地產(chǎn)商開發(fā)套路雷同

相比深圳、香港來說商業(yè)程度“欠發(fā)達”的昆明，卻承載著一個已經(jīng)“膨脹”的攤子。可以預見，未來的昆明將到處都是綜合體，到處都是MALL，到處都是CBD……眾人皆走獨木橋，又有多少項目會掉進深淵？

旅游綜合體、文化綜合體、商業(yè)綜合體、城市綜合體……近幾年來，昆明“城中村”變身“綜合體”的案例大行其道，款式多樣，不得不說，講究一站式消費、集合了商務、辦公、商業(yè)、休閑等功能為一體的“綜合體”項目已成為昆明商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的主流趨勢。而與之對應的，一直困擾開發(fā)商的招商同質化的癥結，在商業(yè)項目的不斷膨大中，甚難治愈，各商業(yè)項目彼此間的差異變得越來越模糊，界限越來越難打破，縱然有定位差異之說，但真正到了操作執(zhí)行階段，又會“撞”在一塊兒了，譬如，同一片區(qū)內多個新項目內都引入影院配套，或是大超市，或是品牌旗艦店，但繞來繞去，都是“老面孔”。“定位說”成了噱頭，到頭來，開發(fā)套路雷同，千鋪一面，這樣的商業(yè)無法不令人感到乏味。

業(yè)內人士指出，由于在開發(fā)思路、產(chǎn)品設計、后期經(jīng)營等方面沒有明顯或較大的差異，導致多個項目后期入駐商家或企業(yè)出現(xiàn)嚴重同質化現(xiàn)象。這種集體趨同的做法，將制約整個行業(yè)的發(fā)展。而如何做好招商前期的差異化，如何實現(xiàn)項目業(yè)態(tài)的特色化，擺在開發(fā)商面前的路，算不上坦途。

昆明商業(yè)地產(chǎn)的“過去”，曾留下金碧輝煌、鴻城賽特、新東方女人廣場、國貿商品城等敗筆，教訓慘痛，而今，伴隨著各種所謂綜合體的大量面市，擺在開發(fā)商面前的“錢景”，和投資者的“錢途”，正遭遇著莫大的挑戰(zhàn)。面對“情緒多變”的市場，人們不希望曾經(jīng)的“商業(yè)敗筆”在今天的新項目中繼續(xù)被“復制”。

昆明商業(yè)地塊開始“遇冷”

此外，原來因規(guī)避住宅限購令而在土地市場中走俏的商業(yè)地塊也開始“遇冷”。如近期被炒得沸沸揚揚的原市政府地塊竟然再次流拍。該地塊因位于得天獨厚的昆明CBD核心地段而為業(yè)界所看好，其起拍價也低于此前被蘇寧環(huán)球拿下的單價創(chuàng)新高的小西門地塊，而原市政府地塊開發(fā)價值明顯更勝一籌。然而，意外的是報名競拍的企業(yè)卻不足規(guī)定的7家。

云南財經(jīng)大學不動產(chǎn)投融資中心主任周大研說：“這樣的地塊兩次流拍，我真是百思不得其解，那么好的位置、那么好的規(guī)劃、不算高的起拍地塊均價，在我看來這是傻瓜也能賺錢的項目，這應該是商家的必爭之地才對。所以，如果非要找出一個流拍理由的話，‘不合時宜’應該是最主要的原因。”周大研接著分析：“不合時宜”體現(xiàn)在很多方面，尤其是規(guī)劃調整后，住宅用地消失了，而住宅業(yè)態(tài)對于開發(fā)商來說恰恰是可以快速銷售、快速回籠資金的部分，可以大大減輕開發(fā)商的資金壓力。規(guī)劃調整后，純商業(yè)金融用地對開發(fā)商的后期運營、招商能力、資本市場運作、整體設計、溝通對接等方面都提出了更高的要求，而要做好這些方面的工作，資金的充裕將起到至關重要的作用，這就無形中給開發(fā)商增加了難度和巨大的壓力。