巫家壩的近水樓臺(tái)與中央雅府的后來居上

不管你是看好還是不看好，也不論開發(fā)建設(shè)進(jìn)度如何，巫家壩從一開始就牢牢占據(jù)了昆明樓市熱榜位置，自帶流量、自帶話題，如此熱度和待遇，在昆明唯有巫家壩可以擁有。

但在這個(gè)已建設(shè)4年多的城市新中心，理想與現(xiàn)實(shí)的沖突也越來越激烈，市場(chǎng)的分化不斷加劇。

巫家壩高大上的規(guī)劃效果圖

看好派和唱衰派，誰更有道理？

一方面巫家壩高端住宅開發(fā)進(jìn)入成熟期，迎來批量交付，另一方面是如中央公園等重要基礎(chǔ)設(shè)施兌現(xiàn)速度不如人意，要實(shí)現(xiàn)“兩年成聚、四年成邑、五年成城”的目標(biāo)和愿景無疑難度不小，下注未來與看重眼前的兩派觀點(diǎn)分歧幾乎水火不容。

與此同時(shí)，昆明市場(chǎng)經(jīng)歷了幾年的快速膨脹，進(jìn)入橫盤低位期，巫家壩的房?jī)r(jià)同樣告別了上漲周期，市場(chǎng)逐漸分化，總體上看，住宅均價(jià)徘徊不前，庫(kù)存量巨大的商辦類物業(yè)更是跌至冰點(diǎn)。

盡管如此，巫家壩在昆明的地位一直很超然。雖然開發(fā)啟動(dòng)4年多來，值得稱道的建設(shè)成果基本都在住宅開發(fā)領(lǐng)域，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)相對(duì)比較滯后，與人們的期待有著不小的落差；雖然由于市場(chǎng)大勢(shì)變化，導(dǎo)致片區(qū)房?jī)r(jià)經(jīng)歷了大漲后又略有下浮。然而巫家壩舉足輕重的市場(chǎng)地位依然很大程度左右著整個(gè)市場(chǎng)的走向。

巫家壩寄托了人們對(duì)未來城市新中心的向往

形成這種狀況的原因很多，除了規(guī)劃定位高、區(qū)位很核心這些表層因素之外，最為重要的是，巫家壩從根本上描繪了未來昆明的樣貌。在昆明人的想象中，一座國(guó)際化城市應(yīng)該是什么樣子，大抵從巫家壩的規(guī)劃效果圖就可以直觀看到。

看好巫家壩的人實(shí)際上看好的是昆明這座城市的未來，投資于此同樣是看好巫家壩的長(zhǎng)線投資價(jià)值，而唱衰派更注重眼前，短期能夠兌現(xiàn)什么利益，或者直白地說，問題在于買房后好不好住，價(jià)格能漲多少等等。嚴(yán)格來說，巫家壩高大上的規(guī)劃與較長(zhǎng)建設(shè)周期之間的矛盾，才是這兩派對(duì)立的根本原因。

其實(shí)兩種觀點(diǎn)都有充分的理由，有沒有求同存異、兼顧二者訴求的辦法呢？

要看清巫家壩值不值得，必須跳出來

身在局中不知局，知時(shí)已是局外人。這句話用在巫家壩再合適不過。

當(dāng)局者迷，旁觀者清。如果我們的目光不僅僅局限于巫家壩1091公頃的核心區(qū)，也不僅僅糾結(jié)于5070畝中央公園和核心區(qū)還未建設(shè)的配套設(shè)施，那么就可以看到昌宏路以東片區(qū)實(shí)際上可以稱作巫家壩紅利的先享區(qū)，也同樣占據(jù)巫家壩最核心資源中央公園的頭排位置。

從下面巫家壩九大功能分區(qū)圖就可以看出，原巫家壩機(jī)場(chǎng)所在的核心區(qū)，規(guī)劃為金融中心總部基地、生態(tài)公園（中央公園）、國(guó)際社區(qū)、生態(tài)低碳居住區(qū)、文化創(chuàng)新居住區(qū)、文化娛樂休閑區(qū)六個(gè)板塊，2017年以來進(jìn)駐開發(fā)的已有11個(gè)總部和眾多的商住項(xiàng)目。

巫家壩九大功能分區(qū)

另外的三個(gè)功能區(qū)位于昌宏路東側(cè)，與中央公園一路之隔，分別為文化宜居區(qū)、商業(yè)文化區(qū)和傳媒中心，可以看出，整個(gè)巫家壩的規(guī)劃是以5070畝中央公園為核心，周邊多個(gè)商業(yè)商務(wù)區(qū)和居住區(qū)圍繞，其中四大居住功能區(qū)都臨近大公園，舒適度和宜居程度都堪稱巫家壩的近水樓臺(tái)，這也是巫家壩幾乎所有住宅項(xiàng)目的頭號(hào)價(jià)值屬性。

