商業(yè)圓桌做客嘉賓

RET睿意德董事兼西南大區(qū)總經(jīng)理張建華

智閣商業(yè)地產(chǎn)運營管理有限公司總經(jīng)理任健民

芒果智庫經(jīng)濟學家王詠雪

沒過元宵節(jié)，就開始上班，這是多么憂傷的話題？但對于全國地產(chǎn)界來說，政策可是一點都沒有閑著，在昆明不少地產(chǎn)企業(yè)未開工、靜悄悄的情況下，這個猴年顯然是：“企業(yè)未動，政策先行！”但對于商業(yè)地產(chǎn)的刺激效果，或許并不明顯。

新的一年，商業(yè)地產(chǎn)有哪些問題、情況可以拿來說說？體量自然是首位的，顯然體量過剩的話，已經(jīng)聽過很多次，而且一不小心，時光已不再了好多年，更不幸的是商業(yè)地產(chǎn)體量過剩的論斷也逐漸坐實，為此談論所有的問題時“過�！背蔀榱饲疤帷�

相信，接下來“空置”二字會開始成為城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展里程碑中的一大熱門詞匯。日前，已經(jīng)有不少城市發(fā)出商業(yè)地產(chǎn)空置率居高的報道，就昆明市場而言，這樣的情況自然也會存在，在業(yè)內(nèi)看來，這也多是城中村惹的禍。

那商業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢如何？這或許是過完元宵開工前，必須看清的問題。除此之外，還有什么值得關注，且來聽聽業(yè)內(nèi)及專業(yè)人士的看法。

掃描

國土部示警今年商業(yè)地產(chǎn)風險高

寫字樓空置率高企

購物中心租金或難有上漲空間

日前，國土部下屬中國土地勘測規(guī)劃院發(fā)布了去年四季度全國主要城市地價監(jiān)測報告，報告預測今年土地市場情況時特別提出，在近些年市場趨于飽和、同質(zhì)化競爭以及電商沖擊下，一些地區(qū)商服地產(chǎn)的庫存亦不容忽視，商服地價的上升動力稍顯不足。

亞太城市研究會房地產(chǎn)分會會長陳寶存則表示，早在2014年中，業(yè)界就曾多次提示我國商業(yè)地產(chǎn)將面臨高庫存之憂，而且當年大多數(shù)地產(chǎn)商并未理會這一預測，頻頻加碼商業(yè)地產(chǎn)，被業(yè)內(nèi)稱為“雪上加霜”之舉。

隨著品牌房企扎堆進軍商業(yè)地產(chǎn)，部分城市供應量過剩、空置率高企等問題也逐漸浮出水面。近期，亦有二三線城市媒體發(fā)聲稱當?shù)貛齑娓咂�，比如成都就有分析機構發(fā)布數(shù)據(jù)稱，當?shù)貙懽謽呛土闶畚飿I(yè)庫存持續(xù)攀升，空置率走高。同時，第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)也顯示，華北四城寫字樓、購物中心空置率高企，并有惡化之勢；由此帶來的，物業(yè)租金也將難有上漲空間。

體量

高庫存、長去化將是商業(yè)地產(chǎn)常態(tài)

云信：就監(jiān)控數(shù)據(jù)來看，你們怎么看2016年，昆明商業(yè)地產(chǎn)的總體情況？

張建華：截至目前，昆明商業(yè)總體量達1972萬平方米，人均商業(yè)面積近3平方米/人。2015年-2016年上半年有16個項目擬開業(yè)，總體量超過300萬平方米。截至2017年，昆明市將建成100個城市綜合體（根據(jù)昆明市政府規(guī)劃）。

2016年將繼續(xù)供應井噴之勢，高存量、長去化期的狀態(tài)，諸多項目進入租售兩難。截至去年，有38個項目屬于停工或暫緩施工狀態(tài)。已售項目價格會持續(xù)不振，眾多項目需要理智調(diào)整定位、二次改造項目已順應市場與消費者需求變化。

市場熊市恰因無效供應過多，盲目開發(fā)所致。在我們看來是好事，這時企業(yè)與政府均需要冷靜思考，對于新項目要科學系統(tǒng)論證，對于已開發(fā)項目應盡力做到政策扶持。組織資源就昆明、云南未來做新產(chǎn)業(yè)引流。

任健民：從目前我們所掌握的數(shù)據(jù)來看，2015年昆明共成交綜合商服用地23宗（約1588畝），2015年規(guī)劃公示涉及到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的項目有17個，市場狀況很大程度是供大于求，加之前幾年庫存的商業(yè)體量較大。

