天驕北麓事件敲響團(tuán)購(gòu)喪鐘？

天驕北麓事件敲響團(tuán)購(gòu)喪鐘？

——“后天驕北麓時(shí)代”冷思考

    近日，在業(yè)界有這樣一種言論，如果華西·濱湖國(guó)際生態(tài)城事件敲響了團(tuán)購(gòu)警鐘的話，天驕北麓事件就給團(tuán)購(gòu)敲響了喪鐘。

    但是天驕北麓事件真的敲響了團(tuán)購(gòu)喪鐘？天驕北麓之后，團(tuán)購(gòu)之風(fēng)又將何去何從？

誰(shuí)輸了“戰(zhàn)斗”？

    2010年12月1日，在天驕北麓售樓部現(xiàn)場(chǎng)，憤怒的團(tuán)購(gòu)者推倒了售樓部現(xiàn)場(chǎng)的沙盤；2010年12月4日，還是在天驕北麓售樓部現(xiàn)場(chǎng)，上千的團(tuán)購(gòu)者用雞蛋、番茄作為武器攻擊了售樓部……12月19日，天驕北麓開(kāi)盤，上百人手舉橫幅表達(dá)不滿，并有人在現(xiàn)場(chǎng)潑灑雞糞泄恨。昆明房地產(chǎn)發(fā)展史上，購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商之間規(guī)模最大的一次正面沖突在2010年歲末上演。

    “這么一鬧，開(kāi)發(fā)商的品牌都砸了�！眻F(tuán)購(gòu)者林先生說(shuō)，他覺(jué)得這件事不僅轟動(dòng)了整個(gè)昆明，還驚動(dòng)CCTV等全國(guó)重量級(jí)媒體，這對(duì)于開(kāi)發(fā)商品牌的負(fù)面影響自然不言而喻，但事情后來(lái)的發(fā)展并不能印證這一點(diǎn)。

    “我已經(jīng)選房了�！眳⑴c了12月4日“戰(zhàn)斗”，還去政府部門申請(qǐng)介入調(diào)查的譚小姐告訴記者，在云南冶金礦業(yè)公司工作的她已于12月11日選了一套60平米，總價(jià)為37萬(wàn)的房子，首付款已經(jīng)交清。折算下來(lái)，約6100的單價(jià)，與開(kāi)發(fā)商曾經(jīng)承諾的4300相比，每平米漲了1800元。

    “我也已經(jīng)選房了�！痹谝粋�(gè)名為“抗?fàn)巶惾A地產(chǎn)天驕北麓”的QQ群中，網(wǎng)民李先生也對(duì)記者表示，他已經(jīng)選了一套4M戶型的房子，單價(jià)為6300左右。

    譚小姐還告訴記者，他們公司參加團(tuán)購(gòu)的人大部分都已經(jīng)選房了，李先生也在12月15日向記者透露，根據(jù)他了解到的情況，大部分人已經(jīng)選房了。

    “我們項(xiàng)目12月18日開(kāi)盤，如果您是團(tuán)購(gòu)的，還沒(méi)選房就要抓緊了，過(guò)了就不能選房了�！�12月15日，在天驕北麓售樓部，置業(yè)顧問(wèn)告訴記者，項(xiàng)目一切照舊，并沒(méi)有因?yàn)槭录�影響而推遲原計(jì)劃中的開(kāi)盤。

     即使還有一部分人選擇繼續(xù)“戰(zhàn)斗”，但是這場(chǎng)發(fā)生在天驕北麓的“戰(zhàn)斗”和今年很多類似“戰(zhàn)斗”一樣，最終以大部分團(tuán)購(gòu)者的妥協(xié)而告終。

誰(shuí)贏了“戰(zhàn)斗”？

    這場(chǎng)“戰(zhàn)斗”中，團(tuán)購(gòu)者輸了，那誰(shuí)贏了呢？

    云南倫華房地產(chǎn)公司副總經(jīng)理袁偉在接受媒體采訪時(shí)表示，公布的價(jià)格高于團(tuán)購(gòu)時(shí)的預(yù)計(jì)的價(jià)格是因?yàn)�，一方面，城市配套費(fèi)、建筑材料、人工工資等費(fèi)用都在漲價(jià)，開(kāi)發(fā)成本驟增10%以上；另一方面，天驕北麓是城中村改造項(xiàng)目，因各種原因一直沒(méi)拿到預(yù)售證，也就無(wú)法開(kāi)盤，但工程進(jìn)度不可能停，這進(jìn)一步增大了天驕北麓的資金壓力。袁偉的話中透露出些許“無(wú)奈”和“被迫”，但這些是不是漲價(jià)的全部理由?

