種污濁的空氣的人，他愿意在那里（呈貢）呼吸一下新鮮空氣，愿意去一個(gè)花、草、商業(yè)有機(jī)結(jié)合（的地方），所以我們這次打造跟此前是不一樣的。

大型商業(yè)項(xiàng)目、集百貨、餐飲、休閑、娛樂(lè)為一體ShoppingMal以及社區(qū)底商的綜合業(yè)態(tài)紛紛亮相，呈貢新城的早期100萬(wàn)平方米上下的商業(yè)體量框架已經(jīng)初具形態(tài)，呈貢新區(qū)逐漸由虛變實(shí)，商機(jī)逐步顯現(xiàn)。

商業(yè)地產(chǎn)已現(xiàn)雛形

江海：我們經(jīng)常也說(shuō)“理想很豐滿現(xiàn)實(shí)很骨干”，具體到呈貢這樣一個(gè)片區(qū)商業(yè)發(fā)展，從百大新都會(huì)也好，從其他進(jìn)軍呈貢的商業(yè)地產(chǎn)也好，現(xiàn)狀怎么樣？

周大研：我們中國(guó)有句話說(shuō)“十年樹(shù)木，百年樹(shù)人”，我說(shuō)中間應(yīng)該加上一句話——幾十年才能樹(shù)一個(gè)城市。商業(yè)也是這樣，如果靠短暫的東西就要把商業(yè)做活做熱，我覺(jué)得還是非常有難度的。每一次我到呈貢，我都感覺(jué)到白天也很冷清，到了晚上不僅冷清光線又不好，（對(duì)于呈貢）總之是有一種說(shuō)不出來(lái)的感覺(jué)。

江海：咱們都說(shuō)白紙上好作畫(huà)，但是就像周教授的描繪一樣，我們怕的是這個(gè)白紙變成荒漠。

周大研：我們要充分認(rèn)識(shí)到這是一個(gè)相對(duì)漫長(zhǎng)的過(guò)程，需要點(diǎn)點(diǎn)滴滴去積累。

江海：您預(yù)估通過(guò)我們的點(diǎn)滴積累之后，大概呈貢的商業(yè)什么時(shí)候能夠像模像樣？

周大研：我估計(jì)要真正的像一個(gè)城市，什么功能都齊全了、人氣聚集了、功能也齊全了，后面還有教育、醫(yī)療一系列配套進(jìn)來(lái)，肯定還是得有一二十年吧。

梅永豐：我覺(jué)得確實(shí)是一個(gè)培育的過(guò)程，是有一定的時(shí)間。因?yàn)閺?005年、2006年就開(kāi)始在做這個(gè)事情，比如說(shuō)我們新都會(huì)這個(gè)項(xiàng)目，我們從2008年就拿地，按照正常的開(kāi)發(fā)周期應(yīng)該2010年就要開(kāi)業(yè)了，為什么我們要到2013年？其實(shí)主要就是人口的問(wèn)題，就是城市的配套，包括交通建設(shè)過(guò)程，人住進(jìn)去也有一個(gè)時(shí)間。

周大研：雖然有30萬(wàn)（人）在那個(gè)地方住著，稍微集中一點(diǎn)的我們看就是行政中心算一塊，人氣最旺的實(shí)際上還是雨花片區(qū)，就是有那幾個(gè)大學(xué)在里邊，那邊有十多萬(wàn)人。我們整個(gè)呈貢是七個(gè)大片區(qū)，只有兩個(gè)片區(qū)有點(diǎn)燈光。

江海：前兩天地鐵即將進(jìn)行試運(yùn)行的這樣一個(gè)消息應(yīng)該是讓人振奮，那目前呈貢的片區(qū)來(lái)看其實(shí)有越來(lái)越多的項(xiàng)目都已經(jīng)在加快進(jìn)度。從你們的感覺(jué)來(lái)看，從2012年來(lái)看呈貢商業(yè)地產(chǎn)方面會(huì)有一些什么樣的變化？

梅永豐：呈貢在2012年可能不會(huì)有大規(guī)模的商業(yè)面市，應(yīng)該最早要到2013年底，這是我的判斷，可能第一個(gè)項(xiàng)目就是我們的項(xiàng)目，因?yàn)槲覀兇_實(shí)是第一個(gè)在那做商業(yè)的一個(gè)項(xiàng)目。

目前來(lái)說(shuō)呈貢的整個(gè)商業(yè)體量大概是100萬(wàn)平方（米），但是真正的零售這一塊可能就50、60萬(wàn)平方（米），因?yàn)樗芯频�、有�?xiě)字樓、有服務(wù)式公寓，還有一些相關(guān)的配套用房。

江海：從數(shù)據(jù)來(lái)看確實(shí)非�？植�。

梅永豐：從它的人口來(lái)看，呈貢目前大概有30萬(wàn)人，加上老城，就是（商業(yè)面積：人口）2：1，就是1個(gè)人有兩平方（米），但是放眼未來(lái)的角度，可能一個(gè)人就是0.5（平方米），當(dāng)然未來(lái)還會(huì)有新增的商業(yè)項(xiàng)目，但是也會(huì)有新增的人口，（商業(yè)）也可能會(huì)做到150萬(wàn)（平方米），這樣的一個(gè)情況下我覺(jué)得每人不超過(guò)1（平方米）都是正常的，超過(guò)1就是比較惡性的。

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