清理閑置土地 昆明歲末終亮劍

    歷時(shí)近1年的“拉網(wǎng)式”排查，動(dòng)用衛(wèi)星圖像等高科技技術(shù)手段，清理對象涉及167宗1.50萬畝疑似閑置土地，最終被認(rèn)定為閑置土地的高達(dá)150宗，面積高達(dá)8084.88畝……

    昆明2010年的土地清理行動(dòng)可謂空前絕后，而且動(dòng)了“真格”。但是這次土地清理行動(dòng)有著什么樣的背景？清理出了哪些問題？這些問題又能否真正就此清理？對2011年的房地產(chǎn)市場又將產(chǎn)生怎樣的影響？

早就成為規(guī)定動(dòng)作

    其實(shí)，清理閑置土地，一直是我國政府的常態(tài)工作。

    為了打擊開發(fā)商囤地，推動(dòng)地價(jià)上漲進(jìn)而推漲房價(jià)的行為，從20世紀(jì)90年代我國第一輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控開始，對于土地這個(gè)房地產(chǎn)之“本”的調(diào)控就成了一種重要舉措，而清理閑置土地也成了其中一個(gè)重要手段。

    早在1997年，我國就掀起了第一波全國性的土地清查行動(dòng)。1997年8月1日，廣州實(shí)施《廣州市閑置土地處置辦法》。在1997年和2000年，長沙市曾先后兩次對城區(qū)的閑置土地進(jìn)行過大規(guī)模的清理，依法收回土地80余宗，面積近3000畝，限期開發(fā)140余宗，面積5000余畝，征收閑置費(fèi)1300多萬元……而在1999年4月26日的國土資源部第6次部長辦公會(huì)議上，《閑置土地處置辦法》被通過，《辦法》不僅使我國的清理閑置土地有了全國性的法律依據(jù)，而且“無償收回”和“收取土地閑置費(fèi)”等基本的清理辦法得以正式確立。

    在2003年、2004年的又一輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中，全國性、系統(tǒng)性的土地清查行動(dòng)又一次展開，在這一輪土地清理行動(dòng)中，不僅全國各地都掀起了大規(guī)模的清理行動(dòng)，而且很多城市都陸續(xù)出臺(tái)或完善了各自地方版的閑置土地處理辦法。據(jù)昆明資深從業(yè)人士陳先生透露，從2004年3月開始，昆明開始對歷年來發(fā)生的各類違法用地行為進(jìn)行了系統(tǒng)審查，并摸底土地閑置情況。

    2008年4月23日，昆明市人民政府第79次常務(wù)會(huì)議通過了《昆明市閑置土地處置辦法》，該辦法于2008年7月1日開始正式實(shí)施，昆明市清理閑置土地的工作步入“有法可依”的時(shí)代。 

    顯然，在每一輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中，土地清理行動(dòng)早就是一個(gè)規(guī)定動(dòng)作，而且昆明也沒有例外。

這次動(dòng)真格了？

    但是，陳先生指出，昆明市以前的土地清理其實(shí)并無太多實(shí)質(zhì)性內(nèi)容，也鮮有較大的“清理成果”。雖然有“閑置超過兩年以上土地?zé)o償收回”的國家政策依據(jù)，但是歷年來，昆明被無償收回的案例基本沒有。2008年才出臺(tái)了《昆明市閑置土地處置辦法》，昆明的行動(dòng)相對于沿海城市顯然遲緩了很多。至于原因，陳先生認(rèn)為：以前，相對于沿海城市，昆明房地產(chǎn)泡沫程度相對小，調(diào)控力度自然也就小一些。其次，總的來說，以前全國性的土地清查行動(dòng)的決心和力度也不夠。

    而眼下，無論是清理規(guī)模還是實(shí)質(zhì)性內(nèi)涵，昆明2010年的土地清理行動(dòng)可謂動(dòng)了真格。

    據(jù)了解，在2010年4月，昆明市就開始動(dòng)用衛(wèi)星圖像等高科技手段對昆明閑置土地進(jìn)行“拉網(wǎng)式”排查。數(shù)據(jù)顯示，此次清理共涉及167宗，1.50萬畝疑似閑置土地，其中最終認(rèn)定閑置土地150宗，面積8084.88畝，清理規(guī)�？芍^史無前例。而在處理辦法上，將有償收回35宗土地，面積2413.62畝，占總清理土地面積的16%；無償收回6宗土地，面積72.61畝，占總清理土地面積的0.5%；限期開發(fā)108宗土地，面積5569.45畝，占總清理土地面積的37.1%。

