動(dòng)向：運(yùn)營(yíng)時(shí)代來(lái)臨

“根據(jù)昆明主城CBD一主三次的規(guī)劃方案，昆明以往長(zhǎng)期采取的‘?dāng)偞箫灐降陌l(fā)展格局被打破�！敝艽笱斜硎�，這個(gè)過(guò)程中，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展格局也有待重塑。

在李力看來(lái)，未來(lái)城市的發(fā)展肯定是豐富多彩的，在發(fā)展格局重塑的過(guò)程中，我們的商業(yè)地產(chǎn)要做的就是去思考，怎樣實(shí)現(xiàn)合理的商業(yè)回報(bào)，這就強(qiáng)調(diào)運(yùn)營(yíng)的能力。比如，15年能收回投資，就能有收益，不能的話，就是無(wú)效投資�！斑@里面最好的一個(gè)例子就是北辰財(cái)富中心，2008年時(shí)，它的商鋪?zhàn)饨鹗?0、50元/平方米/月，現(xiàn)在已經(jīng)到了200、300元/平方米/月，租金的增幅很大，這就是通過(guò)運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)的。”李力表示，目前昆明商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入運(yùn)營(yíng)時(shí)代。

“事實(shí)上，人潮已經(jīng)不是商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)鍵所在，而是在于經(jīng)營(yíng)，商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨�！编囈忝舻葮I(yè)內(nèi)人士也持同樣觀點(diǎn)。

在鄧毅敏看來(lái)，如何定位、管理商業(yè)地產(chǎn)，強(qiáng)調(diào)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的互動(dòng)、參與與體驗(yàn)，挖掘商業(yè)地產(chǎn)精神層面的價(jià)值，這是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的新方向。

周大研則認(rèn)為，“細(xì)節(jié)決定成敗，成功的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，在業(yè)態(tài)規(guī)劃、運(yùn)營(yíng)上應(yīng)該非常講究。”它還需要有效的人流量和投資消費(fèi)能力、前瞻性的城市規(guī)劃、良好的資本市場(chǎng)對(duì)接、商業(yè)模式創(chuàng)新等等要素實(shí)現(xiàn)。

預(yù)測(cè)：商業(yè)服務(wù)業(yè)不會(huì)遭遇“限購(gòu)”

住宅市場(chǎng)的大限仍在加碼，不少業(yè)內(nèi)人士開(kāi)始擔(dān)心，日漸紅火的商業(yè)地產(chǎn)也可能被拉到調(diào)控名單。而這一旦成為現(xiàn)實(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨更大的打擊。

“商業(yè)地產(chǎn)不會(huì)限購(gòu)，因?yàn)�，它就是單一的投資屬性�！鼻睾绫硎荆煌鞘薪�(jīng)濟(jì)的發(fā)展程度決定了不同的購(gòu)買(mǎi)力需求，也決定了它的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)模和速度，運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)只有把握了節(jié)奏，才能實(shí)現(xiàn)良性發(fā)展。

不僅如此，商業(yè)地產(chǎn)還可能借機(jī)得到更大的發(fā)展。

“十二五規(guī)劃中提到，要轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，調(diào)整、優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，這里的優(yōu)化結(jié)構(gòu)，不是去調(diào)整第一、二、三產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)，而是要實(shí)現(xiàn)外需向內(nèi)需的轉(zhuǎn)化，將國(guó)內(nèi)市場(chǎng)向消費(fèi)品市場(chǎng)轉(zhuǎn)化，這樣，商業(yè)服務(wù)業(yè)將有很大的發(fā)展�！鼻睾缤嘎�，未來(lái)可能啟動(dòng)一些配套政策，比如提高收入水平，進(jìn)行增值稅改革，將商業(yè)營(yíng)業(yè)稅改為增值稅，扶持中小企業(yè)，特別是服務(wù)業(yè)的發(fā)展。

秦虹分析，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展熱點(diǎn)，前十年是住宅，未來(lái)將是商業(yè)地產(chǎn)。有一個(gè)例子，之前住宅與寫(xiě)字樓的價(jià)格是倒掛的，也就是說(shuō)，有持續(xù)價(jià)值產(chǎn)出的寫(xiě)字樓物業(yè)賣不過(guò)僅滿足居住需求的住宅物業(yè)，但今年，這種價(jià)格倒掛的情況開(kāi)始反過(guò)來(lái)了，今年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)反映出來(lái)的情況就是這樣。

注解

云都國(guó)際·商業(yè)廣場(chǎng)CBC社區(qū)商業(yè)中心

云都國(guó)際·商業(yè)廣場(chǎng)對(duì)CBC社區(qū)商業(yè)中心模式的引入，被普遍認(rèn)為是對(duì)昆明商業(yè)地產(chǎn)的一種創(chuàng)新和引領(lǐng)。

李力表示，CBC是一種全新的商業(yè)模式，它不是在CBD的基礎(chǔ)上改了一個(gè)字母這么簡(jiǎn)單，更是一種全新的業(yè)態(tài)組合。

“并不是誰(shuí)每天都要去金鷹、金龍這樣的高端購(gòu)物場(chǎng)所，而在CBC社區(qū)商業(yè)中心，日常的生活需求都能夠得到滿足�！编囈忝艚榻B，云都國(guó)際·商業(yè)廣場(chǎng)采取了“商業(yè)中心+時(shí)尚街區(qū)”的社區(qū)商業(yè)模式，這種模式下，有科學(xué)的生活業(yè)態(tài)規(guī)劃，可實(shí)現(xiàn)鋪鋪“臨街”，可一站滿足旺盛的消費(fèi)需求。為了保障投資者的收益，項(xiàng)目有專業(yè)的品牌商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司全稱統(tǒng)一招商、服務(wù)管理、經(jīng)營(yíng)等。

云都國(guó)際·商業(yè)廣場(chǎng)共約1.3萬(wàn)平方米，單鋪面積從8-300平方米，其中又以30-60平方米的中小鋪面為主�！斑@樣的面積適合各種生活配套，投資的總額不高，門(mén)檻低�！编囈忝艚榻B，不僅如此，在業(yè)態(tài)形式上，云都國(guó)際·商業(yè)廣場(chǎng)CBC特別在內(nèi)中庭設(shè)計(jì)了體驗(yàn)、娛樂(lè)場(chǎng)所，項(xiàng)目?jī)?nèi)涵蓋超市、餐飲等日常生活經(jīng)常需要消費(fèi)到的業(yè)態(tài)。項(xiàng)目目前正在發(fā)售2萬(wàn)元/張的認(rèn)籌卡。據(jù)開(kāi)發(fā)商中渝置地相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，項(xiàng)目預(yù)計(jì)今年10月份開(kāi)盤(pán)發(fā)售。

言論

很多城市目前的發(fā)展還不成規(guī)模，由小城市到大城市的發(fā)展過(guò)程，不只是簡(jiǎn)單的復(fù)制，而是包含更多更復(fù)雜的需求。——住建部政策研究中心副主任秦虹

根據(jù)昆明主城CBD一主三次的規(guī)劃方案，昆明以往長(zhǎng)期采取的“攤大餅”式的發(fā)展格局被打破�！颇县�(cái)經(jīng)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)投融資研究中心主任

商業(yè)地產(chǎn)成了目前政策調(diào)控下，投資者的避風(fēng)港，但也有一些風(fēng)險(xiǎn)，比如，存在新項(xiàng)目扎堆、業(yè)態(tài)同質(zhì)化等問(wèn)題�！颇闲畔�(bào)社副社長(zhǎng)周斌

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