平臺(tái)時(shí)代的多贏之路

論及商業(yè)地產(chǎn)為什么要走金融產(chǎn)品化之路，李力認(rèn)為，一方面，普通投資客對城市綜合體的認(rèn)知還不夠深入，仍用街邊商業(yè)的思路看待“運(yùn)營”至上的這類項(xiàng)目，而另一方面開發(fā)商對商業(yè)的理解也不夠，他們更多以物業(yè)開發(fā)來思維商業(yè)，但是商業(yè)地產(chǎn)真正的邏輯是，商業(yè)決定物業(yè)而不是物業(yè)決定商業(yè)。

經(jīng)歷過幾個(gè)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的策劃服務(wù)后，李力就意識(shí)到商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)需要多方資源整合，并精心養(yǎng)護(hù)管理的高級物業(yè)類型，在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)中，盲目投資和孤立建設(shè)的例子不勝枚舉，賣完了事兒的商販?zhǔn)綘I銷策略，往往會(huì)造成建成售不出、店家難經(jīng)營的局面。而眼下很多社區(qū)商鋪雖然售價(jià)一輪輪向“上”刷新，卻有一批生來從未改變空置際遇的商鋪始終無人問津，典型反映出投資、建設(shè)、經(jīng)營三大關(guān)系的脫節(jié)。總之，各種原因?qū)е碌耐顿Y無回報(bào)，正在吞噬著商業(yè)地產(chǎn)的前景。這時(shí)候，就需要一個(gè)牽線搭橋的中介角色出現(xiàn)。

“公司一直就在探討，以投資公司的名義，做一種私募基金投資商業(yè)地產(chǎn)，通過投資公司對項(xiàng)目進(jìn)行從前期規(guī)劃到業(yè)態(tài)設(shè)置再到銷售運(yùn)營的完整操作�！崩盍Ρ硎�，使商業(yè)地產(chǎn)走向一種機(jī)構(gòu)投資，也就是金融產(chǎn)品化，是一種多贏�！拔覀兞私獾酱蟛糠珠_發(fā)商自有投資能力較弱，希望通過尋找投資、融資的方式來解決資金問題。而大量國際基金及投資商，尋找地產(chǎn)投資項(xiàng)目，但實(shí)現(xiàn)成功投資的少之又少。如果說過去是品牌時(shí)代，那么現(xiàn)在是平臺(tái)時(shí)代。商業(yè)地產(chǎn)的成功，需要整合商家資源，整合投資人的資源。通過金融產(chǎn)品化，一個(gè)項(xiàng)目可以以集結(jié)企業(yè)、機(jī)構(gòu)的形式來形成投資基金，用以持有物業(yè)并通過整合投資公司商業(yè)資源保證經(jīng)營，提升物業(yè)價(jià)值�！�

在和開發(fā)商與商家的合作交流中，李力了解到，一些謹(jǐn)慎的客戶手上握有大筆資金卻不知道怎么投�！捌鋵�(shí)他們要求不高，年收益達(dá)到15%已經(jīng)很滿意了，求的就是一個(gè)穩(wěn)妥。像類似的情況就完全可以合作，針對某個(gè)項(xiàng)目成立商業(yè)地產(chǎn)投資基金。包括昆明的一些普通零售商，他們有一定的資金，但是這些資金要用地產(chǎn)開發(fā)又不夠，這個(gè)時(shí)候大家把力量集合在一起，就能共同擁有一個(gè)平臺(tái)�！�

據(jù)悉，目前已經(jīng)有企業(yè)就聯(lián)合投資與事必達(dá)交涉商議。這些地產(chǎn)領(lǐng)域之外的企業(yè)看到了自己行業(yè)領(lǐng)域利潤的瓶頸化，更愿意將流動(dòng)資金轉(zhuǎn)移到新的行業(yè)尋找增值。于是，以企業(yè)法人的身份或機(jī)構(gòu)的身份入伙，以零散的資金供氧專業(yè)投資運(yùn)營公司，似乎大有所為。

李力認(rèn)為，從開發(fā)或持有物業(yè)的科學(xué)性來講，除掉一些大型房地產(chǎn)集團(tuán)或具備豐富經(jīng)驗(yàn)的復(fù)合型開發(fā)商有能力玩轉(zhuǎn)整體自持，中小型開發(fā)商過多持有商業(yè)物業(yè)是違背其發(fā)展實(shí)際和需求的�！叭绻竺恳粋€(gè)開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中都去自持，都要兼顧運(yùn)營商的身份，那肯定是要有問題�！庇谑�，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈中呼喚專業(yè)的投資運(yùn)營商彌補(bǔ)空位。專業(yè)投資運(yùn)營公司的存在會(huì)使開發(fā)商、投資方、零售商的職責(zé)更清晰，操作更專業(yè)，項(xiàng)目的成功也更有保證。

事必達(dá)的決心是在機(jī)會(huì)成熟的條件下轉(zhuǎn)型為這樣一家投資運(yùn)營公司——從專為開發(fā)商服務(wù)轉(zhuǎn)向代表產(chǎn)權(quán)人的利益，在資源整合的過程中兼顧商家的利益。由于同商家形成的魚水關(guān)系是開發(fā)商所不具備的，這也就成為商業(yè)地產(chǎn)招商的突破口。而在商家資源的積累和關(guān)系渠道的打通上，事必達(dá)顯然已經(jīng)先人一步占據(jù)了優(yōu)勢。

試水租金回報(bào)與物業(yè)升值的雙收

論及投資運(yùn)營公司承接商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的具體操作，李力舉例說明：假如一個(gè)待售的商業(yè)項(xiàng)目，開發(fā)商制定了3億元的銷售目標(biāo)，那么在專業(yè)投資運(yùn)營公司的介入下，可以整合投資基金一次性拿下全部商業(yè)物業(yè)，將其打包為一個(gè)真正的整體來做業(yè)態(tài)規(guī)劃（最好的情況是投資運(yùn)營公司在立項(xiàng)初期介入商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)），并統(tǒng)一招商。這樣可以避免開發(fā)商長期推廣的投入和市場銷售的風(fēng)險(xiǎn)，有條件在保證開發(fā)商相對利益的基礎(chǔ)上爭取到優(yōu)惠的物業(yè)售價(jià)，此后投資運(yùn)營公司持有商業(yè)物業(yè)并通過資源整合來運(yùn)營好物業(yè)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)增值，一方面保證了商業(yè)體的生命力，一方面也實(shí)現(xiàn)了開發(fā)商、投資公司與投資客的多贏。

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