    為什么昆明此次會(huì)對閑置土地動(dòng)真格？昆明業(yè)內(nèi)人士劉先生指出：第一，這次清理行動(dòng)作為全國性的行動(dòng)，首次啟動(dòng)了“問責(zé)制”。2010年10月，在很多媒體質(zhì)疑國土資源部土地問責(zé)能否落實(shí)時(shí)，國土資源部官員就多次出面強(qiáng)調(diào)，將堅(jiān)決落實(shí)“問責(zé)”。并且，閑置土地的公開曝光工作也是史無前例。在全國性的動(dòng)“真格”面前，昆明自然也不能例外。第二，昆明此次開展清理行動(dòng)的時(shí)代背景發(fā)生了變化，和原來昆明房價(jià)的相對溫和相比，昆明2010年房價(jià)的狂飆可謂有目共睹，配合全國性清查行動(dòng)對閑置土地動(dòng)真格也就自然而然。

79%土地閑置屬政府原因

    “在某種程度上來說，昆明此次土地清理行動(dòng)對于很多企業(yè)來說，未必是一場災(zāi)難，可能還是一次福音。”不愿具名的昆明某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)劉總經(jīng)理如是說，理由是此次清理行動(dòng)在清理閑置土地問題的同時(shí)，也清理出了閑置土地之外的問題。仔細(xì)研究此次清理“戰(zhàn)果”不難發(fā)現(xiàn)這個(gè)問題。

    在目前已經(jīng)公布，并且有明確原因表述的92宗閑置土地中，屬于政府原因的有73宗地，占79%。

   “幸好，他們還是認(rèn)賬的�！痹�深受所謂“政府原因”困擾的前世邦地產(chǎn)總經(jīng)理李空軍告訴記者，在此次清理行動(dòng)中，屬于企業(yè)原因還是屬于政府原因的界定主要是根據(jù)企業(yè)在拿地之后的報(bào)建報(bào)批文件，這都是有相關(guān)檔案或者是會(huì)議記錄的。如果企業(yè)單位有正常的報(bào)建文件，但是卻沒有按時(shí)給到相關(guān)部門的結(jié)果，就被認(rèn)定為土地屬于政府原因而閑置。

    “為什么昆明那么多土地是由政府原因閑置？”面對這個(gè)問題，李空軍指出：第一，由于在昆明市近年來一直執(zhí)行的2006年版《昆明城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》中，有很多技術(shù)規(guī)定都沒有明確、統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，并且很多條文都陸續(xù)生變。這從車位配比、通透率、容積率、采光、退距等技術(shù)規(guī)定的頻繁調(diào)整就可見一二。第二，昆明近年來掀起了城建高潮，二環(huán)、地鐵、機(jī)場等重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目由于前期規(guī)劃長期沒有確定，造成了很多項(xiàng)目的被迫停滯。第三，2008年，昆明市掀起了轟轟烈烈的城中村改造運(yùn)動(dòng)，但是又無經(jīng)驗(yàn)可以借鑒，政策在實(shí)際探索和推進(jìn)過程中自然出現(xiàn)頻繁調(diào)整。

    “我為什么要囤地？真得值得么？劃算么？房地產(chǎn)開發(fā)和很多行業(yè)相比，的確屬于暴利行業(yè)，但囤地那點(diǎn)不到50%的土地增值利潤怎么能和高達(dá)30%、50%、100%的開發(fā)銷售利潤相提并論？”昆明某開發(fā)商曾這樣在媒體上這樣坦白。

歷史問題能否一次性清理？

    據(jù)公告，有大量諸如此類的表述：“屬于政府原因，不做處罰，由區(qū)政府下達(dá)《限期開發(fā)通知書》，限期開工建設(shè)�！蹦敲�，這是否意味著在經(jīng)過這次清理行動(dòng)之后，原先那些造成土地閑置的“政府原因”將得到一次性解決？能夠就此一次性解決嗎？

    “能否一次性解決，我們還不敢確定，但是可以肯定，借助這場全國性的土地清理行動(dòng)，昆明的很多政策問題將會(huì)得到比較系統(tǒng)性的解決。”對此，昆明高屋地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)總經(jīng)理胡先鈞說。而李空軍也指出，目前，新版的《昆明城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》已經(jīng)進(jìn)入征求意見階段，明年即將執(zhí)行。在新版的《昆明城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》中，很多規(guī)定都已經(jīng)明確并統(tǒng)一，以前的隨時(shí)調(diào)整，延誤項(xiàng)目報(bào)建進(jìn)程的局面或?qū)⒌玫脚まD(zhuǎn)。

