還是同樣的房子，就因?yàn)檫M(jìn)入名校的學(xué)區(qū)劃片當(dāng)中，一夜之間身價(jià)暴漲。

近日，這樣戲劇性的情節(jié)在北京西城區(qū)的兩棟樓里再次發(fā)生。

5月29日，北京市西城區(qū)三帆中學(xué)附屬小學(xué)發(fā)布了2020年新生登記入學(xué)通告。根據(jù)這份通告，今年三帆附小的登記入學(xué)范圍新增了兩棟樓：北三環(huán)中路甲29號(hào)院2號(hào)樓（華尊大廈）和3號(hào)樓（華龍大廈）。

消息落地，這兩棟樓的二手房報(bào)價(jià)應(yīng)聲大漲，不少房源在29日當(dāng)天就進(jìn)行了調(diào)價(jià)。雖然隨后兩日一些房源報(bào)價(jià)小幅調(diào)低，但相較年初或幾年前房源首次掛牌的報(bào)價(jià)大都有套均幾百萬元的上浮。

學(xué)區(qū)房的“魔咒”

以華尊大廈一套159.98平方米的兩居室為例，鏈家APP顯示，2018年2月份，該房源以1100萬元的價(jià)格掛牌，但兩年多過去了，這套房子一直未能成交。5月29日下午，這套房源突然漲價(jià)700萬元，掛牌售價(jià)1800萬元，兩天后，降價(jià)12萬元，目前掛牌價(jià)為1788萬元。

同一棟樓內(nèi)的另一套房源，今年3月下旬以1200萬元的價(jià)格掛牌。同樣在5月29日突然提價(jià)600萬，目前的售價(jià)也為1800萬元。

華龍大廈的多套房源也出現(xiàn)類似的提價(jià)情況。如華龍大廈一套三居室，（建筑面積210平方米），5月29日，漲價(jià)316萬元，掛牌售價(jià)為1894萬元，單價(jià)超過每平方米9萬元。

另一套三室兩廳的房源（總面積219平方米），今年年初掛牌。5月初這套房降價(jià)33萬元，但5月29日，突然分兩次漲價(jià)201萬元和72萬元，5月30日，又降價(jià)10萬元。如今報(bào)價(jià)為1628萬元。

據(jù)了解，這兩棟樓中的大量房源由于面積較大（許多戶型建筑面積在150-210平方米左右），此前被出租用做辦公樓。從房源圖片也可看出，不少房內(nèi)已設(shè)置辦公位所用的隔斷，有的還堆放了桌椅等部分辦公用品。如果用來居住，除了購房價(jià)格外，還需要支付一筆不小的重新裝修費(fèi)用。

讓本來報(bào)價(jià)在每平方米6萬-7萬的房子，一舉升至9萬元左右，個(gè)別報(bào)價(jià)還超過每平方米10萬元。三帆附小之所以能以短短幾行字的入學(xué)通告就帶來周邊二手房價(jià)的大幅波動(dòng)，是因?yàn)檫@里是北京最著名的中學(xué)之一三帆中學(xué)的直升校，符合條件的畢業(yè)生“小升初”時(shí)很大部分可直升三帆中學(xué)。

根據(jù)三帆中學(xué)的官網(wǎng)信息，該學(xué)校中考總成績始終在西城區(qū)保持第一，各學(xué)科成績均在區(qū)內(nèi)名列前茅。每年學(xué)校初三畢業(yè)生中，有150人左右升入北京師大二附中。其中，又有不少能夠進(jìn)入北大、清華等名校或者國際牛校就讀。

這就是學(xué)區(qū)房的“魔力”所在。學(xué)區(qū)資源的加持，讓很多本身不被看好的房子一躍成為眾人爭搶的“香餑餑”，房價(jià)更是大幅飆漲。

除被視為“新貴”的上述兩棟樓外，三帆附小的對(duì)口的二手房報(bào)價(jià)大都在每平方米12萬以上，其中大部分房源建于70-80年代，居住體驗(yàn)很差。

既然學(xué)區(qū)溢價(jià)如此高，已經(jīng)買了學(xué)區(qū)房之后，會(huì)因?yàn)閷W(xué)區(qū)調(diào)整而上不了學(xué)嗎？

業(yè)內(nèi)人士指出，目前北京市場(chǎng)上尚未出現(xiàn)過一套學(xué)區(qū)房之前能上學(xué)，之后突然因?yàn)檎哒{(diào)整而無法入學(xué)的情形。當(dāng)然“多校劃片”讓購買學(xué)區(qū)房上“牛�！辈辉偈镁欧€(wěn)了。如果過去能上某個(gè)學(xué)校的幾率是百分之百，現(xiàn)在可能降到30%、40%等。

