近日，萬科、保利等大型房企紛紛表示將加重商業(yè)地產(chǎn)的比例。在昆明，今年也將有眾多的商業(yè)地產(chǎn)項目面市，包括城市綜合體、商業(yè)街區(qū)、酒店式公寓、旅游地產(chǎn)等。同時，住宅市場的限購與價格震蕩，也令不少投資者將目光轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。2012年的商業(yè)地產(chǎn)注定浪潮洶涌。

房企集體轉(zhuǎn)向商業(yè)項目大量涌現(xiàn)

在傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)被限購，市場成交冷淡之時，商業(yè)地產(chǎn)似乎一夜之間成為房企的“新寵”，住宅之外廣義上的商業(yè)地產(chǎn)，成為眾多房企不約而同“示愛”的對象。

保利地產(chǎn)在2月24日的品牌發(fā)布會上再次強調(diào)其未來住宅與商業(yè)地產(chǎn)的比例為7:3，將逐步提高商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)項目中所占的比例。以商業(yè)地產(chǎn)見長的萬達集團在去年的逆市上揚之后，正在緊鑼密鼓地申請萬達商業(yè)地產(chǎn)公司上市。萬科則計劃在未來5年，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投資比例將提高到整體業(yè)務(wù)的20%。此外，眾多傳統(tǒng)開發(fā)商矚目商業(yè)地產(chǎn)。據(jù)《2011中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強測評研究報告》顯示，排名前20名的開發(fā)商都進入商業(yè)地產(chǎn)，整個行業(yè)似乎已經(jīng)從傳統(tǒng)的住宅市場轉(zhuǎn)向了商業(yè)。

在昆明，商業(yè)地產(chǎn)也風(fēng)頭正勁，大量城市綜合體涌現(xiàn)，商業(yè)地標頻出。經(jīng)典雙城、南亞之門、銀海尚御、南亞風(fēng)情第壹城、同德昆明廣場等大型城市綜合體漸露鋒芒，螺螄灣國際商貿(mào)城、蓮花池國際商貿(mào)城、新都昌商業(yè)廣場、金街263等凸顯商業(yè)價值，而昆明玉器城、駿信汽配城等專業(yè)市場類商業(yè)地產(chǎn)也異軍突起。此外，昆明周邊乃至全省還有眾多旅游地產(chǎn)項目正緊鑼密鼓地準備面市。

在瑞豐和商業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理牛永旺看來，“眾多房企轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，一方面是由于政策方面住宅限購的壓力，另一方是大型標桿房企轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的引領(lǐng)作用�！迸Ｓ劳治觯ッ鞯纳虡I(yè)地產(chǎn)集中入市，也與昆明城市發(fā)展、大規(guī)模的舊城改造有關(guān)，城中村拆遷多位于二環(huán)以內(nèi)，很多城市綜合體項目都是在此基礎(chǔ)上建設(shè)的。

商業(yè)地產(chǎn)投資繁榮通脹避風(fēng)港？

在房企轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，眾多項目井噴式爆發(fā)的同時，商業(yè)地產(chǎn)的金融投資領(lǐng)域也可謂風(fēng)起云涌。在遭遇最嚴調(diào)控的同時，住宅投資性資金越來越多地轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)保值行列，地產(chǎn)基金大行其道。2011年12月7日，國內(nèi)首支商業(yè)地產(chǎn)基金高和投資以“閃電式”動作，收購了約1萬平方米的商業(yè)地產(chǎn)。而自去年底以來，高和投資的并購金額已達20億至30億元。種種跡象都顯示住宅投資性資金已經(jīng)轉(zhuǎn)向，通過商業(yè)地產(chǎn)保值大受青睞。目前房地產(chǎn)基金規(guī)�；蜻_500億元以上，已接近房地產(chǎn)信托。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至到今年2月，涉及商業(yè)地產(chǎn)的信托產(chǎn)品超過150款。

另一方面，不少國內(nèi)外房企都將商業(yè)地產(chǎn)的投資范圍，從一線城市延伸至二、三線城市。這些地產(chǎn)機構(gòu)或投資機構(gòu)，憑借其成熟的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗和投資經(jīng)驗，頻頻在二、三線城市投資商業(yè)地產(chǎn)。昆明市去年的“地王”原市政府地塊，即是被香港恒隆地產(chǎn)以近35億的高價拍得，并將投資百億建設(shè)恒隆廣場。