基于當下商業(yè)地產(chǎn)受到國內(nèi)經(jīng)濟下滑和電商的沖擊，大多數(shù)項目延長開發(fā)周期并放緩開業(yè)時間，甚至部分項目在預售證獲取之前重新調(diào)整商業(yè)規(guī)劃的面積。已知新入昆項目有北大資源集團的博悅城項目、金科置業(yè)的金科時代中心項目。

看點

昆明商業(yè)地產(chǎn)積極尋求差異化生存

云信：在你看來，2016年，昆明商業(yè)地產(chǎn)的亮點有哪些？

張建華：（1）、依勢、布產(chǎn)：文旅產(chǎn)業(yè)類、大健康類、深度旅游體驗類商業(yè)定位項目將陸續(xù)入市，將成為有效驅(qū)動昆明作為旅游城市商業(yè)回歸與新增長點；（2）、聚市、布新：著力滇藏、川藏旅游環(huán)線的開發(fā)與升級，充分利用旅游紅利消退前的黃金時間，將深度旅游、文旅產(chǎn)業(yè)等商業(yè)地產(chǎn)落地；（3）、擴需、布局：沿邊經(jīng)濟示范落地、東南亞中心類跨界、復合型商業(yè)項目將步入引入資源階段，將昆明城市等級由云南推向東南亞更廣闊的市場。

任健民：2016年將會有26個商業(yè)項目綻放昆明，不少入駐品牌均是首次入駐昆明，比如入駐昆明大城天地的上海外高橋進口商品直銷中心、鉑濤菲諾酒店，入駐昆百大國際派的橫店影院。而業(yè)態(tài)規(guī)劃也是多種多樣，七彩云南·第一城的真冰場、大都·摩天購物中心的摩天輪、滇池國際會展中心（山海灣）的東南亞風情小鎮(zhèn)等都各具特色，同時又極具吸引力，勢必會給目前已開業(yè)運營的傳統(tǒng)商業(yè)帶來一定的沖擊。

變革

昆明商業(yè)地產(chǎn)需多元化發(fā)展開拓全新的發(fā)展

云信：2016年，昆明商業(yè)地產(chǎn)將發(fā)生哪些變化或是巨大變革？

任健民：一方面是上面我們所說的26家商業(yè)即將亮相，勢必會分散目前已開業(yè)運營的商業(yè)消費人流。而從我們近年來對商業(yè)監(jiān)控數(shù)據(jù)分析，消費者更傾向到一些主題新穎的商場去消費娛樂；另一方面隨著各區(qū)域購物中心逐步開業(yè)，因市中心堵車和停車擁擠等問題，市民的消費中心正在從傳統(tǒng)的市中心開始轉(zhuǎn)向各區(qū)域的次級商業(yè)中心。因此，各區(qū)域的主題式購物中心的興起正在改變未來昆明商業(yè)發(fā)展格局。

云信：據(jù)你所知，2016年，將有哪些地產(chǎn)企業(yè)準備在商業(yè)領域大干一場？

任健民：由智閣商業(yè)地產(chǎn)公司服務的兩大城市綜合體，首先是龍斗壹號海岸·購物公園，它是呈貢區(qū)重點招商引資項目，目前已成功簽約沃爾瑪和橙天嘉禾影城，項目規(guī)劃建設昆明首個水上購物公園，其業(yè)態(tài)規(guī)劃是昆明之前的所有商業(yè)均沒有過的，很值得業(yè)內(nèi)期待。另一個就是宜良的愿景城市廣場，其目標是打造云南縣域城市綜合體的標桿，項目于2015年12月24日開業(yè)，今年還將繼續(xù)在業(yè)態(tài)和運營方面優(yōu)化，相信在今年還會有更好的商業(yè)格局呈現(xiàn)。

王詠雪：從整個宏觀經(jīng)濟的形勢來看，2016年的房地產(chǎn)市場并不是很樂觀。隨著人口紅利的消失以及購房意愿的下降，開發(fā)商和購房者也更加謹慎。此外，房地產(chǎn)是受政策影響非常大的一個行業(yè)，雖然宏觀經(jīng)濟形勢下行，但還有政策來托底，因此，房地產(chǎn)不會出現(xiàn)斷崖式下跌的情況。目前來看，樓市整體在一定程度上會維持現(xiàn)有狀況，或會出現(xiàn)小幅上漲或下跌的情況。