近年來，北京各區(qū)陸續(xù)發(fā)布以“多校劃片”“六年一學(xué)位”為核心的幼升小、小升初政策。優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)資源最為集中的西城區(qū)4月末也出臺(tái)政策表示，將于今年開始推行此項(xiàng)政策。

學(xué)區(qū)房的瘋狂會(huì)停止嗎？

一般而言，每年5月份為北京入學(xué)適齡兒童信息采集時(shí)間，這段時(shí)間過去之后，學(xué)區(qū)房一般會(huì)出現(xiàn)明顯的降溫。6月以來，西城區(qū)幾個(gè)熱門學(xué)校周邊的學(xué)區(qū)房已現(xiàn)降溫跡象，掛牌房源數(shù)量有所增加，議價(jià)空間也在加大。客觀來說，“六年一學(xué)位”也有利于抑制學(xué)區(qū)房炒作。

不過，從根源上說，學(xué)區(qū)房是優(yōu)質(zhì)教育資源不均衡的產(chǎn)物，家長對(duì)學(xué)區(qū)房的追捧背后也有著復(fù)雜的社會(huì)心理因素，單靠“多校劃片”、“六年一學(xué)位”無法完全解決這一問題。專家認(rèn)為，唯有真正解決教育資源的不均衡問題，才能真正讓人放棄對(duì)牛校和學(xué)區(qū)房的追逐。

成交活躍

樓市報(bào)復(fù)性反彈了嗎？

由于西城區(qū)“單校劃片”的最后期限是2020年7月31日，在此之前，北京學(xué)區(qū)房乃至二手房市場(chǎng)出現(xiàn)一波搶搭“末班車”帶來的成交高峰。

各機(jī)構(gòu)近期公布的重點(diǎn)城市5月份樓市成交數(shù)據(jù)也顯現(xiàn)出明顯的增長態(tài)勢(shì)。這是否意味著樓市報(bào)復(fù)性反彈的到來？

中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，3月份以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)持續(xù)恢復(fù)。百城房價(jià)同比漲幅連續(xù)三個(gè)月擴(kuò)大。從50個(gè)城市新房成交規(guī)模來看，5月份也首次出現(xiàn)同比“由負(fù)轉(zhuǎn)正”的情況。

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，5月最后一周，重點(diǎn)18城市實(shí)際的鏈家二手房交易量與上一周持平，其中11個(gè)城市成交量環(huán)比增加，市場(chǎng)依舊保持在疫后復(fù)蘇的通道。其中，受學(xué)區(qū)房政策影響以及積壓需求逐步釋放影響，5月北京全市二手房網(wǎng)簽量約1.61萬套，成交量環(huán)比增加22.5%，同比增長17.2%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示以2020年5月29日為例，北京二手住宅網(wǎng)簽1000套，這也是2019年3月以來，時(shí)隔14個(gè)月后，再次出現(xiàn)上千套的日網(wǎng)簽量。5月份，北京新房網(wǎng)簽量也創(chuàng)下近10個(gè)月新高。

不過，張大偉也指出，北京樓市更多屬于恢復(fù)性上漲。當(dāng)?shù)刂钡?月下半月才全面恢復(fù)二手房看房，成為全國恢復(fù)時(shí)間最晚的一個(gè)城市之一。

但是這畢竟是需求積壓數(shù)月之后的集中釋放，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到報(bào)復(fù)性增長的程度。而且這樣的增長與學(xué)區(qū)房的季節(jié)性交易高峰、末班車效應(yīng)等有直接關(guān)系。

貝殼研究院指出，從更靈敏的周度數(shù)據(jù)來看，5月最后一周，北京周度成交量環(huán)比減少2.3%，上海環(huán)比減少9.5%，廣州環(huán)比減少12.2%，深圳環(huán)比微增0.8%。成交量拐點(diǎn)出現(xiàn)的跡象比較明顯。

除個(gè)別城市、個(gè)別樓盤外，目前各地樓市總體仍保持穩(wěn)定。分析認(rèn)為，疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)沖擊明顯，將影響居民的消費(fèi)能力和投資意愿，加之官方房地產(chǎn)政策并沒有出現(xiàn)明顯松動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)難現(xiàn)大規(guī)模報(bào)復(fù)性增長。

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