國家統(tǒng)計局公布的2011年房地產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計數(shù)據(jù)也佐證了商業(yè)地產(chǎn)投資的繁榮。數(shù)據(jù)顯示，僅2011年前10個月我國商業(yè)地產(chǎn)投資完成額就已經(jīng)達到7956.55億元，超過2010年全年投資完成額。這一投資額，在去年房地產(chǎn)市場整體低迷的形勢下取得，更彰顯了商業(yè)地產(chǎn)的吸引力。

商業(yè)地產(chǎn)投資繁榮，顯示了市場對于商業(yè)地產(chǎn)的信心與期望。云南農(nóng)耕房地產(chǎn)開發(fā)投資有限公司總經(jīng)理顧剛認為，產(chǎn)業(yè)資本一定要與金融資本相結(jié)合，才可能做到最好，而在通脹壓力仍然存在的現(xiàn)在，商業(yè)地產(chǎn)仍是投資資金對抗通脹的避風(fēng)港。機會與風(fēng)險并存商業(yè)地產(chǎn)考驗房企智慧“這是最好的時代，也是最壞的時代�！边@句話用來形容商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀再合適不過。地產(chǎn)市場整體低迷，住宅的限購和房價動蕩，讓商業(yè)地產(chǎn)逆市飛揚，成為房企、資金乃至投資者青睞的對象。在迎來眾多商業(yè)地產(chǎn)項目井噴式發(fā)展的同時，也面臨激烈的競爭。而商業(yè)地產(chǎn)本身的特性也對開發(fā)者提出了更高的要求。

住宅項目的產(chǎn)品功能相對單一，是以銷售為主要目的。而商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品功能更為復(fù)雜和專業(yè)，除了銷售之外還需要招商、運營等長期的投入，在產(chǎn)品設(shè)計上也需要滿足商業(yè)業(yè)態(tài)的需求。在大量商業(yè)地產(chǎn)涌現(xiàn)并相互競爭之時，也更為考驗房企對于商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)與智慧。

怎樣的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品會在競爭中脫穎而出？成為眾多房企思考的問題。昆明的商業(yè)地產(chǎn)項目在應(yīng)對這一機遇與挑戰(zhàn)中，可謂八仙過海，各顯神通。據(jù)記者走訪了解，有如下應(yīng)對方式。

大項目造城，小項目借勢大規(guī)模的城市綜合體以龐大的規(guī)劃，用“造城”的理念開發(fā)建設(shè)項目，帶動該片區(qū)的提升，也通過商業(yè)與住宅的相輔相成，達到價值最大化。而一些較小的項目，則借助于市場形勢、片區(qū)發(fā)展及周邊大項目的熱度，借勢而行。

大比例自持運營商業(yè)地產(chǎn)的增值保值無疑與運營離不開關(guān)系，眾多的商業(yè)地產(chǎn)項目通過大比例自持運營，保證了后期運營的穩(wěn)定與質(zhì)量，平穩(wěn)度過養(yǎng)商期后，自持部分的增值利益也是巨大的。

招商先行在自持運營的基礎(chǔ)上，招商也成為眾多商業(yè)地產(chǎn)互相比拼的舞臺。引進國際國內(nèi)一流酒店、零售業(yè)巨頭、時尚品牌店及高檔院線等，為項目打造高端定位，不但能吸引大量人流量，促進招商，對項目本身的價值也是一種提升。

回歸產(chǎn)品，精細規(guī)劃任何地產(chǎn)項目，歸根到底是產(chǎn)品本身的競爭。競爭之下，更多的房企回歸產(chǎn)品本身，在商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃與設(shè)計上下工夫，更加注重精細化和專業(yè)化設(shè)計，讓產(chǎn)品符合商業(yè)業(yè)態(tài)需求，從根本上增強競爭力。

專業(yè)化商業(yè)地產(chǎn)項目涉及資金數(shù)額龐大，而專業(yè)化要求也更高。不少房企為了規(guī)避風(fēng)險，越來越傾向于依靠專業(yè)的房地產(chǎn)代理機構(gòu)、顧問公司或運營公司，專業(yè)化的智力資源得到前所未有的重視。

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