    “而且，以前一些高層的口頭政策，過去一些靈活政策左右開發(fā)的局面也有可能得到扭轉(zhuǎn)�！睒I(yè)內(nèi)人士林先生說。根據(jù)公告，銘城房地產(chǎn)位于東郊金馬鎮(zhèn)郭家凹，面積為38.28畝土地閑置超過兩年，而閑置原因是由于曾經(jīng)出臺(tái)了“二環(huán)以外，50畝以下房地產(chǎn)用地不允許開發(fā)的政策�！钡�是，此次的處理意見中，給出了限期開發(fā)的要求。顯然，“二環(huán)以外，50畝以下房地產(chǎn)用地不允許開發(fā)”的政策將面臨調(diào)整。

    根據(jù)公告，騰之駿房地產(chǎn)位于新聞路盧家營1號，面積為5.10畝的土地，閑置超過兩年，將由市土地儲(chǔ)備中心以協(xié)議收回土地使用權(quán)的方式處置。據(jù)記者了解，該地塊閑置是由于2006年出臺(tái)的“昆明市二環(huán)路以內(nèi)不再審批用地規(guī)模小于10畝的商品住宅項(xiàng)目”。而該政策將何去何從，也值得關(guān)注。

東二環(huán)土地 “解凍” 或成標(biāo)志

    “我們是這幾天開始進(jìn)場的，現(xiàn)在開始進(jìn)行抽水工作。”在東二環(huán)菊花村立交橋旁那片已經(jīng)閑置多年，并已經(jīng)變成一個(gè)污水塘的地塊上，已經(jīng)有了工人在忙碌。據(jù)工作人員告訴記者，他們是負(fù)責(zé)土地基建工作的，完成抽水工作后就要著手填土。

    據(jù)了解，該地塊是江東集團(tuán)在2007年以其下屬企業(yè)云龍地產(chǎn)和巨龍地產(chǎn)名義，通過招拍掛拿下的土地。但是由于受東南二環(huán)快速系統(tǒng)建設(shè)以及退讓綠地等因素制約，一直處于閑置狀態(tài)。同時(shí)，在東南二環(huán)沿線受這些因素影響而閑置的土地還包括世邦地產(chǎn)、昆船地產(chǎn)、中水電地產(chǎn)等多家企業(yè)的土地。這些土地還在2009年末全部被下達(dá)了停工命令，并傳出了土地要被收回的傳言。而本刊也曾經(jīng)進(jìn)行了相關(guān)報(bào)道。

    “現(xiàn)在東南二環(huán)沿線土地的處理辦法在這次清理行動(dòng)中已經(jīng)明確了，政府提供兩種處置方式供土地使用權(quán)人選擇，一是剩余可開發(fā)土地由土地使用權(quán)人開發(fā)建設(shè)，需退讓建綠地的部分由土地使用權(quán)人按政府要求代建；二是由市土地儲(chǔ)備中心協(xié)議收回土地使用權(quán)，納入政府儲(chǔ)備。”李空軍告訴記者。通過公告也可以發(fā)現(xiàn)，東南二環(huán)沿線土地的處理的確采取了這樣一個(gè)統(tǒng)一的辦法。

    或許，江東地產(chǎn)東二環(huán)沿線土地動(dòng)工在即會(huì)是東南二環(huán)沿線土地，乃至過去很多由政府原因而造成閑置的土地“解凍”的一個(gè)標(biāo)志。

對未來市場將產(chǎn)生深刻影響

     昆明此次清理閑置土地對2011年的房地產(chǎn)市場將產(chǎn)生怎樣的影響？

     昆明此次清理行動(dòng)共涉及167宗1.50萬畝疑似閑置土地。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，昆明2010年前11個(gè)月的土地總成交為7038.27畝；2009年前11個(gè)月的土地成交面積為5737.36畝。對比就可以發(fā)現(xiàn)，昆明此次清理行動(dòng)涉及的1.5萬畝土地近乎等于昆明兩年的總土地成交面積。

