主持人

江海

昆明廣播電視臺K4財富頻道總監(jiān)

繼五華、盤龍、官渡、西山、東川之后，昆明的新區(qū)——呈貢，迎來了新一輪的爆發(fā)成長期，現(xiàn)在新區(qū)已經(jīng)有大量的商業(yè)地產(chǎn)項目開始崛起，未來新區(qū)將會呈現(xiàn)怎樣的發(fā)展趨勢？新區(qū)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的態(tài)勢又是怎樣的？

嘉賓

梅永豐

昆明百大集團商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理

比如說我們新都會這個項目，我們從2008年就拿地，按照正常的開發(fā)周期應該2010年就要開業(yè)了，為什么我們要到2013年？其實主要就是人口的問題，就是城市的配套，包括交通建設過程，人住進去也有一個時間。

嘉賓

周大研

云南財經(jīng)大學不動產(chǎn)投融資研究中心主任

呈貢七個片區(qū)，不是說所有的片區(qū)只要是商業(yè)你就買，所以第一個你得研究規(guī)劃，在這里面是那幾個片區(qū)的商業(yè)價值最高你要去判斷。

昆明呈貢新區(qū)的發(fā)展定位為現(xiàn)代新昆明的行政文化教育中心、社會服務中心、國際物流中心、會展中心、新興產(chǎn)業(yè)中心、現(xiàn)代新昆明的鮮花之城、山水之城、文化之城、生態(tài)之城以及最適合人類居住的現(xiàn)代新城，這樣一個極具潛力的新城必然吸引商業(yè)的關注。

定位引來商業(yè)關注

江海：首先想請我們的周老師給大概地介紹一下城市規(guī)劃和定位對商業(yè)地產(chǎn)的影響到底有哪些？

周大研：城市規(guī)劃定位是一個非常重要的戰(zhàn)略上的一個決策，這個城市規(guī)劃定位多大的規(guī)模、多少的人口、是什么樣的一個定位等等這些決定了我們商業(yè)的業(yè)態(tài)、規(guī)模、品種、檔次。所以城市規(guī)劃定位對商業(yè)的影響是一個決定性的（因素）。

江海：能不能跟我們比較詳細地介紹一下，在整個呈貢片區(qū)都做了哪些政府方面的規(guī)劃？

梅永豐：現(xiàn)在是把整個呈貢縣的461平方公里全部納入到呈貢新城的建設范圍，未來（人口）可能會突破100萬，像北市區(qū)——未來北部的山水新城都要突破150萬人，呈貢比北市區(qū)大啊。

周大研：總的來說，我覺得（呈貢商業(yè)）業(yè)態(tài)還是比較豐富的，規(guī)模也不會太小，另外它的檔次也是偏中高檔。所以我們研究城市和城市定位，讓我們作為開發(fā)商也好，作為投資者也好，對這個城市“它到底基于什么樣的一個定位”“會做什么樣的產(chǎn)品來符合國家、云南省的對這個城市的定位”，要跟它配合起來，相互之間要有一個匹配的問題。

江海：從宏觀來找微觀。

江海：我們知道百大地產(chǎn)其實應該是算昆明地產(chǎn)界比較早進入呈貢片區(qū)的？

梅永豐：我們是第一個，商業(yè)是第一個。

江海：當時是看好什么？

梅永豐：我們當時首先是看到呈貢是作為一個全新的城來打造，因為昆明是有1200多年歷史的一個古城，你在這個古城里面去做很多大動作是很難的。但新城是一張白紙，可以去規(guī)劃。

第二就是從未來的人口規(guī)模來看，（預計）它有95萬人口，這樣相當于說（呈貢）是云南省的第二大城市——如果把它當成一個城市來說，現(xiàn)在曲靖才50多萬（人口），這樣就很有潛力。

第三它距離主城區(qū)比較遠，就可以形成獨立的消費圈，它不在主城區(qū)的輻射范圍內(nèi)，比如說北市區(qū)為什么會成為一個“睡城”，一個是政府的規(guī)劃，一個就是它離主城區(qū)太近，它的商業(yè)在主城區(qū)的輻射范圍之內(nèi)。呈貢完全有可能做一個新的商業(yè)中心，我們當時做呈貢的百大新都會，口號就是要打造呈貢的“三市街”。五十年前我們在昆明做了一個城市的商業(yè)中心——三市街，那么我們現(xiàn)在要在呈貢的吳家營片區(qū)打造一個新的商業(yè)中心。

江海：現(xiàn)在也過去兩三年了（項目）情況怎么樣？

梅永豐：我們現(xiàn)在這個項目整體的規(guī)劃都已經(jīng)過了，招商已經(jīng)完成了60%、70%了，目前正在做一個基建，馬上（項目）一層要出地面了。我們計劃大概在2013年底到2014年初開業(yè)。

江海：其實要說到一個城市或者一個區(qū)域的商業(yè)，真正要形成一定的規(guī)�；蛘咝纬梢欢ǖ男�，不光是靠建設，同時也需要積淀。

梅永豐：有了商業(yè)就有了人氣，有了商業(yè)就有了便利，那么人就都愿意住進來。為什么說公務員，包括很多買（呈貢）房子的人，他不愿意住到呈貢去，因為他現(xiàn)在在那個地方不方便，吃喝玩樂什么都沒有，如果呈貢的商業(yè)都發(fā)展起來了，配套都完善了，就像咱們的三市街。

