事必達(dá)董事長李力預(yù)言：

昆明商業(yè)地產(chǎn)陣痛兩年后爆發(fā)

當(dāng)前，很多商業(yè)地產(chǎn)項目都想做沃爾瑪、家樂福，個個都引入大賣場、大影院，動輒幾十萬，甚至上百萬平米的商業(yè)體量，同質(zhì)化的商業(yè)地產(chǎn)比比皆是，最危險的是——很多商業(yè)地產(chǎn)的價格嚴(yán)重背離了價值，相當(dāng)一部分商業(yè)地產(chǎn)的陣痛將會在兩三年后集體爆發(fā)�！�8月16日，在昆明事必達(dá)公司的辦公室，董事長李力就當(dāng)前”熱“比尋常的商業(yè)地產(chǎn)提出警示。

危險的商業(yè)地產(chǎn)

目前，國家重拳出擊抑制房價，讓有些瘋狂的樓市被迫“降溫”。在“二套房首付提高、利率增加”“三套房及以上停貸”“認(rèn)房又認(rèn)貸”等先期信貸政策強勢沖擊下，樓市呈現(xiàn)出濃郁的觀望氛圍。在此情形下，一些投資住宅的資金逐漸流入商業(yè)地產(chǎn)，昆明商業(yè)地產(chǎn)被業(yè)界稱為——“春天來了”。

但是，深諳商業(yè)地產(chǎn)“門道”的李力，此時卻提出“危險的商業(yè)”概念。

李力說，昆明有336個城中村正在升級改造，總體量達(dá)到4000萬平方米。很多項目動輒以城市綜合體設(shè)置，商業(yè)地產(chǎn)占比均在20%左右，按此估算，昆明336個城中村改造完成后將釋放出800萬平方米的商業(yè)體量！“800萬平方米，這個數(shù)字有多可怕!但更可怕的是，很多商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計、定位都非常的相似——影院、大賣場、大超市，不根據(jù)地塊屬性特點、不了解區(qū)域環(huán)境、不管商業(yè)屬性、不深究商家需求，盲目追高、追大，一廂情愿地想當(dāng)然，這樣的做法，相當(dāng)危險！”

“體量超大、商業(yè)物業(yè)類型單一”，李力對近期很多昆明商業(yè)地產(chǎn)項目總結(jié)出兩大特點。

商業(yè)地產(chǎn)價格過高

李力認(rèn)為，當(dāng)前一些商業(yè)地產(chǎn)的價格高得離譜，“商業(yè)地產(chǎn)的價格嚴(yán)重背離價值”。

舉個例子，現(xiàn)在熱起來的北辰財富中心，其商鋪租金均價大致在150元/平方米，按8-12年投資回收期來折算，這里的商鋪售價大致應(yīng)在2萬元/平方米�！暗�，你看看，昆明很多在售商鋪的價格動輒五六萬元，有的甚至超過了10萬元。”

當(dāng)前相當(dāng)一部分開發(fā)商，將商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)成“融資平臺”的心態(tài)遠(yuǎn)比將其當(dāng)成“經(jīng)營平臺”的心態(tài)重�！鞍凑漳壳暗亩▋r，很多商業(yè)地產(chǎn)投資回報期都超過了20年，這種投資回報率是非常不科學(xué)的”。李力預(yù)計，未來昆明的房地產(chǎn)市場更多的問題將在商業(yè)地產(chǎn)上產(chǎn)生，比如商業(yè)地產(chǎn)的融資問題、商業(yè)地產(chǎn)返租10年或8年的問題等，很多開發(fā)商都承受不了10年或8年的租金返回。

李力認(rèn)為，現(xiàn)在昆明商業(yè)地產(chǎn)的均價應(yīng)該在2.8萬元/平方米，但是很多商業(yè)地產(chǎn)價格都在5萬元至8萬元/平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過當(dāng)前市場的承受力。“當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)的市場支撐點較弱，商業(yè)地產(chǎn)的價格偏高�！�

更危險的是，一些開發(fā)商對住宅項目看得沒有以前重，相反，商業(yè)地產(chǎn)看得很重。“一些人總想著，在當(dāng)前不限貸不限購的條件下，商業(yè)地產(chǎn)是利潤制高點。要通過一些營銷噱頭，把商鋪高價推出�！�

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