不過中央公園的體量實(shí)在過于龐大，涉及的拆遷量和難度超出了以往任何市政項(xiàng)目，規(guī)劃確定、效果圖出爐很長(zhǎng)時(shí)間都沒有實(shí)質(zhì)進(jìn)展，以至于有人懷疑是不是規(guī)劃又要改了，中央公園是不是不建了。

巫家壩中央公園5標(biāo)段已開始拆遷

這種猜疑并沒有什么根據(jù)，首先如前文所述，中央公園在巫家壩的整體規(guī)劃中地位非常重要，牽一發(fā)而動(dòng)全身，任何變更都可能會(huì)導(dǎo)致整個(gè)片區(qū)原定的功能受影響，其次，前兩個(gè)月昆明城投公司已發(fā)布消息，巫家壩中央公園的修建性詳細(xì)規(guī)劃已通過市規(guī)委會(huì)審議，擬從廣福路旁第五標(biāo)段的漁灣印象公園起建，待周邊市場(chǎng)拆遷后，施工令正式下達(dá)，巫家壩中央公園就將啟動(dòng)建設(shè)。

也就是說，中央公園將分期建設(shè)，而最南端的漁灣印象公園很有可能率先建成，臨近的片區(qū)也將成為巫家壩近水樓臺(tái)的紅利先享區(qū)。

巫家壩紅利先享區(qū)，誰是最大贏家？

其中雅居樂中央雅府所在的昌宏路以東片區(qū)更是占盡了先享區(qū)的優(yōu)勢(shì)。

雅居樂中央雅府占據(jù)了巫家壩的近水樓臺(tái)優(yōu)勢(shì)

因?yàn)槌�了同樣占�?jù)中央公園頭排位置之外，巫家壩東片區(qū)與核心區(qū)最大的不同在于，片區(qū)的配套不需要等待。作為片區(qū)內(nèi)唯一在建住宅項(xiàng)目，雅居樂中央雅府的優(yōu)勢(shì)凸顯。

雅居樂中央雅府交通很便利

首先是交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)，地鐵1號(hào)線昌宏西路站距離中央雅府1.3公里，規(guī)劃的7、8號(hào)線站點(diǎn)也都在1公里左右，項(xiàng)目周邊廣福路、昌宏路、永中路、春城路等城市大道四通八達(dá)。

雅居樂中央雅府周邊六大商圈云集

其次是項(xiàng)目?jī)?nèi)外商業(yè)配套非常完善，除了項(xiàng)目A3商業(yè)用地配備1.6萬方商業(yè)之外，周邊六大商圈云集，今年計(jì)劃開業(yè)的南市區(qū)頂級(jí)商業(yè)中心——海樂世界就在項(xiàng)目南側(cè)僅100米，旁邊還有已經(jīng)開業(yè)的海樂城，項(xiàng)目往東是世紀(jì)金源購(gòu)物中心、大都摩天購(gòu)物中心和新亞洲體育城，往南延昌宏路可達(dá)會(huì)展商圈，南市區(qū)最大的商業(yè)集群基本包圍了中央雅府。

雅居樂中央雅府由住宅、商業(yè)和學(xué)校地塊構(gòu)成

教育配套方面，中央雅府A5教育用地規(guī)劃了24班幼兒園及24班小學(xué)，性質(zhì)為公辦，據(jù)了解，項(xiàng)目與意向?qū)W校正在洽談，很快將敲定一所名校，以保障業(yè)主子女入學(xué)。另外項(xiàng)目周邊還有昆一中官渡分校、云師大世紀(jì)金源校區(qū)、中華小學(xué)等多所名校。

雅居樂中央雅府住宅地塊夜景俯瞰

最重要的一點(diǎn)是，與巫家壩其他樓盤普遍高容高密的規(guī)劃不同，中央雅府在規(guī)劃條件上的優(yōu)勢(shì)很明顯，項(xiàng)目3.56容積率、40%的綠化率和17%的建筑密度均為片區(qū)一流水平，帶來的好處肉眼可見：

1、梯戶比：由于擁有片區(qū)最低的容積率，中央雅府根據(jù)戶型大小有2T2、2T4和2T6幾類，其中2T2的產(chǎn)品幾乎是片區(qū)同類產(chǎn)品中唯一，產(chǎn)品檔次上了一個(gè)臺(tái)階。

