投資呈貢價(jià)值在哪？

江海：剛才我們談了很多呈貢的現(xiàn)狀以及我們預(yù)期的一些遠(yuǎn)景，應(yīng)該是非常樂(lè)觀非常美好的，也有身邊的朋友一直在咨詢現(xiàn)在想去呈貢買(mǎi)房、買(mǎi)鋪，這就牽扯出一個(gè)話題：目前呈貢的投資價(jià)值有多大？

周大研：其實(shí)很多年前記得有媒體采訪過(guò)我（這個(gè)問(wèn)題），我對(duì)呈貢還是非�？春玫模守曃磥�(lái)就房?jī)r(jià)來(lái)看，它的增長(zhǎng)幅度也好各方面也好，一定是會(huì)比較好的，（房?jī)r(jià)）逐漸向主城靠攏，確實(shí)這兩年也應(yīng)驗(yàn)了這樣一個(gè)判斷。

總的來(lái)說(shuō)，呈貢我還是比較看好，但是并不是說(shuō)遍地都是黃金，你閉著眼睛買(mǎi)一個(gè)商鋪就一定“一鋪養(yǎng)三代”。因?yàn)樵瓉?lái)（商鋪）是一個(gè)短缺，所以當(dāng)然是租金、價(jià)格的增加，現(xiàn)在雖然不敢說(shuō)它是一個(gè)過(guò)剩，但是至少是處于飽和的這么一個(gè)狀態(tài)，所以說(shuō)想一口氣吃成一個(gè)胖子，一夜之間變成百萬(wàn)富翁，我覺(jué)得這樣的美夢(mèng)已經(jīng)是很難實(shí)現(xiàn)了。

江海：而且我覺(jué)得現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)商都算得很精，不光是把當(dāng)下的利潤(rùn)給賺了，還有可能后邊好幾年的利潤(rùn)都一并算進(jìn)去了。

周大研：其實(shí)有很多項(xiàng)目已經(jīng)嚴(yán)重透支了，絕大多數(shù)都透支，只是說(shuō)透支的嚴(yán)重一點(diǎn)還是不嚴(yán)重一點(diǎn)。所以這個(gè)時(shí)候就逼著我們特別是老百姓買(mǎi)房子不要變成一個(gè)只是出錢(qián)的人，自己還要?jiǎng)幽X筋，自己變成一個(gè)專(zhuān)家，這樣做可能才能做得好。比如剛才說(shuō)呈貢七個(gè)片區(qū)，不是說(shuō)所有的片區(qū)只要是商業(yè)你就買(mǎi)，所以第一個(gè)你得研究規(guī)劃，在這里面是那幾個(gè)片區(qū)的商業(yè)價(jià)值最高你要去判斷。

江海：什么樣的地段、什么樣的擁有商業(yè)資源的、擁有運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的這樣一個(gè)項(xiàng)目，才是值得去選擇的？

周大研：我覺(jué)得“433”原則——地段占40%資源占30%人才占30%。說(shuō)到地段，就是在呈貢你要去判斷，你跑到大沖工業(yè)園區(qū)去買(mǎi)一個(gè)商鋪肯定就不對(duì)了，因?yàn)樗ㄎ皇且粋€(gè)工業(yè)，你跑到大漁片區(qū)去買(mǎi)個(gè)商業(yè)它是一個(gè)居住的地方顯然就不對(duì)。只能說(shuō)是相對(duì)集中的、比如說(shuō)現(xiàn)在吳家營(yíng)行政中心，大學(xué)城雨花片區(qū)，大學(xué)商業(yè)雖然說(shuō)檔次會(huì)低一點(diǎn)，但是它租得掉賣(mài)得掉，有需求。所以地段還是一個(gè)非常重要的因素，還是它的權(quán)重最大。

第二個(gè)呢，作為商業(yè)來(lái)講，大家都說(shuō)自己商業(yè)如何如何好，其實(shí)做商業(yè)先拋開(kāi)技術(shù)面的不說(shuō)，資源面是最重要的，很多人說(shuō)招商重要，其實(shí)你沒(méi)有資源談什么招商，再做多少?gòu)V告其實(shí)沒(méi)用，如果你有商業(yè)資源，比如說(shuō)像雷總他們這個(gè)項(xiàng)目，他有一個(gè)好的判斷，他只要把他的商家請(qǐng)去，商家自然有判斷力，你再跟人家做一些解釋?zhuān)赡苓@個(gè)招商本身就不會(huì)特別困難，所以資源比招商還重要。

