在中國房地產(chǎn)市場改革的這20多年時間里，隨著城市化進程的加快，國內(nèi)很多中心城市都在大規(guī)模的進行城市空間的擴展。在城市啟動片區(qū)級開發(fā)的過程中，也就出現(xiàn)了不少體量龐大的“超級大盤”。

“超級大盤”一詞在房地產(chǎn)開發(fā)中常被提及，一般都有著相同的特征：項目面積、體量龐大，且居住人口多，項目占地面積基本都是千畝以上，體量也都是上百萬方。根據(jù)2018年住房建設(shè)部發(fā)布的《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計標準》來看，一般在15分鐘居住生活圈內(nèi)居住人口能達到5-10萬的項目基本就可以界定為超級大盤。超級大盤教育、醫(yī)療、生活等配套設(shè)施齊全，可滿足不同年齡段人群生活需求，是其最大的魅力所在。

另外，從項目體量來看，根據(jù)數(shù)據(jù)寶發(fā)布的《全國建筑面積最大的20個超級大盤》統(tǒng)計，目前國內(nèi)已建成的前20名超級大盤，起步建面達到了400萬平米，而排名前六的超級大盤總建筑面積均超過了1000萬平米，這份榜單中包括了排名16位的昆明世紀城。但值得注意的是，昆明還有一大批在建的超級大盤，對未來新昆明的建設(shè)具有不可忽視的意義。

昆明世紀城是昆明已建成的超級大盤，體量排名全國第16位

始建于2003年的昆明世紀城，被稱為昆明的“巨無霸”樓盤，項目占地3680畝，建筑面積480萬平方米，入住近7萬人口，容納了大批商業(yè)、寫字樓、五星級酒店、5所學校、醫(yī)院等，自建成入住，就撐起了昆明樓市東南板塊的江山，同時也打造出了區(qū)域全新人居板塊。

迄今昆明還沒有任何已建成樓盤在建筑體量上超過世紀城，是不是昆明再也沒有可能出現(xiàn)另一個全國級超級大盤了呢？當然不是。

如果將建筑面積400萬平方米看成是全國性超級大盤的入門線，目前昆明在建的項目當中，有包括俊發(fā)城、俊發(fā)新螺螄灣、恒大陽光半島在內(nèi)的至少三個樓盤的規(guī)劃建面超過了這個量級，甚至有的樓盤待建成后可以躋身中國前十的行列，梳理這些項目，我們完全能夠看到昆明這座城市日新月異的發(fā)展速度，以及非常值得期待的未來城市面貌。

伴隨著昆明城市建設(shè)的快速擴張，以及城市更新改造和遠郊區(qū)域大健康項目的開發(fā)，正如十多年前世紀城開拓出昆明東南板塊的新城格局，不論是早早啟動的北市區(qū)、南市區(qū)、呈貢新城開發(fā)，還是昆明新一輪的“南延北拓”，眾多“大盤”或“超級大盤”項目也都成為了新區(qū)開發(fā)的主力。

南市“超級大盤”獨占鰲頭

南市區(qū)比鄰滇池，位處昆明城市南延北拓核核心，齊集了整個昆明最優(yōu)越的資源，片區(qū)開發(fā)項目主要以高端產(chǎn)品定位，被視為昆明開啟高端改善生活環(huán)境的一種新型模式。

從超級大盤的角度來看，南市區(qū)除了世紀城，已建成和在建的大盤項目如雨后春筍，已建成的包括2002年進駐滇池度假區(qū)的千畝大盤滇池衛(wèi)城，世紀城南側(cè)占地面積2200畝的新亞洲體育城；在建的千畝大盤更是比比皆是，像公園1903、萬科魅力之城、俊發(fā)生態(tài)半島、俊發(fā)彩云城等都是昆明的熱門樓盤。

南市在建項目中，占地面積最大的要數(shù)俊發(fā)生態(tài)半島，項目于2013年正式亮相，由于在滇池湖岸規(guī)劃面積達6900畝，一亮相便被貼上了昆明占地最大城市運營項目的標簽。

俊發(fā)生態(tài)半島規(guī)劃示意圖

有別于其他住宅樓密集的大盤開發(fā)模式，俊發(fā)生態(tài)半島作為一個城市級的項目，建設(shè)打造的是一座集生態(tài)、公園、居住、教育等于一體的世界級生態(tài)城，其中住宅部分的開發(fā)分為了滇池ONE、灣流海、河畔俊園、海東俊園、滇池俊府，以及最近拿地的俊云峰等多個宜居的居住區(qū)。