     不愿具名的某開(kāi)發(fā)企業(yè)總經(jīng)理王先生并不這么看,曾在昆明某知名開(kāi)發(fā)企業(yè)做過(guò)開(kāi)發(fā)預(yù)算的王總告訴記者，2008年，受國(guó)際經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，鋼筋水泥等建筑材料價(jià)格下跌，而隨著經(jīng)濟(jì)回暖，鋼筋、水泥價(jià)格在2009年、2010年確實(shí)出現(xiàn)上漲趨勢(shì)，甚至有時(shí)候還訂不到。但是由于高層建筑，每平米用鋼量在60公斤左右，即使鋼筋每頓上漲1000元，攤到每平米頭上就60元。加上水泥等建筑材料，以及建筑工人工資近年漲幅，每平米建筑成本最多漲幅就在200元左右。

     在城市配套費(fèi)問(wèn)題上，王總介紹，由于近年昆明地鐵、機(jī)場(chǎng)、道路等重大城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目眾多，部分資金來(lái)源被分?jǐn)偟搅朔康禺a(chǎn)項(xiàng)目上。2009年9月，昆明市調(diào)整了城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)，由原來(lái)的按征地面積計(jì)收，變成了按建筑面積來(lái)征收。根據(jù)新標(biāo)準(zhǔn)，容積率大于2的普通商品住房按建筑面積80元/平方米征收；容積率大于1小于2（包含2）的商品住房按建筑面積120元/平方米征收；容積率小于1（包含1）的商品住房按建筑面積240元/平方米征收；商業(yè)、商務(wù)等非住宅按建筑面積160元/平方米征收。根據(jù)天驕北麓的容積率，每平米是按照80元征收，比照原來(lái)標(biāo)準(zhǔn)，每平米多出也就是約50元左右。

     實(shí)際上，天驕北麓漲價(jià)有一個(gè)眾所周知但是卻沒(méi)有被提及的理由，就是該項(xiàng)目中有1500套公租房。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，據(jù)昆明市房產(chǎn)交易中心網(wǎng)站上公布的天驕北麓房源信息顯示，這1500套公租房面積除了有66套32.46平米以外，其余全部為約18平米到27平米不等戶型，而且其中以22、23平米占絕對(duì)多數(shù)。即使按照每套平均25平米計(jì)算，公租房總面積為37500平米。另外，其中第27、28、29、30、31、32棟為回遷房，據(jù)記者測(cè)算第32棟房源總面積約為1.76萬(wàn)平米，第33棟總面積約為1.54萬(wàn)平米，而且這幾棟總體差別不是太大，按照每棟平均1.7萬(wàn)平米計(jì)算，回遷房房源總面積約為10.2萬(wàn)平米左右。這樣，回遷房和公租房加起來(lái)，約有15萬(wàn)平米左右的房子不能拿來(lái)銷售。

    這樣，就可以大致測(cè)算一下該項(xiàng)目成本情況。該項(xiàng)目一期208畝土地，拿地成本為7.02億。項(xiàng)目總建筑面積約100萬(wàn)平米，地上建筑面積為84萬(wàn)平米，除去一些附屬物建筑面積，再除去15萬(wàn)平米的公租房和回遷房，該項(xiàng)目起碼有60萬(wàn)平米房源可以對(duì)外銷售。7.02億的土地成本，除以可售的60萬(wàn)平米房源面積，則每平米可售房源攤到的土地成本約為1100元。

    據(jù)王總透露，在2008年，昆明高層建筑材料成本+綠化+建筑工人工資，每平米預(yù)算為1700元左右，即使加上200元的漲幅，每平米為1900元左右，加上一般慣例的3%的營(yíng)銷成本，和平均近17%左右的稅費(fèi)。

    土地成本加建設(shè)成本，再加上稅費(fèi)營(yíng)銷成本，可以得出該項(xiàng)目每平米的成本大概3600元。據(jù)消息人士透露，該項(xiàng)目公租房或許還有一定的政府補(bǔ)貼，只是五年之后才給，而且，該項(xiàng)目還在原先批準(zhǔn)的32層的基礎(chǔ)上多蓋了兩層，彌補(bǔ)了一定損失。

    不難看出，該項(xiàng)目當(dāng)初確定的4300的團(tuán)購(gòu)均價(jià)為利潤(rùn)留下的空間并不多，王總也指出，如果項(xiàng)目融資額度較大，融資成本比較高的話，這個(gè)空間會(huì)被壓縮很多�！暗�是，不管是公租房的原因，還是開(kāi)發(fā)成本上漲上升的原因，都不是項(xiàng)目?jī)r(jià)格近乎翻倍的根本理由�！�

    還有人指出，該項(xiàng)目遲遲拿不到預(yù)售證原因基本歸結(jié)為企業(yè)自己，由于該項(xiàng)目部分戶型采光達(dá)不到要求，遲遲過(guò)不了規(guī)劃所致。

 一場(chǎng)不對(duì)稱的“戰(zhàn)斗”