雅居樂中央雅府最高樓間距可達(dá)百米

2、樓間距：17%的超低密度意味著中央雅府可以從容規(guī)劃樓棟分布，盡可能的擴(kuò)展樓間距，根據(jù)項(xiàng)目提供的資料可以看出，住宅地塊為南北向，樓棟錯(cuò)落分布，最大樓間距做到了百米，這一點(diǎn)在片區(qū)內(nèi)也是絕無僅有的。

寶象河濱河生態(tài)景觀帶穿過中央雅府

雅居樂中央雅府依托自然水系打造五重歸家禮序

3、綠化景觀：中央雅府占地面積為93畝，但綠化景觀面積竟然達(dá)到了6.7萬方（約100畝），這不是邊魔術(shù)，秘密在于項(xiàng)目住宅商業(yè)地塊與學(xué)校地塊之間的寶象河濱河景觀帶，據(jù)項(xiàng)目資料，從項(xiàng)目中間穿過的寶象河將退距50米打造4.8萬方濱河生態(tài)綠化帶，再加上社區(qū)內(nèi)1.6萬方綠化景觀，讓中央雅府擁有了超越巫家壩所有樓盤的最豪華景觀配置。同時(shí)，項(xiàng)目還將寶象河水引入社區(qū)內(nèi)，做足了“城市山林”的文章，樓棟之間水系環(huán)繞、綠茵遍地，景觀與建筑互相滲透，讓項(xiàng)目精心設(shè)計(jì)的五重歸家禮序透出了自然生態(tài)的舒適感受。

中央雅府的六庭攬勝園林景觀設(shè)計(jì)

作為巫家壩開發(fā)陣容中的新晉成員，雅居樂中央雅府由于占據(jù)了地利和配套優(yōu)勢(shì)，本就顯示出了與中央公園西側(cè)眾多樓盤的不同之處，從社區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)等方面改變了人們對(duì)巫家壩項(xiàng)目高容高密的固有印象，但中央雅府并不滿足于此，在這個(gè)人居高地，中央雅府追求的是盡善盡美。

巫家壩匯聚了多家頭部房企的TOP系產(chǎn)品，大多是精裝產(chǎn)品，并且在精裝檔次上幾乎都是頂級(jí)水平，甚至于一些豪裝產(chǎn)品已居于昆明最頂級(jí)，出于居住個(gè)性化和差異化考慮，中央雅府作為雅居樂TOP產(chǎn)品系采取了毛坯交付，此舉也大幅降低了改善客群的購(gòu)房門檻，入住巫家壩公園頭排的機(jī)會(huì)也由此變的更容易。

雅居樂中央雅府優(yōu)雅簡(jiǎn)潔的建筑立面設(shè)計(jì)效果

事實(shí)證明，中央雅府這步棋走對(duì)了。

9月25日，雅居樂中央雅府首次開盤，現(xiàn)場(chǎng)賓客盈門，盛況空前，在略顯低迷的樓市中取得不俗的銷售戰(zhàn)績(jī)。大幅降低上車門檻，于巫家壩片區(qū)市場(chǎng)的意義很重要，一方面有效拓展了片區(qū)的客群容納度，讓更多有改善客戶滿足更舒適的居住需求，另一方面也證明了巫家壩的區(qū)域價(jià)值仍然十分值得看好，提振市場(chǎng)信心的同時(shí)，為片區(qū)開發(fā)指明了全新的路徑。

項(xiàng)目本次首開推出了1棟、11棟、12棟，戶型有95平米、99平米、115平米、135平米和143平米五種，覆蓋三房到四房，都是當(dāng)前剛改和再改類型的主流產(chǎn)品。

雅居樂中央雅府95平米端頭戶型

其中95平米雖然是本批次面積最小的三房二廳二衛(wèi)產(chǎn)品，但難得這個(gè)戶型還是個(gè)三面采光的端戶，戶型總體很規(guī)整，動(dòng)靜、干濕分區(qū)嚴(yán)謹(jǐn)使用，客餐廳與大陽臺(tái)連通一體，主臥通透套房設(shè)計(jì)，兩個(gè)次臥也都配備有超寬飄窗。在這個(gè)面積段做到了全明端戶設(shè)計(jì)，可以說非常稀有，具有非常好的居住體驗(yàn)。

總體來說，雅居樂中央雅府的規(guī)劃、配套和產(chǎn)品設(shè)計(jì)，幾乎都擊中了巫家壩購(gòu)房者的痛點(diǎn)，解決了客戶的擔(dān)憂，因此，中央雅府雖是后來者，但卻很好利用了后發(fā)優(yōu)勢(shì)，后來居上完全值得期待。

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