拿什么迎接商業(yè)地產(chǎn)新時(shí)代？

猜想二

靠城市綜合體發(fā)揮“規(guī)模效應(yīng)”？

現(xiàn)象：城市綜合體洶涌昆明

城市化、城市更新儼然是當(dāng)下各個(gè)城市的關(guān)鍵詞。城市綜合體作為城市化、城市更新過(guò)程中的重要業(yè)態(tài)，也日漸成為現(xiàn)代新昆明發(fā)展的引擎之一，并將發(fā)揮重要作用。

據(jù)記者了解，無(wú)論是已經(jīng)正式運(yùn)營(yíng)的順城，還是正在推售中的南亞風(fēng)情·第壹城、欣都龍城，還是計(jì)劃10月份推售的經(jīng)典雙城，或是尚未啟動(dòng)銷售計(jì)劃的志遠(yuǎn)城市綜合體、紅星國(guó)際，再加上栗樹(shù)頭村城中村改造項(xiàng)目等即將陸續(xù)面市、并同樣列入城市綜合體范疇的新項(xiàng)目……昆明大體量的城市綜合體項(xiàng)目正在以一種洶涌的態(tài)勢(shì)陸續(xù)踏上供應(yīng)的環(huán)節(jié)。

盡管昆明前期有很多城市綜合體項(xiàng)目面市，但大多處于展示階段，并沒(méi)有到真正的推售和營(yíng)銷階段。但它在昆明市場(chǎng)的關(guān)注度依舊高居榜首，它儼然是昆明商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的明星業(yè)態(tài)。

分析：昆明開(kāi)發(fā)商打造城市綜合體實(shí)力不足

據(jù)左琦介紹，城市綜合體中一般以住宅和寫(xiě)字樓為主，商業(yè)處于輔助地位。從目前推售的一些綜合體項(xiàng)目可見(jiàn)，商業(yè)體量正在擴(kuò)大。但是，到底有沒(méi)有那么多消費(fèi)力支撐這些城市綜合體、支撐這些大體量商業(yè)呢？

“在打造中國(guó)面向東南亞、南亞橋頭堡的城市定位之下，昆明未來(lái)仍將涌現(xiàn)大量較高形態(tài)的城市綜合體�！敝料橹脴I(yè)（昆明）研究中心分析認(rèn)為，昆明商業(yè)地產(chǎn)目前的主要問(wèn)題是開(kāi)發(fā)商打造城市綜合體的實(shí)力明顯不足。部分開(kāi)發(fā)商對(duì)“城市綜合體”并不是十分了解，正因?yàn)閷?duì)這個(gè)基本問(wèn)題都模棱兩可，導(dǎo)致在后期建設(shè)、運(yùn)營(yíng)過(guò)程中出現(xiàn)偏差。

左琦也表示，綜合體項(xiàng)目具有較強(qiáng)的規(guī)模效應(yīng)。其在日常運(yùn)營(yíng)中還需要注意以下幾個(gè)問(wèn)題：一是項(xiàng)目所在的區(qū)位是不是適合城市綜合體開(kāi)發(fā)，二是開(kāi)發(fā)商的背景和實(shí)力是否有能力支撐項(xiàng)目的后期運(yùn)營(yíng)。

此外，城市綜合體項(xiàng)目同樣需要有自己的主題，比如IT、金融等主題。

猜想三

靠幾家旗艦店發(fā)揮“品牌效應(yīng)”？

現(xiàn)象：開(kāi)發(fā)商引進(jìn)品牌商家入駐所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目

這樣的一幕，相信不少投資客都有過(guò)親身經(jīng)歷：開(kāi)發(fā)商在招商會(huì)現(xiàn)場(chǎng)把已經(jīng)確定進(jìn)駐的品牌商家或合作運(yùn)營(yíng)的品牌公司請(qǐng)過(guò)來(lái)，然后請(qǐng)品牌商家或運(yùn)營(yíng)公司發(fā)言并談?wù)剬?duì)商業(yè)項(xiàng)目的認(rèn)知度和未來(lái)發(fā)展前景看好。

在新一輪商業(yè)地產(chǎn)投資中，品牌商家的影響力再次顯現(xiàn)效力。投資者在關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的地段、價(jià)格之外，也關(guān)注已進(jìn)駐的品牌商家情況，并更注重品牌運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)和管理能力。聚集了品牌商戶以及成熟商業(yè)管理公司的項(xiàng)目，往往更受投資客青睞。位于滇池路上的某大型綜合體項(xiàng)目就是最好的例證。

分析：品牌效應(yīng)有明顯區(qū)域特征，應(yīng)注意品牌組合

至祥置業(yè)（昆明）研究中心認(rèn)為，部分品牌商戶“品牌效應(yīng)”的發(fā)揮具有明顯的地域特征。市中心以及區(qū)域中心等黃金地段才是“品牌效應(yīng)”最大化發(fā)揮的最佳場(chǎng)所。

左琦分析，一個(gè)或幾個(gè)品牌不可能把一個(gè)區(qū)域拉動(dòng)起來(lái)的，應(yīng)注意品牌組合效應(yīng)的發(fā)揮。比如，順城綜合體中餐飲、零售、運(yùn)動(dòng)以及休閑等業(yè)態(tài)是一個(gè)組合，它們并不是分散開(kāi)來(lái)的。

“這類商業(yè)要了解清楚自身的定位，商圈的組合形式需要根據(jù)項(xiàng)目的整體定位來(lái)確定�！弊箸�介紹，品牌商家一般比較強(qiáng)勢(shì)。在引入品牌商家之前，運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)需要仔細(xì)考慮：這些核心品牌是否有存在的必要以及如何處理主力店與外圍普通商家的關(guān)系。商圈型商業(yè)中開(kāi)發(fā)商與品牌商以及品牌商與普通商戶間的博弈經(jīng)常在商鋪?zhàn)饨�、位置等方面體現(xiàn)。經(jīng)過(guò)談判之后，最好能實(shí)現(xiàn)多贏。

新聞延伸

昆明商業(yè)地產(chǎn)至少有3-5年黃金期

“十年的黃金期不可過(guò)早下結(jié)論，但3-5年應(yīng)該是沒(méi)問(wèn)題的�！敝料橹脴I(yè)（昆明）研究中心表示，目前商業(yè)地產(chǎn)全國(guó)性的黃金周期已經(jīng)到來(lái)。

據(jù)至祥置業(yè)（昆明）研究中心分析，與’99世博會(huì)激起的昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)包括商業(yè)地產(chǎn)在內(nèi)的大發(fā)展相比，未來(lái)十年商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展明顯更有人口以及經(jīng)濟(jì)等方面的支撐。目前，昆明又有打造為“區(qū)域性國(guó)際化大都市”的發(fā)展契機(jī)，外在大環(huán)境以及內(nèi)在支撐條件都有了很大提升，昆明商業(yè)地產(chǎn)黃金周期的到來(lái)可期。

記者手記

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