    據(jù)數(shù)據(jù)，在此次清理行動(dòng)中，處理辦法為限期開發(fā)的涉及108宗土地，面積之和為5569.45畝。即使是非閑置土地，也給出了限期開發(fā)的處置辦法，有的還明確了6個(gè)月或1年的開工期限。如果限期開發(fā)的處理辦法能夠得到落實(shí)，自然將對未來昆明房地產(chǎn)市場的供應(yīng)量產(chǎn)生重大影響。

    此次清理行動(dòng)中，將有償收回35宗土地，面積2413.62畝；無償收回6宗土地，面積72.61畝。這些土地收回后自然還將會(huì)進(jìn)入土地出讓流程。這意味著土地供應(yīng)市場上又將增加出更多的選擇。

   “對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響將不容忽視�！睒I(yè)內(nèi)人士陳先生指出，一些企業(yè)將在此次清理行動(dòng)中迎來機(jī)遇，但是清理行動(dòng)也會(huì)對很多企業(yè)提出挑戰(zhàn)，這從35宗土地將被有償收回，6宗土地將被無償收回的處置辦法中看出一些端倪。即使是限期開發(fā)，對于某些企業(yè)的資金鏈也是一種考驗(yàn)。

    “即使是無償回收，還是會(huì)有一定補(bǔ)償，如果是有償回收，政府會(huì)一家一家的跟企業(yè)談，企業(yè)損失不會(huì)太大，影響不會(huì)是致命的。”陳先生這樣認(rèn)為。              

為2011年留下看點(diǎn)

    2010年的土地清查行動(dòng)已經(jīng)注定2011年的昆明房地產(chǎn)市場將不缺少看點(diǎn)。

    江東地產(chǎn)此次有面積高達(dá)500多畝的6塊土地被認(rèn)定為閑置土地，并已經(jīng)明確了處理辦法。江東地產(chǎn)能否在2011年再次迎來開發(fā)高峰值得關(guān)注。

    而中水電地產(chǎn)的曇華山水園、世邦地產(chǎn)的愛尚苑等東南二環(huán)沿線項(xiàng)目是否會(huì)再次啟航？

    在此次清理中被限期開發(fā)的第三城項(xiàng)目，2011年是否將迅速推進(jìn)？

    世博興云位于官渡區(qū)金馬鎮(zhèn)劉家營村、云山村的兩宗600畝土地，2011年是否能夠啟動(dòng)？

    俊發(fā)地產(chǎn)西亮塘范圍1116.33畝違約土地在政府給出的限期開工建設(shè)意見面前，將以何面目呈現(xiàn)？

…………

     這些都或?qū)⒃谛乱荒曛薪议_謎底。

注明：

1、此次清理共涉及167宗，1.50萬畝疑似閑置土地，其中最終認(rèn)定：

    閑置土地150宗，地塊數(shù)量占總清理土地?cái)?shù)量的90%，面積8084.88畝，土地面積占總清理土地面積的54%；

    不屬于閑置土地12宗，地塊數(shù)量占總清理土地?cái)?shù)量的73%，土地面積5850.95畝，土地面積占總清理土地面積的39%；

    其他5宗，地塊數(shù)量占總清理土地?cái)?shù)量的3%，土地面積1103.93畝，土地面積占總清理土地面積的7%。

2、處理辦法：

    將有償收回35宗，地塊數(shù)量占總清理土地?cái)?shù)量的21%；土地面積2413.62畝，土地面積占總清理土地面積的16%；

    無償收回6宗，地塊數(shù)量占總清理土地?cái)?shù)量的3.6%；土地面積72.61畝，土地面積占總清理土地面積的0.5%；

    限期開發(fā)108宗，地塊數(shù)量占總清理土地?cái)?shù)量的65%；土地面積5569.45畝，土地面積占總清理土地面積的37.1%；

    其他1宗，土地面積29.20畝。

3、在被認(rèn)定為閑置土地的150宗土地中，官渡區(qū)9宗，西山區(qū)9宗，盤龍區(qū)50宗，五華區(qū)13宗，呈貢縣10宗，安寧市5宗，嵩明縣10宗，晉寧縣5宗，石林縣11宗，經(jīng)開區(qū)26宗，高新區(qū)2宗。

    在已公布并明確原因的92宗地中，屬于政府原因的有73宗地，占79%。明確為企業(yè)原因的11宗，占12%。

    石林縣11宗閑置土地，目前名單尚未公布；嵩明縣10宗閑置土地，名單尚未公布。