2006年，新亞洲體育城率先引入云大附中，填補(bǔ)了片區(qū)小學(xué)教育的空白點(diǎn)；隨后，廣福路上的華都花園引進(jìn)12個(gè)班的幼兒園、24個(gè)班的小學(xué)；銀海暢園一期引入三幼；經(jīng)典雙城、鼎易天城、啟鴻假日城市、新域盛景等樓盤(pán)也均以西山一中、高新一小、高新一中、西山二中、云師大附中等優(yōu)秀的教育資源作為“招攬”客戶(hù)的重要籌碼……這一系列的案例在讓我們看到“教育樓盤(pán)”概念在昆明生根發(fā)芽的同時(shí)，也讓人們看到了這種模式的演變，從原先的依托模式逐漸向自營(yíng)、聯(lián)姻轉(zhuǎn)變，且這種模式在昆明樓市中日趨被放大……

被放大了的“教育地產(chǎn)”

不久前，小張?jiān)谀硺潜P(pán)購(gòu)置了一套房子，原本還為孩子教育問(wèn)題擔(dān)憂(yōu)的他，不料利好消息紛至沓來(lái)——開(kāi)發(fā)商和盤(pán)龍小學(xué)簽訂了入駐協(xié)議�！斑@下我的后顧之憂(yōu)全部解決了，盤(pán)龍小學(xué)是盤(pán)龍區(qū)教育局所屬的一所辦學(xué)規(guī)模較大的學(xué)校，同時(shí)也是昆明辦學(xué)歷史最悠久、教學(xué)力量最雄厚的小學(xué)之一。現(xiàn)在的盤(pán)龍小學(xué)師資力量雄厚，辦學(xué)效益顯著�！毙�張說(shuō)，買(mǎi)套房子孩子的就學(xué)問(wèn)題全都搞定了，開(kāi)發(fā)商的人性化服務(wù)讓他倍感欣慰。

雖說(shuō)小張只是龐大購(gòu)房者隊(duì)伍中的一員，但他的情況卻和很多購(gòu)房者一樣，他們中很多人在購(gòu)房時(shí)都把子女的教育問(wèn)題放在了首位。換句話(huà)說(shuō)，他們買(mǎi)的已不再是一套房子，而是子女的下半生，“用教育規(guī)劃孩子的一生”已成為時(shí)下家長(zhǎng)選擇名校樓盤(pán)的口頭禪。

“用教育規(guī)劃孩子的一生”、“用抓教育來(lái)抓住孩子的錦繡前程”、“選擇距名校近的地方購(gòu)買(mǎi)住宅”，成了許多樓盤(pán)的賣(mài)點(diǎn)。隨手翻翻各樓盤(pán)的宣傳資料，我們可以看到諸如經(jīng)典雙城、鼎易天城、啟鴻假日城市、新域盛景等等樓盤(pán)，除了交通、地段、周邊配套等，幾乎都考慮到教育的因素，考慮到樓盤(pán)周邊教育環(huán)境的配套和宣傳。而這一切，無(wú)不說(shuō)明教育概念在樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)中的重要性。

就如中原地產(chǎn)代理（深圳）有限公司云南分公司事業(yè)部策劃副經(jīng)理林嵐所說(shuō)，不管市場(chǎng)好壞，教育樓盤(pán)已經(jīng)是市場(chǎng)上的“硬通貨”。置業(yè)者考慮“擇校而居”，而開(kāi)發(fā)商也正是考慮到購(gòu)房者的這種心態(tài)，大打教育地產(chǎn)概念牌，且趨勢(shì)日趨放大。

“教育地產(chǎn)”的模式

據(jù)記者走訪(fǎng)調(diào)查，目前，昆明一些大盤(pán)，都在引入名校方面下大力氣。如濱江俊園與盤(pán)龍小學(xué)聯(lián)姻，鼎易天城和高新一小合作……無(wú)不讓項(xiàng)目更添市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)籌碼。這種既解決“臥室”又能解決“教室”的教育社區(qū)廣受置業(yè)者青睞，也就成為情理之中的必然。

據(jù)林嵐介紹，目前名校+地產(chǎn)的模式主要以“傍名校”、“引名�！薄ⅰ稗k名�！比�種模式為主。林嵐認(rèn)為“傍名�！闭嫉氖翘鞎r(shí)、地利資源。而近年來(lái)“引名�！钡捻�(xiàng)目越來(lái)越多。

林嵐告訴記者，三種模式中，投入資金以及對(duì)社會(huì)各方資源整合程度最高的當(dāng)屬“辦名�！薄Ｔ谶@一層面上，“名校+名盤(pán)”正在從簡(jiǎn)單的學(xué)區(qū)房，向復(fù)合型的“教育地產(chǎn)”演變。由開(kāi)發(fā)商投資興建校區(qū)并提供相關(guān)設(shè)備，由學(xué)校提供師資力量及教學(xué)管理，保障了學(xué)校的教學(xué)質(zhì)量，這種模式尤其在一線(xiàn)城市很突出。

