老謝完全理解為什么任志強(qiáng)一說(shuō)到樓市政策、房?jī)r(jià)時(shí)，總是憤怒+失望+譴責(zé)。2017年11月28日-30日，中國(guó)財(cái)經(jīng)年會(huì)2018“預(yù)測(cè)與戰(zhàn)略”在北京舉行，華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司原董事長(zhǎng)任志強(qiáng)作主題演講報(bào)告：十九會(huì)中兩個(gè)沒(méi)有改變，社會(huì)主義初級(jí)階段和發(fā)展中國(guó)家地位沒(méi)改變，預(yù)計(jì)城市化任務(wù)還未完成，社會(huì)主義初級(jí)階段建設(shè)時(shí)間還長(zhǎng)，蓋房子住哪兒是個(gè)大的問(wèn)題“。

任志強(qiáng)表示:”城市住房需求還是個(gè)巨大的需求，老齡化問(wèn)題嚴(yán)重，年輕人的獨(dú)居問(wèn)題也很嚴(yán)重，家庭人口比例數(shù)大幅下降，一人一個(gè)家庭占全世界的25%以上，未來(lái)獨(dú)居預(yù)計(jì)有一億五千萬(wàn)戶，滿足獨(dú)居人的住房需求還需要蓋25年，平均房?jī)r(jià)超過(guò)2萬(wàn)不到10個(gè)城市，房?jī)r(jià)高還早著呢“。

任志強(qiáng)認(rèn)為:”房?jī)r(jià)離合理水平還差很遠(yuǎn)，全國(guó)扣除地價(jià)后房?jī)r(jià)的收入比不到6%，扣除地價(jià)后，房?jī)r(jià)的收入比相對(duì)合理。調(diào)控政策最大的問(wèn)題在于無(wú)法，沒(méi)有法律依據(jù)，其次是沒(méi)有契約，沒(méi)有契約精神，第三是沒(méi)有市場(chǎng)價(jià)格信號(hào)，所有的價(jià)格信號(hào)都是假的，導(dǎo)致市場(chǎng)判斷錯(cuò)誤。所以說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)的拐點(diǎn)來(lái)了是因?yàn)橛肋h(yuǎn)不知道接下來(lái)的價(jià)格信號(hào)是什么“。

老謝一直強(qiáng)調(diào)，過(guò)去二十年中國(guó)樓市政策都是錯(cuò)的，最要命的是樓市政策一錯(cuò)再錯(cuò)，讓房?jī)r(jià)陷入重蹈覆轍的上漲途徑。因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲的根源，在于政策與供求關(guān)系及地價(jià)。一則樓市樓市沒(méi)有起到平衡供需關(guān)系的巨大作用，最大的問(wèn)題是破壞供需關(guān)系平衡預(yù)期。二則是房?jī)r(jià)已經(jīng)不是供需關(guān)系、房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的最大信號(hào)，是政策，因?yàn)閿?shù)據(jù)造假。政策成為最強(qiáng)的信號(hào)、拐點(diǎn)的信號(hào)。

三則是樓市政策不符合中國(guó)國(guó)情、不符合房地產(chǎn)市場(chǎng)、不符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律，最嚴(yán)重的問(wèn)題是無(wú)法，沒(méi)有法律根據(jù)，違反立法法;沒(méi)有契約，沒(méi)有契約精神，違反合同法。其四是房?jī)r(jià)收入比其實(shí)不高、高地價(jià)絕對(duì)不會(huì)讓房?jī)r(jià)下降。因此，為什么樓市每輪調(diào)控，都會(huì)爆發(fā)一輪房?jī)r(jià)上漲高潮，房?jī)r(jià)一輪比一輪上漲更高，政策市決定供需，供需決定市場(chǎng)，政府決定地價(jià)。

任志強(qiáng)主要觀點(diǎn):1.未來(lái)滿足住房需求再干25年。如果想要完成小康目標(biāo)，那么城鎮(zhèn)化率至少要達(dá)到60%-70%，不蓋房子住哪兒。在城鎮(zhèn)化的推進(jìn)過(guò)程中，老百姓對(duì)于住房還有巨大的需求。更嚴(yán)重的是年輕人的獨(dú)居問(wèn)題。北歐很多國(guó)家年輕人獨(dú)居率達(dá)到40%，父母有房子也不住，自己要單獨(dú)住，中國(guó)現(xiàn)在大概最少有7700萬(wàn)戶，獨(dú)居的增加和過(guò)去的傳統(tǒng)計(jì)算是完全兩個(gè)概念。