項目同時還配套有巔峰薈、昆明滇池凱悅酒店、海東運動主題公園，并將圍繞西亮塘濕地公園打造高端親水商業(yè)體——俊廷里。在交通規(guī)劃方面，不僅有1、2、5號線的地鐵環(huán)繞，未來還將建設(shè)兩個地鐵站，打造成最美的地鐵站。

最值得一提的是，作為一個超級大盤，俊發(fā)生態(tài)半島難能可貴的將城市功能與滇池生態(tài)景觀融為一體，既兼顧湖濱帶的景觀功能與生態(tài)價值，另外，又通過湖濱帶建設(shè)提升沿湖土地價值,以環(huán)境改善提升了昆明整個城市環(huán)滇生態(tài)圈的可持續(xù)發(fā)展。

俊發(fā)彩云城城市體驗中心立體沙盤是西南地區(qū)最大售樓部沙盤

綜合來看，南市區(qū)大盤數(shù)量之大規(guī)模之大，在昆明肯定是獨占鰲頭的。除了上述這些大盤項目外，今年俊發(fā)在南市區(qū)又打造了一個千萬級大盤項目——俊發(fā)彩云城。

自從俊發(fā)正式取代中豪，接手新螺螄片區(qū)開發(fā)，將這一片區(qū)的所有項目都統(tǒng)一到“俊發(fā)彩云城”品牌之下后，從規(guī)劃上看，“俊發(fā)彩云城”的總建筑面積超過了千萬平米，毫無疑問成為了昆明第一的超級大盤。今年8月份，彩云城營銷中心開放的時候就吸引了大批市民前往參觀，許多參觀者都感嘆“第一次見到這么大的樓盤”。

不同于，生態(tài)半島的生態(tài)宜居屬性，彩云城內(nèi)部包括的是昆明最大的貿(mào)易商業(yè)中心——螺螄灣商貿(mào)城，作為中國第六代市場模式，螺螄灣商貿(mào)城搭建的立體化、展覽化、電子化的國際級商貿(mào)物流平臺，推動的是整個昆明城市商業(yè)中心的建立�？梢哉f以超級大盤彩云城為中心，全面涵蓋的商貿(mào)、商務(wù)、購物、休閑、居住、生態(tài)等多種功能，帶動了整個城南的交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、旅游產(chǎn)業(yè)、教育醫(yī)療、生態(tài)建設(shè)、居住水平全面升級，為強勢崛起的昆明南部，注入全新的力量。

北市區(qū)多個百萬方大盤助推城市化進程

昆明大盤驅(qū)動的城市建設(shè)模式在北市區(qū)也體現(xiàn)的很突出，作為昆明最早突破二環(huán)向外拓展的區(qū)域，北市區(qū)的開發(fā)歷史超過20年，從早年的官房、江東等本土房企開發(fā)的多個樓盤，到近年來昆明持續(xù)拓展的北部山水新城，雖然大盤項目的總體開發(fā)數(shù)量和規(guī)模不如南市區(qū)，但也超過了昆明其他區(qū)域。

如果以開發(fā)體量規(guī)模排序，在建項目中建筑體量超過100萬方的有俊發(fā)城、融城昆明湖、俊發(fā)盛唐城、俊發(fā)龍泉俊園和萬彩城。

昆明俊發(fā)城遠期規(guī)劃建筑面積約1000萬平方米

由云南本土房企俊發(fā)集團開發(fā)的俊發(fā)城是寶云片區(qū)城改項目，規(guī)劃占地面積達到了4000畝，遠期建筑面積達1000萬平方米，如果最終能夠達到這個建筑體量，俊發(fā)城就不僅會超過世紀城，還將躋身全國超級大盤前十行列。

俊發(fā)城地處人文、自然資源豐富的松花壩水源地下游，是北市區(qū)山清水秀、人文歷史悠久、富饒豐盛的寶地，項目以昆明北市副中心作為戰(zhàn)略定位，打造集居住、辦公、旅游度假、科普愛國教育、歷史人文古鎮(zhèn)等主題于一體的大型城市綜合體。俊發(fā)城項目中，充分保護了散落其中的梁思成和林徽因故居、朱自清故居等名人故居，還規(guī)劃了荷塘月色公園、建筑博物館等，力圖使其成為昆明今后文化旅游的重要基地。

