拷問

部分商業(yè)地產(chǎn)空置存在過度開發(fā)

面對大量房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，市場的供需比能和諧嗎？對此，云南財經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)與土地政策研究中心主任張洪教授表示：“若商業(yè)地產(chǎn)像這樣開發(fā)下去，是不容樂觀的。好的商業(yè)項目不管從銷售還是從出租等方面均會給購買者帶來更多的利潤。但是有些偏遠(yuǎn)的社區(qū)商鋪，目前的空置率還是很高。商業(yè)地產(chǎn)雖然存在考驗，但是從昆明目前的市場來看，優(yōu)質(zhì)商鋪仍然稀缺。商業(yè)地產(chǎn)是全能型的開發(fā)商必修課，開發(fā)是一個系統(tǒng)過程，重點是找到最適合的開發(fā)模式。商業(yè)地產(chǎn)的運營仍將以開發(fā)商為主導(dǎo)，全托式的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)時代在長期將會出現(xiàn)。因此，隨著更多的入場者出現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)過剩還在加劇。在眾多的商業(yè)地產(chǎn)項目中，唯有在開發(fā)、營運中有所創(chuàng)新與突破，或才有可能脫穎而出�！�

據(jù)記者踩盤了解，目前昆明的商業(yè)地產(chǎn)雖成了目前政策調(diào)控下，投資者的避風(fēng)港，但也存在一些問題，比如，存在新項目扎堆、業(yè)態(tài)同質(zhì)化等。就此，云南信息報社副社長周斌介紹，現(xiàn)在開發(fā)商、消費者多方都很糾結(jié)，如何實現(xiàn)共贏局面，是目前市場各方需要思考的問題。面對商業(yè)地產(chǎn)投資出現(xiàn)的熱潮，市場各方也應(yīng)理性。同時，瑞豐和（中國）地產(chǎn)顧問有限公司董事長鄧毅敏表示，昆明人均商業(yè)面積已超過發(fā)達(dá)國家，而隨著大規(guī)模的商業(yè)體上市，1.6平方米的人均商業(yè)面積可能超過2平方米，人口的增量顯然達(dá)不到商業(yè)快速增長的速度。這說明昆明各大商業(yè)體之間不是在共享市場，而是在分享這個市場，競爭日趨激烈�；蛟S商業(yè)地產(chǎn)的大規(guī)模入市，未來的3-5年內(nèi)，很容易將昆明的商業(yè)地產(chǎn)推入過剩時代。

預(yù)測

2012商業(yè)地產(chǎn)銷售壓力大

住宅市場的大限仍在加碼，不少人開始擔(dān)心，日漸紅火的商業(yè)地產(chǎn)也可能被拉到調(diào)控名單。而這一旦成為現(xiàn)實，房地產(chǎn)市場將面臨更大的打擊。對此，張洪表示，商業(yè)地產(chǎn)不會限購，因為，它就是單一的投資屬性。不同城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展程度決定了不同的購買力需求，也決定了它的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)模和速度，運營商業(yè)地產(chǎn)只有把握了節(jié)奏，就能實現(xiàn)良性發(fā)展。

同時，國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹公開表示，房地產(chǎn)市場的發(fā)展熱點，前十年是住宅，未來將是商業(yè)地產(chǎn)。有一個例子，之前住宅與寫字樓的價格是倒掛的，也就是說，有持續(xù)價值產(chǎn)出的寫字樓物業(yè)賣不過僅滿足居住需求的住宅物業(yè)，但今年，這種價格倒掛的情況開始反過來了，今年全國房地產(chǎn)市場反映出來的情況就是這樣。因此，2012年商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該不會被限購，同時或可能成為房地產(chǎn)主力開發(fā)項目之一。

至于2012年商業(yè)地產(chǎn)將迎來什么考驗？昆明理工大學(xué)管理與經(jīng)濟(jì)學(xué)院文博士在接受采訪時表示，從2009年開始，很多開發(fā)商轉(zhuǎn)型或在原有基礎(chǔ)上新增商業(yè)地產(chǎn)項目。同時，隨著新入行開發(fā)商在操作商業(yè)項目的經(jīng)驗積累，很多項目會提速建設(shè)。這意味著一些商業(yè)地產(chǎn)項目將于2012年進(jìn)入市場成為新增供應(yīng)量。另外，由于住宅地產(chǎn)被調(diào)控，各地方政府在出讓土地時，也有意大幅提高商業(yè)金融用地的比例，這樣一來或可能從明年開始商業(yè)地產(chǎn)項目也以預(yù)售的形式進(jìn)入市場。至于考驗，文博士預(yù)測，在昆明，許多原計劃在今年入市的項目，由于招商不足或其他原因?qū)е卵悠冢绮怀霈F(xiàn)意外，將于2012年上半年入市，這將導(dǎo)致2012年供應(yīng)激增，銷售壓力較大。

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