我國(guó)家庭人口已經(jīng)從1984年的3.9下降到現(xiàn)在的2.8，北京上海等城市已經(jīng)降到了2.3、2.4，甚至一個(gè)人的家庭已經(jīng)占到全世界總量的25%左右。如果要把獨(dú)居的加進(jìn)來(lái)，預(yù)計(jì)中國(guó)未來(lái)城市最少有1億5千萬(wàn)戶，也就是說(shuō)，僅僅滿足獨(dú)居人口的家庭需求大概要再干25年，還不算結(jié)婚的、生孩子”。從1990年算起到目前為止，包括租賃性住房、廉租房、保障性租房在內(nèi)，全國(guó)一共才建了1億5千萬(wàn)套房子，僅夠滿足上述獨(dú)居需求。

2.房?jī)r(jià)離高還早。在談到商品房市場(chǎng)時(shí)，商品房只占住房總量的40%，現(xiàn)在房?jī)r(jià)超過(guò)2萬(wàn)元的不到10個(gè)城市，超過(guò)1萬(wàn)的不到20個(gè)城市，這里還含上了2萬(wàn)的城市。根據(jù)去年年底的統(tǒng)計(jì)數(shù)字，全國(guó)所有地級(jí)市平均房?jī)r(jià)不到4千元，到今年為止10月份的統(tǒng)計(jì)數(shù)字，全國(guó)的平均房?jī)r(jià)也就7千多塊錢(qián)，我沒(méi)太搞懂為什么你們老說(shuō)房?jī)r(jià)高，我覺(jué)得還早著呢。

3.房?jī)r(jià)收入比非常低。像北京這樣的個(gè)別城市房?jī)r(jià)比確實(shí)很高，因?yàn)槿珖?guó)最有錢(qián)的人都會(huì)到北京買房，但根據(jù)全國(guó)來(lái)講，平均房?jī)r(jià)真正超過(guò)2萬(wàn)塊的只有10個(gè)城市，但以全國(guó)平均房?jī)r(jià)來(lái)看，我們的房?jī)r(jià)離合理水平還差的很遠(yuǎn)。根據(jù)樂(lè)居所做的調(diào)查顯示，扣除地價(jià)以后的房?jī)r(jià)收入比非常低，全國(guó)只有五點(diǎn)幾，北京上海等一線城市扣除地價(jià)以后相差也達(dá)到了60%，換句話說(shuō)中國(guó)從來(lái)沒(méi)有出臺(tái)過(guò)政策去限制地價(jià)，所有的不合理大概都在地價(jià)上。

4.房?jī)r(jià)上漲背后是高地價(jià)+土地政策。土地的“招拍掛”是推高地價(jià)的因素之一。從1993年文件出臺(tái)到2003年沒(méi)有實(shí)行土地招拍掛期間，房?jī)r(jià)平均年漲幅不到3%，而收入平均漲幅在9.5%，自從2004年“8·31”以后，土地價(jià)格急劇上漲，開(kāi)始出現(xiàn)大量地王，面粉高過(guò)面包等等現(xiàn)象，于是才開(kāi)始出臺(tái)了一系列的調(diào)控政策。

5.控政策于法無(wú)據(jù)、無(wú)契約精神。調(diào)控政策于法無(wú)據(jù)，你們可以查一查所有地區(qū)政府出臺(tái)的政策哪個(gè)依據(jù)上位法了嗎，你們給我舉個(gè)例子，不管你限了什么。調(diào)控政策完全沒(méi)有契約精神，土地合同中寫(xiě)了我可以蓋這個(gè)房子、蓋那個(gè)房子，沒(méi)寫(xiě)我必須限價(jià)，但是我蓋完房子你說(shuō)這契約不算數(shù)，我重新做規(guī)定，你這個(gè)房子只能賣這些錢(qián)，我已經(jīng)蓋好了也不行，商住房也不能賣，如何如何，沒(méi)有契約精神。

6.數(shù)據(jù)造假無(wú)房?jī)r(jià)信號(hào)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格信號(hào)無(wú)效，所有的價(jià)格信號(hào)都是假的，因?yàn)榈胤秸仨毜迷旒伲辉旒俟倜弊泳蜎](méi)了，這個(gè)造假要么讓你限價(jià)或者不讓你賣。如果市場(chǎng)里頭沒(méi)有價(jià)格這只手，沒(méi)有價(jià)格信號(hào)了，任何人做出來(lái)的判斷就一定是錯(cuò)誤的，不管你是中央政府還是地方政府、當(dāng)然也包括市場(chǎng)中所有的人。

你說(shuō)未來(lái)漲還是跌?不知道，因?yàn)檫@個(gè)價(jià)格可以隨便做，想做多少做多少，這可能是我們認(rèn)為拐點(diǎn)來(lái)了的原因，因?yàn)槟阌肋h(yuǎn)不知道未來(lái)的價(jià)格信號(hào)是什么。

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