別以環(huán)線論房價——昆明萬元房價高調(diào)出走

昆明萬元房價高調(diào)出走

  工作10年的楊曉蕾最近四處打聽到安寧買房的事兒。不是楊曉蕾后知后覺，現(xiàn)在才想到置業(yè)，她一直在攢錢想買房，前些年她也陸續(xù)與一些知名的樓盤“擦肩而過”，而幾多猶豫后的她習慣了安慰自己，再存?zhèn)�三五年的錢，就可以負擔起二環(huán)外不遠處某個樓盤的兩室一廳了。
  眼睜睜看著昆明二環(huán)外樓盤從4000多元漲到6000多元的一兩年中，楊曉蕾曾幻想樓市拐點會藏在未來的某個時間點，可是經(jīng)歷了2010年房價應聲而起的瘋狂，她沉不住氣卻也實力不再了�！爱敵蹩紤]置業(yè)二環(huán)外，無非就是想避開城中心居高臨下的房價，現(xiàn)在可好，盼到開盤的項目均價都沖著萬元而去，就連三環(huán)邊的項目也有破萬的�！睏顣岳俑嬖V記者，二環(huán)外早已不是置業(yè)樂土，萬元樓盤無聲地由主城中心區(qū)向外擴散。勢不可擋之下，她只有向二環(huán)作別。
  別說是初次置業(yè)的楊曉蕾，即便是投資多年的李宏海，也深刻感受到了近來萬元房價的高調(diào)出走。曾經(jīng)購買物業(yè)不出二環(huán)的他，也不再只盯著二環(huán)內(nèi)，而轉向區(qū)域和板塊的新焦點。往北有南亞未來城，朝東南有螺絲灣國際商貿(mào)城，向西有經(jīng)典雙城……越來越多后起之秀吸引著李宏海走出環(huán)線，告別二環(huán)圈層。
  眼下，東北白沙河片區(qū)的土地出讓源源不斷，通往北部山水新城的柏油大道修整一新，草海城市會客廳的未來呼之欲出，歷來將鎖定中心地段的開發(fā)商們都在追隨城市發(fā)展的新軌跡，調(diào)整拓進的方向。

從分水嶺到價格權利線
  攤開昆明地圖，縱橫交錯的線路搭起了城市的骨架，而最顯眼的同心圓——環(huán)線圈層則以城市生長記錄者的姿態(tài)，延展出昆明30年的建設與發(fā)展歷程。
  2005年東、南二環(huán)的改造，打破了圍困城市發(fā)展的一道重要屏障，二環(huán)沿線35塊共計1698畝土地的出讓催生了二環(huán)地產(chǎn)開發(fā)布局的大潮，也引發(fā)了后來俊發(fā)地產(chǎn)、銀海地產(chǎn)和盛高置地重新確定二環(huán)房價標桿的博弈。
  2007年上半年，云南財經(jīng)大學房地產(chǎn)與土地政策研究中心根據(jù)其房價監(jiān)測走勢，針對昆明二環(huán)外、一環(huán)至二環(huán)、一環(huán)內(nèi)房價體系的狀況提出了“451”格局——二環(huán)外普通商品房均價從3000-4000元/平米不等；一環(huán)到二環(huán)之間的房價從4000 -5000元/平米不等；一環(huán)內(nèi)則向1萬元靠齊，價位區(qū)間到了6500元-10000元/平米。當時，“451”幾乎經(jīng)得起所有樓盤的價格驗證，因此很快稱為了獲得市民普遍認同的標準。
  2007年下半年，房交會的召開讓樓市把所有的目光聚焦于二環(huán)邊。銀�！ゎI域、金色俊園、盛高大城高調(diào)亮相，讓大家對二環(huán)這個5000元的分水嶺是否將主導一環(huán)至二環(huán)間房價的猜想達到了高潮。
  在見證昆明樓市發(fā)展、昆明房價上漲的這三五年中，二環(huán)充當了重要的標準線，從分水嶺到衡量圈內(nèi)房價走勢的主宰，它無形中已是開發(fā)與置業(yè)的參考圈。
  毫無疑問，從一環(huán)到二環(huán)，每一次城市與郊區(qū)界限的界定，都會帶來商品房開發(fā)的延展，相應之下，房價也隨城市化進程的加快而呈現(xiàn)出圈層效應。無論是業(yè)內(nèi)提出的“451”，還是后來的“571”，都指向二環(huán)這條權利線。身居圈內(nèi)的樓盤天生比圈外價高一等，并且根據(jù)離中心距離的遠近，房價一般都脫不開從低到高的規(guī)律。
  然而，隨著開山鑿洞的三環(huán)貫通，圈層的輪廓更豐滿了，但二環(huán)進階并且圈定樓市價格的作用力卻今非昔比，其定格房價的圈層效應已轉弱甚至失效。