另外，作為復(fù)合型國際大都會，以昆明北市副中心作為戰(zhàn)略定位，俊發(fā)城具備全昆明最完備最頂級的教育資源，從幼兒園到高中15年的教育體系，項目內(nèi)共配建了包括師大附屬幼兒園、師大附小、師大附中等在內(nèi)的11所學校，建成后將充分發(fā)揮高校集約化的城市資源整合再生功能。

雖然俊發(fā)城目前仍在開發(fā)中，后續(xù)更多土地還有待獲取，但從俊發(fā)廣場、龍泉印以及師大系教育配套落實的進展看，入住人口越來越多的俊發(fā)城，目前已經(jīng)是北市區(qū)最具代表性的大盤項目，而最終建成后成為全國級大盤也是大概率事件。

順便提一句，俊發(fā)城還將城市更新成功經(jīng)驗復(fù)制到了鄰近的貴陽市，開發(fā)了貴陽俊發(fā)城項目，資料顯示，貴陽俊發(fā)城總占地面積2160畝，總建筑面積約220萬平方米。從“俊園系”、“生態(tài)系”，再到“峰系”、“俊發(fā)城系”產(chǎn)品，俊發(fā)不僅在產(chǎn)品上不斷升級，大盤開發(fā)經(jīng)驗也越發(fā)成熟。

俊發(fā)另一個新項目龍泉俊園以129萬方的體量成為北市第四大樓盤，項目去年底首開，幾次推新都有不俗表現(xiàn)，以小三房為主打的剛需和首改產(chǎn)品深受市場歡迎。

西市東市大盤正在趕來路上

相比南市、北市，西市區(qū)和東市區(qū)素來有“西毒”、“東邪”的稱號，開發(fā)相對落后是不爭的事實，但隨著近年樓市的火熱，也有迎頭趕上的趨勢，昆明的城市開發(fā)與配套建設(shè)也逐漸擺脫了區(qū)域失衡的狀況。

如草海邊的融城昆明文旅城，占地面積3457 畝，項目內(nèi)容納大批濕地、主題公園、商業(yè)街等綜合業(yè)態(tài)，是目前西市區(qū)最大項目。西北新城有包括萬科城、融創(chuàng)春風十里、上悅天地在內(nèi)的三個百萬方級別的大項目。

西二環(huán)附近的海倫堡中央廣場和佳兆業(yè)城市廣場也都分別以103萬方和150萬方的規(guī)劃建面名列西市大盤的名單。

除了這些在建項目，城改進程加速的西市區(qū)還有一些潛在的大盤，如上海大華集團的春雨路一號地塊城改，俊發(fā)負責的普坪村、沙地村以及船房村城改都是占地面積較大的城市更新改造項目，未來開發(fā)體量之大可以想見。

今年10月份，俊發(fā)集團成為船房村改造項目的第一中標候選人，接近6000余畝的改造面積，受到了市場高度重視。另外，11月份俊發(fā)在西市區(qū)開發(fā)的第一個城改項目——馬街沙地村城改地塊的規(guī)劃也新鮮出爐，項目占地200余畝，規(guī)劃有住宅、辦公、公寓、18班幼兒園及48班九年一貫制學校。

隨著這些城改項目的推進，除了解決了城中村歷史遺留問題，改變城市面貌，還將承擔起大量公建配套，諸如學校、醫(yī)院、公園、社區(qū)服務(wù)配套的完善。

城市更新，不僅是更新，更是賦能。

俊發(fā)生態(tài)半島配套濕地公園

東市區(qū)的開發(fā)相對最為滯后，大盤數(shù)量忝陪末座，不過近年也有像華潤昆明悅府這樣的千畝城改項目崛起，與云南建投攜手后，二環(huán)內(nèi)最大城改項目五里片區(qū)的推進提速，華潤昆明悅府加上萬象城的組合無疑可稱為東市第一大盤。隨著多個大盤項目的啟動，居住、商業(yè)、文旅等項目建設(shè)的推進，更多以綜合性業(yè)態(tài)的大項目開發(fā)為龍頭，改變的絕不僅僅只是昆明的居住形態(tài)和品質(zhì)，而是高度集約和更有內(nèi)涵的綜合開發(fā)建設(shè)模式。