     “其實(shí)結(jié)果早已注定�！崩ッ鞲呶莸禺a(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理胡先鈞說(shuō)，因?yàn)檫@是一場(chǎng)力量不對(duì)稱的“戰(zhàn)斗”。

      關(guān)于這場(chǎng)“戰(zhàn)斗”的不對(duì)稱性，在事件發(fā)生的沖突現(xiàn)場(chǎng)就可見(jiàn)一斑。因?yàn)槊鎸?duì)開(kāi)發(fā)商，即使群情激奮，團(tuán)購(gòu)者選擇的也是“雞蛋”、“番茄”這樣的武器，購(gòu)房者的“戰(zhàn)斗”最多只是情緒發(fā)泄而已。

    “我們手里只拿到了一張收款收據(jù)�！弊T小姐告訴記者，2009年12月，單位和天驕北麓達(dá)成了團(tuán)購(gòu)意向，于是譚小姐也交了3萬(wàn)元，但是到了近期開(kāi)發(fā)商明確提價(jià)時(shí)，她才意識(shí)到幾個(gè)問(wèn)題：第一，她手里只有一張收款收據(jù)，團(tuán)購(gòu)協(xié)議都是單位和開(kāi)發(fā)商簽訂的，而團(tuán)購(gòu)協(xié)議上，既沒(méi)有明確團(tuán)購(gòu)價(jià)格，更沒(méi)有相關(guān)違約責(zé)任條款，有的只是承諾銀行按揭有4%的優(yōu)惠，一次性付款有5%的優(yōu)惠。第二，原來(lái)她意識(shí)中的4300的團(tuán)購(gòu)均價(jià)其實(shí)只是出現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商廣告中，以及2009年春季房交會(huì)和秋季房交會(huì)上有所提及。第三，她交的錢只是“意向金”，不是定金。其實(shí)，在法律上并沒(méi)有“意向金”這個(gè)專有名詞，只有“訂金”和“定金”

     建緯（昆明）律師事務(wù)所鄧璐瑤律師認(rèn)為，綜合來(lái)看，法律維權(quán)道路對(duì)天驕北麓團(tuán)購(gòu)者而言，難度非常大。顯然，天驕北麓團(tuán)購(gòu)者要想拿起比“番茄、雞蛋”更有效的法律武器來(lái)“戰(zhàn)斗”的話，顯然還是一場(chǎng)不對(duì)稱的“戰(zhàn)斗”。

能否敲響團(tuán)購(gòu)喪鐘

     在一場(chǎng)不對(duì)稱的“戰(zhàn)斗”中，團(tuán)購(gòu)者理所當(dāng)然的輸了，開(kāi)發(fā)商理所當(dāng)然的贏了。面對(duì)這樣多的教訓(xùn)，再加上昆明目前嚴(yán)控團(tuán)購(gòu)行為的預(yù)售新規(guī)出臺(tái)，天驕北麓事件真的能成為一個(gè)代表性事件，就此敲響昆明團(tuán)購(gòu)的喪鐘？

     “你為什么還是選房了？”面對(duì)這個(gè)問(wèn)題，譚小姐的回答是：“沒(méi)辦法，周邊房?jī)r(jià)都到了7000以上，不選也就買不到房子了�！倍�同樣妥協(xié)的李先生的答案和譚小姐一樣。 

     “今年房?jī)r(jià)飛漲，開(kāi)發(fā)商追求利益最大化才是開(kāi)發(fā)商變臉的根本原因�！蓖蹩傉f(shuō)�！疤祢湵甭词录�，其實(shí)質(zhì)是房?jī)r(jià)高聳下的怪象之一�！苯ň�（昆明）律師事務(wù)所鄧璐瑤律師同樣認(rèn)為。

    “在高房?jī)r(jià)時(shí)代，開(kāi)發(fā)企業(yè)只要給一個(gè)利益點(diǎn)，團(tuán)購(gòu)就會(huì)自動(dòng)找上門，團(tuán)購(gòu)只是表面現(xiàn)象，沒(méi)有解決供需矛盾，沒(méi)有控制房?jī)r(jià)飛漲，以后還會(huì)產(chǎn)生團(tuán)購(gòu)，當(dāng)然，是否還叫團(tuán)購(gòu)就不知道了”頤慶園銷售總監(jiān)張蔚說(shuō)。

     “你們以后還會(huì)參加團(tuán)購(gòu)嗎？”

     “如果團(tuán)購(gòu)單位實(shí)力強(qiáng)，我還會(huì)。”李先生說(shuō)。

     “我怕了。”譚小姐說(shuō)。

     “如果是我，我可能也會(huì)提價(jià)�！蓖蹩偤芴拐\(chéng)。

     而天驕北麓事件能否就此敲響團(tuán)購(gòu)喪鐘，天驕北麓類事件是否不再發(fā)生，我們唯有拭目以待，并心懷美好愿望。