昨日（12月17日），昆明市人民政府發(fā)布了《關(guān)于支持商業(yè)和辦公用房改為租賃住房發(fā)展住房租賃市場的通知》，鼓勵支持昆明二環(huán)以外（包括昆明周邊郊縣）在建或已建成的商業(yè)和辦公用房改建為租賃住房。這一政策將從12月13日起開始施行，施行后預(yù)計將有利于昆明存量巨大的商辦類項目去庫存。

昆明出臺去庫存大招，二環(huán)外商辦項目可改為租賃住房

昆明二環(huán)外在建或已建項目允許“商改租”

對于此次政策實行的區(qū)域，文件中明確為昆明市行政區(qū)域二環(huán)以外，周邊郊縣也納入在內(nèi)。

具體為：昆明市行政區(qū)域內(nèi)（二環(huán)以外）在建或已建成的商業(yè)和辦公用房可以改建為租賃住房。城市重點功能區(qū)、產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)和城市主干道沿線（道路紅線大于等于40米的規(guī)劃道路）臨街的商業(yè)和辦公用房不得改造為租賃住房。

居住項目配建的公共服務(wù)類商業(yè)不作為改造范圍，對于居住項目配套不足的，在符合國家相關(guān)規(guī)范下，可將商業(yè)、辦公用房改為學(xué)校、醫(yī)療、康養(yǎng)、文體等公共服務(wù)設(shè)施或生鮮超市、停車服務(wù)、快遞等完善配套設(shè)施用房。

各縣市區(qū)管委會還可根據(jù)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，原控詳規(guī)中規(guī)劃為商業(yè)商務(wù)、公共用地的，可提出將其改變?yōu)椤俺擎?zhèn)住宅用地（租賃）”后進行土地公開交易。此類項目建成的住宅僅能用于租賃不得分割銷售。

昆明建成的寫字樓不少，但出租率都很低

改造后只能用作租賃，不得分割銷售給個人

通知中也明確，改造為租賃住房的項目在土地使用年限和容積率不變前提下，規(guī)劃用地性質(zhì)不變，土地用途變更為“城鎮(zhèn)住宅用地（租賃）”，土地使用期內(nèi)僅限租賃。土地調(diào)整后用水、用電、用氣價格也按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，不再按商業(yè)用水用電的價格。

更重要的是改造后，需整體確權(quán)、整體轉(zhuǎn)讓，不得分割銷售給個人或以租代售。

為解決“無購房能力又不符合保障房申請條件的群眾”住房困難問題，通知還表示，各區(qū)縣可將改造后的租賃住房作為人才房、青年公寓、回遷過渡安置房等優(yōu)先保障，接收符合公租房保障條件的中低收入住房困難群眾，并對承租人的租金進行補貼，補貼至租賃企業(yè)。

除了支持“商改租”外，新政策還鼓勵有條件的房企，在新建商品房項目中長期持有部分房源，用于市場租賃或?qū)⑵涑钟械拇媪糠吭赐斗诺阶赓U市場，從單一的開發(fā)銷售向租售并舉模式轉(zhuǎn)變。

對依法登記的住房租賃企業(yè)、機構(gòu)和和個人，政府還會給予一定的政策支持。

其中，提供住房租賃及經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)的，適用6%的增值稅稅率。個人方面，繳納住房公積金滿3個月，本人及配偶在昆明市無住房或住房困難而租住住房的，可提取夫妻雙方住房公積金支付房租。

目前昆明商辦類物業(yè)庫存大、去化周期長

銳理數(shù)據(jù)顯示，目前昆明商辦類物業(yè)庫存大、去化周期長

昆明現(xiàn)存的1400萬平米商辦高庫存將得到緩解

昆明商辦類產(chǎn)品庫存大、去化難一直是眾所周知的事情，即便昆明市早已在土地規(guī)劃方面刻意減少商業(yè)用地，甚至是允許一些符合條件的項目地塊進行商改住用地性質(zhì)調(diào)整，但昆明的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模還是很龐大，商業(yè)存量一直居高不下。

按照昆明銳理的數(shù)據(jù)，截止2020年11月30日，昆明商品房庫存增加至2297.70萬平米，其中商業(yè)和辦公類產(chǎn)品庫存面積共計約1400萬平米，占了總量的6成以上，商業(yè)的去化周期接近16年，辦公產(chǎn)品的去化周期接近6年，去化壓力十分巨大。

此次新政策的出臺，允許昆明二環(huán)外的“商辦”項目改建為租賃住房，不僅可以大大減少昆明商業(yè)、寫字樓等辦公用房的庫存，還可以大量增加昆明的租賃住房，有效解決中低收入群眾的住房困難問題。

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