為什么越來越多大盤正在興起

為什么全國包括昆明有越來越多超級大盤正在興起？

其實根據(jù)近幾年專家對城市的研究我們也不難發(fā)現(xiàn)“最根本的原因還是來自于社會發(fā)展的需求”。中國正處在一個城市發(fā)展的窗口期，城市建設(shè)規(guī)模快速增長，城市更新也在快速推進，這時候城市出現(xiàn)集約化發(fā)展，全配套的發(fā)展的“大盤項目”首先它符合目前中國城市化發(fā)展的大趨勢。

另外，在城市化不斷推進快速擴張的過程中，必定會帶來大量外來人口涌入城市，這時候不僅會增加住房的需求，而且人們對于居住配套的需求也在增加。正如俊發(fā)在談到他們的大盤建造構(gòu)想時談到的“超級大盤的建造必定是需要為居住者，提供一個更加方便的商業(yè)、醫(yī)療、教育以及娛樂需求，在未來的發(fā)展中它還應(yīng)該承擔起解決就業(yè)需求的功能”。關(guān)于這一點，俊發(fā)在打造的彩云城就做的非常的好，彩云城所在包括的俊發(fā)新螺螄灣一次性解決了將近10萬人的就業(yè)，可以說是超前實現(xiàn)了一個超級大盤的功能。

俊發(fā)彩云城體驗中心

“開發(fā)商將投資重點轉(zhuǎn)向城郊地區(qū)，通過打造大盤的形式，能夠?qū)⒗铣菂^(qū)與郊區(qū)聯(lián)為一體，達到整合郊區(qū)土地資源的目的”。據(jù)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士分析，“就目前昆明地產(chǎn)開發(fā)的實際情況來看，雖然在主城區(qū)開發(fā)大盤的空間受限，但主城周邊和郊縣區(qū)域，主打康養(yǎng)文旅的大盤項目越來越多，昆明越來越多的“超級大盤”正在趕來路上。”

另外，從經(jīng)濟研究角度來看“通過大盤式整體開發(fā)，開發(fā)商能夠通過后續(xù)持續(xù)經(jīng)營收獲穩(wěn)定現(xiàn)金回報，同時通過統(tǒng)一開發(fā)和管理，降低管理成本并且在大城的開發(fā)過程中，公共配套設(shè)施的建設(shè)也會得到質(zhì)的提升”。

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俊發(fā)集團是集房地產(chǎn)開發(fā)、房建工程、市政道路、物業(yè)服務(wù)、商業(yè)及酒店運營及其他多元板塊為一體的全國性綜合集團公司。成立于1998年，中國房地產(chǎn)50強企業(yè)，位列中國物業(yè)服務(wù)企業(yè)30強，中國房地產(chǎn)品牌價值30強，中國房地產(chǎn)城市更新10強，連續(xù)10年蟬聯(lián)昆明市場占有率第一名，連續(xù)5年位列云南省非公企業(yè)百強第一名。

俊發(fā)集團以“品質(zhì)筑就生活”為企業(yè)理念，以“城市更新綜合服務(wù)商”為企業(yè)定位，在“深耕云南、布局全國四大區(qū)域”的戰(zhàn)略下，目前已在昆明、大理、麗江、西雙版納、成都、貴陽、上海、無錫、西安、深圳、佛山、廣州、石家莊、海南萬寧、泰國普吉15個城市，開發(fā)建設(shè)百余個項目，為60萬業(yè)主打造了品質(zhì)幸福人居。

在企業(yè)發(fā)展的同時，我公司也積極履行企業(yè)公民的社會責任， 2007年6月1日，“云南省俊發(fā)教育扶貧基金會”正式成立。截至2019年10月，俊發(fā)集團累計社會公益捐款4.10億元，為社會公益事業(yè)做出了應(yīng)有的貢獻。

未來，俊發(fā)集團將繼續(xù)堅持“城市更新綜合服務(wù)商”的定位，以客戶需求為導(dǎo)向，以客戶滿意為目的，致力于城市更新，結(jié)合城市生態(tài)環(huán)境改善、歷史文化保護、公共設(shè)施配套完善、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整等多種方式不斷創(chuàng)新和變革。為城市、為客戶提供更加豐富多樣、更加有品質(zhì)的產(chǎn)品及服務(wù)，實現(xiàn)從傳統(tǒng)開發(fā)型企業(yè)到技術(shù)服務(wù)型企業(yè)的轉(zhuǎn)型。

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