至于當(dāng)下的昆明，在林嵐看來(lái)，教育與地產(chǎn)聯(lián)姻主要呈現(xiàn)出兩種模式：一種是樓盤(pán)附近多有學(xué)校，需要家庭照顧就近上學(xué)的幼兒園或是小學(xué)、中學(xué)的孩子。開(kāi)發(fā)商借助周邊成熟的教育資源提升地產(chǎn)價(jià)值，營(yíng)造利于下一代成長(zhǎng)的文化氛圍，增加樓盤(pán)的文化品位；另一種是開(kāi)發(fā)商建校，與學(xué)校聯(lián)合或者創(chuàng)建社區(qū)學(xué)校營(yíng)造濃郁的教育氛圍，增加樓盤(pán)的附加值。相比之下，后者的趨勢(shì)越來(lái)越濃烈。

至于這種模式為何如此盛行，林嵐認(rèn)為，仍是利益驅(qū)動(dòng)。對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，住宅以及教育機(jī)構(gòu)的投資能夠最終成為共生共存的關(guān)系，保證了投資獲得最大的收益。而對(duì)所有住戶(hù)而言，他們最希望在社區(qū)里獲得兩樣?xùn)|西：舒適以及子女能夠便捷高效地接受良好的教育。對(duì)于學(xué)校，有人出資建校，自然是自得其樂(lè)。

地產(chǎn)聯(lián)姻教育之益

“樓盤(pán)‘傍’上了教育，對(duì)樓盤(pán)而言最直觀的收益，無(wú)疑是對(duì)銷(xiāo)售的拉動(dòng)，這也是很多開(kāi)發(fā)商最直白的初衷。然而隨著開(kāi)發(fā)商意識(shí)的改變，當(dāng)下的教育與地產(chǎn)的聯(lián)姻，已并非簡(jiǎn)單的利益捆綁，它更是一種社會(huì)責(zé)任的體現(xiàn)�！边@是版筑翠園營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)唐賢波對(duì)地產(chǎn)和教育聯(lián)姻模式最直觀的看法。在唐賢波看來(lái)，給一個(gè)社區(qū)植入一座名校資源，不僅僅是“拿來(lái)主義”那般簡(jiǎn)單，一個(gè)綜合了學(xué)校與住宅的項(xiàng)目，要做到既有利于住宅的開(kāi)發(fā)，也有利于學(xué)校的發(fā)展。這既充分、有效整合了社會(huì)資源，又將社會(huì)資源合理有效放大，是平衡城市生態(tài)的最佳方案。

唐賢波告訴記者，盡管當(dāng)下很多地產(chǎn)商都大打教育牌，不遺余力引進(jìn)名校，甚至自主創(chuàng)辦教育配套。但是否都能真正執(zhí)行下去并把這一資源有效利用，仍是很多開(kāi)發(fā)商考慮的問(wèn)題。畢竟能否做好教育部門(mén)、政府部門(mén)，以及住宅開(kāi)發(fā)之間的資源整合，將直接影響到置業(yè)者教育預(yù)期的實(shí)現(xiàn)度。唐賢波坦言，如果真能把這種模式運(yùn)營(yíng)好，它不僅能為開(kāi)發(fā)商帶來(lái)直接的經(jīng)濟(jì)效益，還將會(huì)對(duì)社區(qū)的品質(zhì)起到絕對(duì)性地提升，也將會(huì)帶動(dòng)片區(qū)人文環(huán)境的發(fā)展。不過(guò)唐賢波也表示，教育地產(chǎn)要想發(fā)揮“持續(xù)功能”，不只是去借助名校力量“傍大款”，它應(yīng)該是通過(guò)更加精心的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，在滿(mǎn)足居住功能的首要前提下，以完美配套提升社區(qū)價(jià)值的系統(tǒng)工程。

同樣，對(duì)于“教育樓盤(pán)”這種概念，鼎易天城營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)彭強(qiáng)也認(rèn)為，現(xiàn)在房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)最終是文化的競(jìng)爭(zhēng)。一個(gè)社區(qū)不單單是單純的建筑外觀和風(fēng)格，還應(yīng)包括人居的文化內(nèi)涵、和諧的人文關(guān)懷等，教育也不再是簡(jiǎn)單的社區(qū)配套，而是對(duì)居住者更深層的人文關(guān)懷。教育和地產(chǎn)聯(lián)姻不但能提升樓盤(pán)的品質(zhì)，而且濃厚的文化氛圍對(duì)孩子的成長(zhǎng)也將起到很大的幫助。更重要的是由于目前昆明實(shí)行就近入學(xué)，在名校附近買(mǎi)一套房子，或者小區(qū)本身有學(xué)校，既解決了孩子上學(xué)的難題，又改善了居住環(huán)境，對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)也是一舉兩得的好事。換言之，教育和樓盤(pán)的結(jié)合，并不僅僅給樓盤(pán)帶來(lái)了品質(zhì)的提升，它還是社會(huì)資源的一種有效整合，是社會(huì)文明的一種健康傳承。