2016年年初，一些大型房企在昆拿地，加快在云南市場的布局。這些動作也表明，在市場下行的背景下，從企業(yè)角度來說，房企應當對風險進行了充分的把控，并積極探索房地產(chǎn)多元化發(fā)展的戰(zhàn)略。對于商業(yè)地產(chǎn)來說，一些大房企或許會帶來一些耳目一新的概念。目前，昆明的商業(yè)體量非常大，也需要房企亮出一些新的招數(shù)，提出一些新的思路，比如與文化事業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)、醫(yī)療行業(yè)等緊密結(jié)合。這也是今年我們特別期待的，昆明商業(yè)地產(chǎn)能夠出現(xiàn)的新氣象。

在去年，不少商業(yè)項目都爽約開業(yè)了。在整個經(jīng)濟下滑的形勢下，昆明商業(yè)體量井噴、互聯(lián)網(wǎng)沖擊很大，大家不愿意花錢，投資意愿也降低。因此，隨著招商難度的加大，新的商業(yè)項目在今年將會面臨更加嚴峻的挑戰(zhàn)，更加強調(diào)業(yè)態(tài)搭配和共享客戶資源�；谡麄€商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展情況，仍需要打開新的局面，我們也要期待昆明可以出現(xiàn)標桿性的商業(yè)項目出來。本報記者黃麗
房企動態(tài)

碧桂園

2016年發(fā)力昆明

自2015年以來，不少地產(chǎn)人士紛紛轉(zhuǎn)向碧桂園，而碧桂園也一直在云南招兵買馬。項目未動，兵馬先行，想來必然是準備大干一場；而據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露的消息看，不少地產(chǎn)企業(yè)降薪、停薪，而碧桂園卻一路漲工資。據(jù)透露，今年云南碧桂園公司計劃在昆明通過協(xié)議合作、新開發(fā)等方式，力爭開工建設多個項目，其中包括下馬村、潘家灣小村等城中村改造項目。

恒大

2016年持續(xù)深耕云南

按照恒大官方廣告語的說法，其在云南的發(fā)展具有碾壓之勢；確實，自進入云南以來，恒大已有云報華府、恒大名都、恒大金碧天下、曲靖·恒大名都、恒大雅苑等5盤聯(lián)動。在2015年兩盤持續(xù)暢銷的前提之下，2016年恒大還將持續(xù)深耕云南，尋求更多合作開發(fā)機會，3月預計有部分新貨包面市。

俊發(fā)

2016年復合增長目標設定為25%

在“有質(zhì)量的穩(wěn)健增長”戰(zhàn)略指導下，俊發(fā)集團2016年復合增長目標設定為25%。在城市版圖擴張上，俊發(fā)今年會進駐深圳；上海項目也將有最新動作；項目方面，在昆明最受矚目的俊發(fā)城、生態(tài)半島、春之眼等大盤項目，今年會重點推進。七彩俊園、金尚俊園、盛唐城等，今年會新推出二期，各項目亮點紛呈。

藍光

14.5億拿下昆明北市180畝地塊

2012年9月份，藍光地產(chǎn)昆明公司正式成立；隨后，在昆明四盤連發(fā)；在媒體的采訪中，其負責人曾表示：“2016年，藍光地產(chǎn)在昆明的年銷售額將預計在50億元以上�！睘榱藢崿F(xiàn)這一銷售目標，春節(jié)前夕即2月4日下午3時，4宗位于昆明市北市區(qū)龍泉街道辦羊腸片區(qū)南部的地塊以網(wǎng)絡競拍方式公開拍賣，二房企激烈火拼，每輪加價1000萬元，最終昆明藍光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與神秘企業(yè)經(jīng)過28輪競拍，溢價3.1億元，以14.54億元拿地北市板塊，就此看來藍光地產(chǎn)揮師北市的決心。以此同時，藍光地產(chǎn)于西市板塊的昆侖中心項目預計在今年即將迎來開業(yè)。

華夏地產(chǎn)

華夏廣場即將迎來招商

就目前華夏地產(chǎn)的官方信息顯示：目前項目華夏御府二期·御棠正在施工中；華夏廣場預計在今年7-8月迎來招商；華夏地產(chǎn)在杭州的兩大項目也傳回最新動態(tài)：商業(yè)已啟動招商，并且與國際知名酒店簽約；高端醫(yī)療項目也全面啟動建設。

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