另外還有一個(gè)商業(yè)的運(yùn)營(yíng)也非常重要，我們說(shuō)做商業(yè)就是樓層越高越難做，豎向商業(yè)特別難做，一般商業(yè)上了三四樓以后就比登天難了，你能夠往上做很難。順城算是做得比較好，但是順城從我們專(zhuān)業(yè)的角度來(lái)看還是有很多這樣那樣的問(wèn)題，目前也還在進(jìn)行調(diào)整。

所以說(shuō)作為開(kāi)發(fā)商來(lái)講要多教學(xué)費(fèi)，多看看多走走多學(xué)學(xué)，這樣子多跟各種各樣的優(yōu)秀的商家資源結(jié)合起來(lái)，各種專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)結(jié)合起來(lái)才有可能做好，如果說(shuō)一來(lái)就閉著眼睛，按照規(guī)劃政策來(lái)規(guī)劃設(shè)計(jì)，肯定是非常艱難，走上了一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的長(zhǎng)征之路。

今天的呈貢，無(wú)論是硬件還是軟件方面，都已經(jīng)發(fā)生了重大的變化，40平方公里的核心區(qū)城市形態(tài)基本形式。此時(shí)的呈貢新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套相對(duì)完善，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展迎來(lái)了新的機(jī)遇，如何把控商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)也成了眾多開(kāi)發(fā)商普遍關(guān)心的話題。

如何搶灘未來(lái)新城？

江海：說(shuō)到商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)我們就非常想聽(tīng)一聽(tīng)梅總，您是身處其中，您認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的核心是什么？

梅永豐：其實(shí)核心在定位，首先很多人都說(shuō)地段是第一位，其實(shí)我認(rèn)為恰恰是誤解了這個(gè)問(wèn)題。我是這樣總結(jié)的：地段是基因，就比如說(shuō)你是富二代還是官二代還是什么二代還是農(nóng)民的二代，這個(gè)是基因，但是不一定就說(shuō)農(nóng)民二代就不能當(dāng)總統(tǒng)，富二代就一定成才或者說(shuō)官二代就一定當(dāng)官，所以地段只是一個(gè)基因。

定位是靈魂，就是說(shuō)它的靈魂一定要準(zhǔn)確，規(guī)劃是骨架，運(yùn)營(yíng)是血肉，其實(shí)像一個(gè)人一樣。

那么為什么說(shuō)定位是靈魂，定位首先是這個(gè)地段適合做什么商業(yè)是要做個(gè)判斷的，你這個(gè)地方是要做城市的核心商業(yè)，還是要做一個(gè)區(qū)域性的商業(yè)中心，還是要做一個(gè)鄰里中心，還是要做一個(gè)社區(qū)商業(yè)……首先是要清楚自己所處在什么位置，這個(gè)是最重要的。

圍繞這個(gè)定位你就開(kāi)始做規(guī)劃了，我這個(gè)地方是做一個(gè)大盒子還是做一個(gè)商業(yè)街區(qū)，還是做一個(gè)街鋪，還是做一個(gè)旅游商業(yè)的規(guī)劃呢，這是取決你的定位了。

定位下面就是招商了，不同的定位不同的規(guī)劃，你的招商就不一樣了，如果是一個(gè)社區(qū)商業(yè)或者是鄰里中心，你肯定是以生活配套為主的。

周大研：找到一個(gè)定位，什么符合這個(gè)市場(chǎng)符合這個(gè)地段，最重要是什么符合自己，符合自己的才是最好的，客觀的和主觀的一定要吻合。

江海：我們不是有這樣一個(gè)說(shuō)法嗎，創(chuàng)新是什么，創(chuàng)新就是模仿加改良，尤其對(duì)于我們來(lái)說(shuō)目前我們所處的這樣一個(gè)條件也好、環(huán)境也好，我們成長(zhǎng)的歷程也好，其實(shí)目前這個(gè)創(chuàng)新確實(shí)是模仿加改良是非常簡(jiǎn)單而且有效的一個(gè)辦法和途徑。