地產(chǎn)聯(lián)姻教育之惑

前幾年，購(gòu)房者買(mǎi)房，挑剔的是樓盤(pán)的地段、價(jià)格、戶(hù)型、綠化、物業(yè)管理等問(wèn)題。現(xiàn)在，除了硬件，教育設(shè)施及文化氛圍更被人們看重。正是抓住了消費(fèi)者的這種心理，教育聯(lián)姻地產(chǎn)模式如雨后春筍般破土而出。然而，隨之而來(lái)的擔(dān)憂(yōu)也困擾著人們：地產(chǎn)和名校聯(lián)姻確實(shí)讓人心動(dòng)，但對(duì)于名校這種稀缺資源，肆意擴(kuò)張是否會(huì)導(dǎo)致自身教學(xué)質(zhì)量的下滑？

對(duì)于這一疑問(wèn)，云南省社科院副院長(zhǎng)楊福泉認(rèn)為，地產(chǎn)和教育聯(lián)姻的模式從資源整合方面來(lái)說(shuō)，確實(shí)是一件好事，但其并不看好這樣的模式。楊福泉認(rèn)為，名校本身就是稀缺資源，在擴(kuò)張上應(yīng)謹(jǐn)慎行事，不易輕易擴(kuò)張，畢竟師資力量的培養(yǎng)需要很長(zhǎng)的時(shí)間，而一個(gè)名校的成名更需要多方面的因素，并非一時(shí)之功。尤其在后期的運(yùn)營(yíng)上更是需要花費(fèi)心血。正是出于教育復(fù)雜性的考慮，楊福泉表示，名校不應(yīng)為了眼前的利益、為了搶占所謂的市場(chǎng)份額而草率擴(kuò)張，那將對(duì)自身的品牌不利。

如果非要合作，楊福泉認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商要選擇與名校合作，應(yīng)針對(duì)小區(qū)的定位、小區(qū)孩子的培養(yǎng)進(jìn)行定位，與校方共同研究討論長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展之計(jì)，多從客戶(hù)需求的角度去考慮，為業(yè)主孩子的未來(lái)著想。開(kāi)發(fā)商還應(yīng)針對(duì)教育的特點(diǎn)開(kāi)展主題公益活動(dòng)，強(qiáng)化社會(huì)公眾認(rèn)知，使樓盤(pán)與教育機(jī)構(gòu)關(guān)聯(lián)更加緊密。學(xué)校更是如此，應(yīng)嚴(yán)格制定擴(kuò)張細(xì)節(jié)，比如在師資的配比、生源的選擇、后期運(yùn)營(yíng)管理等方面都應(yīng)提前考慮。此外，楊福泉還表示，因?yàn)閷?duì)于一些教育樓盤(pán)，開(kāi)發(fā)商所能保證的只是優(yōu)先錄取本社區(qū)的業(yè)主子女，但是因?yàn)閷W(xué)校同樣要進(jìn)行入學(xué)考試，因此百分之百地照單全收基本不太現(xiàn)實(shí)。面對(duì)價(jià)格不菲的房子，面對(duì)開(kāi)發(fā)商承諾的名校，甚至是面對(duì)已經(jīng)建好的名校，購(gòu)房者應(yīng)慎重決策。

和楊福泉的看法不同，林嵐認(rèn)為，樓盤(pán)聯(lián)手名校是樓市發(fā)展逐漸成熟的表現(xiàn)。這是一種趨勢(shì)，也是品牌實(shí)力開(kāi)發(fā)商的一種責(zé)任。唯一需要提醒的是，開(kāi)發(fā)商和學(xué)校在合作前應(yīng)充分溝通，提前介入相關(guān)事宜，這樣可避免后期出現(xiàn)的問(wèn)題。

同樣，版筑翠園唐賢波對(duì)于名校的肆意擴(kuò)張也持反對(duì)的意見(jiàn)。在他看來(lái)，名校之所以為名校就因?yàn)樗�的稀缺，如果肆意擴(kuò)張肯定會(huì)影響到教學(xué)質(zhì)量，這類(lèi)似于近親繁殖，結(jié)果可想而知。

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