江海：（三市街）隨著昆明城市的發(fā)展，經(jīng)過了漫長的積淀過后才會有現(xiàn)在這樣一個效應。作為呈貢來說打造這樣一個百大新都會，咱們也在提“做呈貢的三市街”，真有那么容易嗎？

梅永豐：我想我們是有別于目前的（昆明）市中心的做法，市中心是大量的高密度的、大盒子的商業(yè)，要把每一寸的土地利用到極致，這是市中心的一個做法。昆明既然是春城，我要做一個像春天一樣的商業(yè)街區(qū)，就是以一個生態(tài)環(huán)境為概念的商業(yè)，這就完全有別于現(xiàn)代的商業(yè)了，第一昆明有這樣的氣候條件，第二呈貢有這樣的土地資源，第三（城市）交通也能支持，（昆明）市中心的人以后比如通過輕軌去呈貢，只用20分鐘就可以。我不僅僅說希望（項目）輻射到呈貢，而且我希望比如市中心的厭惡了這種擁堵的人流，厭惡了這種污濁的空氣的人，他愿意在那里（呈貢）呼吸一下新鮮空氣，愿意去一個花、草、商業(yè)有機結(jié)合（的地方），所以我們這次打造跟此前是不一樣的。

大型商業(yè)項目、集百貨、餐飲、休閑、娛樂為一體ShoppingMal以及社區(qū)底商的綜合業(yè)態(tài)紛紛亮相，呈貢新城的早期100萬平方米上下的商業(yè)體量框架已經(jīng)初具形態(tài)，呈貢新區(qū)逐漸由虛變實，商機逐步顯現(xiàn)。

商業(yè)地產(chǎn)已現(xiàn)雛形

江海：我們經(jīng)常也說“理想很豐滿現(xiàn)實很骨干”，具體到呈貢這樣一個片區(qū)商業(yè)發(fā)展，從百大新都會也好，從其他進軍呈貢的商業(yè)地產(chǎn)也好，現(xiàn)狀怎么樣？

周大研：我們中國有句話說“十年樹木，百年樹人”，我說中間應該加上一句話——幾十年才能樹一個城市。商業(yè)也是這樣，如果靠短暫的東西就要把商業(yè)做活做熱，我覺得還是非常有難度的。每一次我到呈貢，我都感覺到白天也很冷清，到了晚上不僅冷清光線又不好，（對于呈貢）總之是有一種說不出來的感覺。

江海：咱們都說白紙上好作畫，但是就像周教授的描繪一樣，我們怕的是這個白紙變成荒漠。

周大研：我們要充分認識到這是一個相對漫長的過程，需要點點滴滴去積累。

江海：您預估通過我們的點滴積累之后，大概呈貢的商業(yè)什么時候能夠像模像樣？

周大研：我估計要真正的像一個城市，什么功能都齊全了、人氣聚集了、功能也齊全了，后面還有教育、醫(yī)療一系列配套進來，肯定還是得有一二十年吧。

梅永豐：我覺得確實是一個培育的過程，是有一定的時間。因為從2005年、2006年就開始在做這個事情，比如說我們新都會這個項目，我們從2008年就拿地，按照正常的開發(fā)周期應該2010年就要開業(yè)了，為什么我們要到2013年？其實主要就是人口的問題，就是城市的配套，包括交通建設過程，人住進去也有一個時間。

周大研：雖然有30萬（人）在那個地方住著，稍微集中一點的我們看就是行政中心算一塊，人氣最旺的實際上還是雨花片區(qū)，就是有那幾個大學在里邊，那邊有十多萬人。我們整個呈貢是七個大片區(qū)，只有兩個片區(qū)有點燈光。

江海：前兩天地鐵即將進行試運行的這樣一個消息應該是讓人振奮，那目前呈貢的片區(qū)來看其實有越來越多的項目都已經(jīng)在加快進度。從你們的感覺來看，從2012年來看呈貢商業(yè)地產(chǎn)方面會有一些什么樣的變化？

梅永豐：呈貢在2012年可能不會有大規(guī)模的商業(yè)面市，應該最早要到2013年底，這是我的判斷，可能第一個項目就是我們的項目，因為我們確實是第一個在那做商業(yè)的一個項目。

目前來說呈貢的整個商業(yè)體量大概是100萬平方（米），但是真正的零售這一塊可能就50、60萬平方（米），因為它有酒店、有寫字樓、有服務式公寓，還有一些相關的配套用房。

江海：從數(shù)據(jù)來看確實非常恐怖。

梅永豐：從它的人口來看，呈貢目前大概有30萬人，加上老城，就是（商業(yè)面積：人口）2：1，就是1個人有兩平方（米），但是放眼未來的角度，可能一個人就是0.5（平方米），當然未來還會有新增的商業(yè)項目，但是也會有新增的人口，（商業(yè)）也可能會做到150萬（平方米），這樣的一個情況下我覺得每人不超過1（平方米）都是正常的，超過1就是比較惡性的。