最后還想請(qǐng)教一下梅總，您覺(jué)得商業(yè)運(yùn)行管理公司在整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)過(guò)程當(dāng)中扮演什么樣的角色？

梅永豐：其實(shí)我認(rèn)為它是一個(gè)紐帶和橋梁的角色。首先它是聯(lián)系到幾個(gè)方面，一個(gè)是政府，政府主要是對(duì)規(guī)劃條件包括設(shè)計(jì)方案（審批），你要說(shuō)服政府、要跟政府達(dá)成一致，然后要滿足政府的一些期望。從開(kāi)發(fā)商的角度，我也要盈利我也要生存。這中間就有很多矛盾，所以你要怎么協(xié)調(diào)政府和開(kāi)發(fā)商業(yè)的利益這個(gè)是很重要的。

另外就是商戶，你怎么樣去把商戶資源引進(jìn)過(guò)來(lái)，怎么樣讓他覺(jué)得這個(gè)項(xiàng)目有前景。最后就是針對(duì)消費(fèi)者、終端，歸根結(jié)底還是要針對(duì)消費(fèi)者。

江海：最后想請(qǐng)兩位嘉賓圍繞我們今天這個(gè)主題用三句話來(lái)做三個(gè)概括：第一是呈貢商業(yè)的未來(lái)會(huì)怎么樣？第二對(duì)想進(jìn)入呈貢進(jìn)行開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)商說(shuō)一句什么？想進(jìn)入呈貢去投資的投資者你們對(duì)他們又想說(shuō)一句什么？

周大研：對(duì)呈貢商業(yè)地產(chǎn)的未來(lái)我總的來(lái)說(shuō)還是持樂(lè)觀態(tài)度，我相信呈貢商業(yè)地產(chǎn)的明天還是會(huì)很美好的。對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)我有四個(gè)希望，第一希望先當(dāng)學(xué)生，再到老師，再當(dāng)開(kāi)發(fā)商，最后再當(dāng)管家，就是把它運(yùn)營(yíng)好。對(duì)老百姓來(lái)說(shuō)，我也是同樣希望大家投資地產(chǎn)先當(dāng)專(zhuān)家然后再當(dāng)投資者，最后你才會(huì)可能賺錢(qián)。

梅永豐：對(duì)未來(lái)我們還是比較樂(lè)觀，但是我們比較害怕的就是到時(shí)候一擁而上，最害怕的就是狀況了。我認(rèn)為是（開(kāi)發(fā)商）應(yīng)該循序漸進(jìn)，像三市街也是一點(diǎn)點(diǎn)成熟的，先開(kāi)始有百貨大樓，后面有百勝，后來(lái)百大新天地、順城，這些都慢慢來(lái)了，最后大家互相錯(cuò)位大家都有自己的生存空間�，F(xiàn)在大家一擁而上，而且大家都打著一個(gè)綜合體的旗號(hào)，掛的帽子都一樣。所以開(kāi)發(fā)商我認(rèn)為首先是理性，第一個(gè)商業(yè)的面積要適中，不是越大越好，動(dòng)不動(dòng)就是幾十上百萬(wàn)（平方米）。第二個(gè)應(yīng)該要有專(zhuān)業(yè)的團(tuán)隊(duì)，所以對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)我覺(jué)得一定要處理好資本層面的問(wèn)題。第三個(gè)就是處理好后期的運(yùn)營(yíng)過(guò)程，因?yàn)閺捻?xiàng)目拿地到開(kāi)業(yè)只是萬(wàn)里長(zhǎng)征的第一步，后期的運(yùn)營(yíng)是最重要的。

從投資者的角度，你如果說(shuō)有閑錢(qián)有充分的商業(yè)判斷，你選好地段然后準(zhǔn)備長(zhǎng)期持有享受未來(lái)的增值空間，如果說(shuō)你想炒短線，我就建議不要去呈貢了。昆明廣播電視臺(tái)供稿記者劉宇整理

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