●業(yè)界觀潮

商業(yè)地產(chǎn)銷售“步步高”

受到住宅市場(chǎng)政策調(diào)控的擠出效應(yīng)的影響，進(jìn)入2011年以后昆明商業(yè)地產(chǎn)的銷售價(jià)格進(jìn)入了有一個(gè)快速增長(zhǎng)的黃金時(shí)期，商業(yè)成為昆明主城區(qū)域最為火熱的物業(yè)產(chǎn)品。僅2月份價(jià)格同比增長(zhǎng)率低于20%，并呈現(xiàn)出分季度三級(jí)跳的趨勢(shì)，第二季度和第三季度同比價(jià)格增長(zhǎng)率分別維持在30%以上和40%以上，商業(yè)市場(chǎng)的火爆可見一斑。

2010年1月至今昆明在售商業(yè)項(xiàng)目均價(jià)變動(dòng)情況說明圖

截至目前，昆明今年面向市場(chǎng)開盤推出的商業(yè)總量為29.53萬方，開盤次數(shù)為21次，從數(shù)量和體量上都有較為顯著的提升。

2011年1月至今昆明市場(chǎng)開盤商業(yè)項(xiàng)目月度供應(yīng)變動(dòng)圖

不同區(qū)域的商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)量對(duì)比中心區(qū)和西市區(qū)遙遙領(lǐng)先，而南市區(qū)則是開盤次數(shù)占優(yōu)。伴隨著昆明舊城改造的實(shí)施，一方面是政府規(guī)定了商業(yè)供應(yīng)的比例，另一方面開發(fā)商由于回遷戶消化了大量的住宅面積并且付出了資金補(bǔ)償，而住宅產(chǎn)品又不可能高于市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行銷售回款，加之限購和土地價(jià)格的上升，為了保證項(xiàng)目的利潤(rùn)水平，開發(fā)商只能將更多的賭注壓在商業(yè)方面，進(jìn)而推高商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格。

2011年1月至今昆明市場(chǎng)不同區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)對(duì)比圖

結(jié)合昆明長(zhǎng)期以來單核發(fā)展的城市特征，從單核的承載能力、城市的擴(kuò)展速度以及消費(fèi)者需求昆明都已經(jīng)進(jìn)入向發(fā)展性、享受型消費(fèi)過渡的階段，市場(chǎng)對(duì)于商業(yè)的需求將會(huì)進(jìn)一步增強(qiáng)，體驗(yàn)式、情景化的商業(yè)將是未來發(fā)展的趨勢(shì)。

未來購物中心將成為零售商業(yè)地產(chǎn)核心業(yè)態(tài)，體驗(yàn)式消費(fèi)將成為主要推動(dòng)力治理，特色性、文化性、舒適性、互動(dòng)性及業(yè)態(tài)的豐富性越來越重要。與此同時(shí)，購物中心屬于持有型商業(yè)資產(chǎn)，具有較高的持續(xù)經(jīng)營(yíng)價(jià)值，這就使得最佳的商業(yè)模式將成為“開發(fā)+持有”，商業(yè)地產(chǎn)將逐步回歸理性，將追求商業(yè)運(yùn)營(yíng)價(jià)值和不動(dòng)產(chǎn)穩(wěn)定收益。

至祥研究中心

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