2017年初，徐先生在昆明公園1903開了一家奶茶店，在與商場方云南百富盈商業(yè)有限公司簽訂的合同中約定，徐先生有優(yōu)先承租權(quán)，可在合同到期前3個月提出續(xù)租申請。沒想到合同還未到期，商場便將店鋪承租給他人，并讓徐先生在規(guī)定時間內(nèi)搬走。于是，徐先生將商場方訴至法院維權(quán)。最終，經(jīng)法院二審判決，商場方賠償徐先生3萬元損失費。
案件回顧
租客按約定時間申請續(xù)租
被商場拒絕
2016年10月，徐先生加盟奉茶品牌，并在公園1903租了一個商鋪用來經(jīng)營奶茶店。之后，徐先生與商場方云南百富盈商業(yè)有限公司簽訂商鋪租賃合同，租期自2017年1月1日至2018年12月31日。合同約定，第1個租約年每月租金6000元，第2個租約年每月租金7000元。
雙方約定，在合同有效期限屆滿，乙方需繼續(xù)租用該商鋪的，應于有效期屆滿之日計算的3個月前，向甲方提出書面續(xù)租要求。在同等條件下，乙方擁有優(yōu)先承租權(quán)，甲、乙雙方就續(xù)租達成協(xié)議的，應重新訂立合同。若乙方未能在前述時間內(nèi)向甲方提出續(xù)約要求，視為放棄優(yōu)先承租權(quán)。
合同還約定，乙方應當在租賃期滿后交還該商鋪，如未在規(guī)定時間內(nèi)交還商鋪，甲方有權(quán)采取強制搬遷方法收回商鋪，將該商鋪內(nèi)的一切動產(chǎn)搬離該商鋪，該商鋪之裝修及所有附屬設(shè)施/設(shè)備屬甲方所有，甲方無須給予乙方補償。
徐先生回憶，2018年9月1日，自己向商場提交了店鋪續(xù)租申請，申請繼續(xù)承租該商鋪�！拔野凑占s定期限提交續(xù)租申請后，商場并沒有給我明確答復。”直到2018年11月21日，商場方向徐先生發(fā)出《關(guān)于“奉茶”品牌合同到期正常解除的通知函》，要求徐先生2019年1月7日將店鋪恢復至交鋪時狀態(tài)，并歸還給商場。
收到商場的通知函后，徐先生很不解�！昂炇胀ㄖ瘯r，我向商場說明，本人對現(xiàn)店鋪享有優(yōu)先承租權(quán)，已于2018年9月1日向公司運營部提交續(xù)租申請，請公司遵守約定，保護我的優(yōu)先承租權(quán)�！�
此后，徐先生找到商場管理方多次協(xié)商續(xù)租，但商場方回復徐先生，已和新租戶簽訂合同，無法再續(xù)租。這時，徐先生才得知商場方于2018年10月26日已將該鋪面租給第三人。
“經(jīng)營兩年來，從剛開始客流稀少、虧損營業(yè)，熬到現(xiàn)在能盈利經(jīng)營實在不容易。我不想放棄這個商鋪，但沒想到商場不遵守合同約定，合同還未到期便租給他人。”
因商場方已和新租戶簽訂合同，徐先生無法再續(xù)租。2019年1月5日，商場方自行收回鋪面，徐先生搬離了店鋪。
法院認為
商場違反誠信原則
致承租人利益受損
2018年12月11日，徐先生向西山區(qū)法院起訴，請求判令繼續(xù)將商鋪承租給自己，同時主張商場賠償裝修費、加盟費、購買桌椅等設(shè)備費用、貨品損失等各項損失共計2883606.65元，新租戶承擔連帶賠償責任。
一審法院認為，原、被告簽訂的商鋪租賃合同合法有效。但2018年11月21日，被告向原告發(fā)出《關(guān)于“奉茶”品牌合同到期正常解除的通知函》，告知原告合同期限將于2018年12月31日到期，要求原告限期搬離鋪面。2019年1月6日，原、被告清點貨品后，原告將設(shè)施設(shè)備及貨品搬離鋪面，表明在租賃期滿的情況下，原、被告未建立新的租賃合同關(guān)系，合同的權(quán)利義務已終止，而且商鋪已出租給第三人，并明確表示不愿意與原告續(xù)約。因此，對于原告要求被告繼續(xù)出租鋪面的訴請，法院不予支持。
對于原告提出的賠償，法院認為，雖被告侵害原告優(yōu)先承租權(quán)構(gòu)成違約，但原告主張的各項損失并非商場違約導致，所以法院不予支持。
之后，徐先生不服一審判決，向昆明市中級人民法院提起上訴。昆明市中院審理認為，商場未按照合同約定保障原告優(yōu)先承租權(quán)，違反了合同誠實信用原則，致使原告利益受損，商場應承擔賠償相應的損失。最終，法院判決商場賠償原告裝修損失費3萬元，同時退還保證金1萬元。
目前，徐先生表示還未收到商場方賠償金，之后如果商場還不履行賠償義務，將向法院申請強制執(zhí)行。
律師說法
優(yōu)先承租權(quán)維權(quán)案中
承租方獲賠案例很少
負責代理徐先生維權(quán)案件的云南佑賢律師事務所律師王永英介紹，租賃合同是不對等的合同，在類似優(yōu)先承租權(quán)維權(quán)案件中，得到法院支持并賠償承租方損失的案例很少。“該案例算是優(yōu)先承租權(quán)獲賠的新型案例，一審固定了商場侵犯了租戶優(yōu)先承租權(quán)，但認為損失并非商場侵犯優(yōu)先承租權(quán)導致。而我們認為，正是因為商場侵犯優(yōu)先承租權(quán)，才導致租戶造成損失。該案中，我們通過收集確定各種證據(jù)，二審得到法院支持很不容易�！�
如遇到優(yōu)先承租權(quán)受到侵害，租戶應如何維權(quán)？王永英提醒商場出租方和租戶，簽訂租賃合同后，商場應該保護租戶的某些權(quán)益，遵守誠信原則，不能肆意侵犯租戶利益。租戶在簽合同時，也應注意合同內(nèi)容的約定，積極維護與自己切身利益相關(guān)的權(quán)益，并在合同條款中進行明確約定。
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