12月18日，云南房網(wǎng)率先報(bào)道了昆明允許二環(huán)外商業(yè)用房改為租賃住宅的消息，隨后各路媒體紛紛跟進(jìn)，將昆明此項(xiàng)政策概括為“商改住”，有些自媒體甚至激動(dòng)地宣稱(chēng)，昆明商業(yè)項(xiàng)目庫(kù)存嚴(yán)重的狀況有望緩解。

昆明二環(huán)外商改住只是揚(yáng)湯止沸，把大象關(guān)進(jìn)冰箱還差好幾步

但迄今為止，對(duì)此項(xiàng)政策的積極反應(yīng)僅停留在媒體上，理論上最為受益的開(kāi)發(fā)商卻反而顯得波瀾不驚。西市區(qū)某商辦公寓的開(kāi)發(fā)商說(shuō)，類(lèi)似的政策其實(shí)國(guó)內(nèi)早就有了，2016年國(guó)務(wù)院就有相關(guān)文件，允許將商業(yè)用房改為租賃住宅，目的是既消化過(guò)剩的辦公樓宇，又增加出租房供應(yīng)量，平抑房租上漲，可謂一舉兩得，但目前還沒(méi)有哪個(gè)城市出現(xiàn)大規(guī)模商改住的現(xiàn)象。預(yù)計(jì)昆明也不會(huì)有多少商業(yè)項(xiàng)目這么做。

為什么早就在政策層面開(kāi)了綠燈的“商改住”，開(kāi)發(fā)商卻反應(yīng)不甚積極呢？

原因主要在于，包括昆明在內(nèi)所有城市的商改住政策，都不允許改為普通住宅按套出售，而只能用于出租，這就要求開(kāi)發(fā)商如果要享受這項(xiàng)政策，就必須要自持物業(yè)，可是絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)商不到萬(wàn)不得已，都不會(huì)這么干。

昆明開(kāi)發(fā)商不愿意自持商辦公寓，有兩方面的理由，一是自持物業(yè)將嚴(yán)重占用房企資金，增加負(fù)債率；二是昆明住宅的租售比不理想，除了地段好、實(shí)得面積高的LOFT租金回報(bào)比較高之外，其余商辦物業(yè)的房?jī)r(jià)租售比不高，開(kāi)發(fā)商自持物業(yè)長(zhǎng)期出租的投資收益不劃算。

可能有人會(huì)問(wèn)，既然開(kāi)發(fā)商自己都不愿意長(zhǎng)期持有公寓，賺取租金收益，怎么昆明許多公寓項(xiàng)目在銷(xiāo)售時(shí)又宣傳投資公寓比較劃算，這不是自相矛盾嗎？

其實(shí)這只是衡量收益的期望值不同罷了，昆明公寓現(xiàn)在逼近開(kāi)發(fā)成本，同地段的公寓最低只有住宅價(jià)格的一半，自住肯定劃得來(lái)。即使是考慮長(zhǎng)期出租，一般個(gè)人投資只要租金年化回報(bào)率達(dá)到5%就可以考慮，現(xiàn)在昆明許多位置好、名校附近的公寓，完全能實(shí)現(xiàn)。但如果開(kāi)發(fā)商自持，其資金成本有些達(dá)到年利率10%，即便是國(guó)內(nèi)某些頭部房企發(fā)行的企業(yè)債，票面利率也在6%，加上發(fā)行成本利率更高。所以如果是5%的租金收益率，個(gè)人投資者利用閑置資金完全可以接受，但開(kāi)發(fā)商自持公寓卻連融資利息都支付不了。

因此，昆明市的商改住政策對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，無(wú)異于望梅止渴。目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)流行的開(kāi)發(fā)模式是高周轉(zhuǎn)，高周轉(zhuǎn)的目的就是加快資金周轉(zhuǎn)速度，但商業(yè)公寓改為自持長(zhǎng)租房卻與開(kāi)發(fā)商的商業(yè)模式相悖，當(dāng)然也就不容易推廣。

這也正是目前昆明許多公寓寧可只賣(mài)同項(xiàng)目住宅價(jià)的一半，以成本價(jià)銷(xiāo)售，也不愿意長(zhǎng)期壓在手上的根本原因。

昆明二環(huán)外商改住只是揚(yáng)湯止沸，把大象關(guān)進(jìn)冰箱還差好幾步

既然開(kāi)發(fā)商追求盡快賣(mài)出房產(chǎn)回收資金，能不能利用長(zhǎng)租的條件，將公寓長(zhǎng)租給租戶(hù)，一次性收取幾十年的租金，變相變成賣(mài)房，既利用昆明“商改住”的政策，又規(guī)避不允許銷(xiāo)售的限制呢？

這樣做有兩個(gè)重要障礙，一是租賃合同的最長(zhǎng)時(shí)限只有20年，即便長(zhǎng)租，開(kāi)發(fā)商理論上最多也只能收20年的租金，還是無(wú)法實(shí)現(xiàn)通過(guò)長(zhǎng)租回收投資的目的。二是即便有人愿意長(zhǎng)租，也不可能一次性付得了20年的租金，最理想的方式是引入金融機(jī)構(gòu)，辦理租金貸，租戶(hù)按月還款給銀行，銀行一次性將租金付給開(kāi)發(fā)商。然而租金貸這種金融產(chǎn)品在最近蛋殼公寓事件后，變得人人喊打，原來(lái)積極推行租金貸的微眾銀行等金融機(jī)構(gòu)，也已經(jīng)停辦租金貸。這條路也被堵死了。

所以，在昆明土地出讓商住比沒(méi)有發(fā)生根本變化，商辦產(chǎn)品從源頭供應(yīng)上并沒(méi)有加以控制的情況下，寄望于將二環(huán)外的商辦產(chǎn)品改為出租房屋，來(lái)解決昆明市商業(yè)用房積壓嚴(yán)重的問(wèn)題，相當(dāng)于將“大象關(guān)進(jìn)冰箱”，不是說(shuō)絕對(duì)不行，而是需要的步驟實(shí)在有點(diǎn)多。

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