高價樓盤破環(huán)而起
  2010年3月，來自昆明風之鈴市場咨詢機構的房地產(chǎn)市場分析報告顯示，一環(huán)內(nèi)在售普通住房銷售價格集體破萬，達到歷史最高水平。而這僅是2010年房價格局變化的開始。在中心的標桿越立越穩(wěn)的同時，一些與中心區(qū)位樓盤價格相匹敵的高價樓盤跳脫于二環(huán)價格權利線之外，打破了與市中心距離成比例的價格規(guī)律。
  根據(jù)本刊2010年11月的實時監(jiān)控，二環(huán)外的同德·錦江家園洋房均價10000元/平米，紅星國際生態(tài)城市起價9800元/平米，均價13000元/平米；龍江雅苑高層9400元/平米，洋房12600元/平米；欣都龍城13000元/平米，萬科金域緹香高層均價9600元/平米，南亞未來城洋房均價9000-12000元/平米。而已售樓盤房源作為二手房在網(wǎng)上掛出的價格也隨行就市地攀高，南亞風情·第壹城小戶型12000元/平米，新亞洲體育城小戶型10000元/平米左右……越來越多奔著萬元而去的普通商品房小區(qū)高調(diào)現(xiàn)身，其受關注度遠遠超出了二環(huán)內(nèi)的很多樓盤，就連售價都比穩(wěn)居中心區(qū)域內(nèi)的不少項目更勝一籌。
  2010年11月下旬，昆明市風之鈴市場研究咨詢機構提供的咨詢報告顯示：昆明一環(huán)內(nèi)的新開樓盤均價在15000-20000元/平方米，二環(huán)周邊區(qū)域的樓盤均價為9000-13000元/平方米，二環(huán)外區(qū)域的樓盤均價水平在7000-10000元/平方米不等。不難看出，要遵循以往的思路為房價格局找到年輪狀的層級排序，這些層級只會越來越寬泛，重疊越來越多。很多樓盤的價格已經(jīng)開始脫離了由內(nèi)而外遞減的趨勢，即便是三環(huán)邊甚至三環(huán)外的項目，同樣亮出了與中心區(qū)樓盤相差不遠的價格。

中心觀念生變
  曾經(jīng)，二環(huán)內(nèi)的樓盤多少因交通便捷、配套豐富而顯得身價不俗，這些由城市發(fā)展歷史導致的優(yōu)越性在一定時期內(nèi)被加固并放大。開發(fā)項目對地段追求的理解也狹義地局限于對市中心的聚焦。居中心者的樓盤也一度成為圈里圈外備受矚目的焦點。
  但是，隨著城市化進程的加快，城中村改造的推進，昆明單中心的局面生變，“中心”的概念有了更寬泛的對應。一方面，城市副中心的規(guī)劃讓眾多新生的項目在復合地產(chǎn)開發(fā)的路上前仆后繼，以城市綜合體的輻射力與影響力撐起區(qū)域副中心的爭奪戰(zhàn)第一次讓主城中心失色。北市、南市、西市在孕育新中心的過程中，都擁有了屬于自己的粉絲，變局之下，房地產(chǎn)開發(fā)的腳步也向北、向西、向南甚至向東落下重重的足跡。另一方面，各個區(qū)域中一些小板塊因為有重頭項目的加盟，也形成了具備號召全城的聚焦點。這些閃現(xiàn)而出的影響力，因為構成了不同的聚焦點，與區(qū)域的“中心”沾邊，或與板塊的“中心”有染，也就必然身價不同。
  多組團、多中心的發(fā)展趨勢下，繼少數(shù)萬元級樓盤高調(diào)出走后，更多具備“中心”氣質(zhì)的項目將作別二環(huán)，在延展中的昆明城市版圖上形成匯聚人氣的中心標桿。