昆明寫字樓均價(jià)跌破萬元 一大波總部辦公樓仍在趕來的路上

據(jù)昆明銳理日前發(fā)布的《2019年上半年昆明商品房成交數(shù)據(jù)》，今年上半年，昆明寫字樓均價(jià)已跌破萬元，僅為9291元/平方米。而同期昆明新建住宅的銷售均價(jià)則達(dá)到每平方13949元，昆明寫字樓與住宅的價(jià)格差距進(jìn)一步拉大到4000元以上。

昆明寫字樓和住宅的銷售價(jià)格是在2016年出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)的，在此之前，寫字樓的銷售均價(jià)要高于住宅，但之后形勢(shì)逆轉(zhuǎn)，昆明新建住宅開始連年上漲，并在最近兩年開啟了一波連續(xù)上漲30多個(gè)月的行情，而寫字樓的市場(chǎng)形勢(shì)則每況愈下，售價(jià)和租金雙雙走低，到今年上半年，售價(jià)干脆跌破萬元。要知道，寫字樓的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)往往高于住宅，地段也不會(huì)很偏遠(yuǎn)。

當(dāng)然，昆明住宅價(jià)格相對(duì)于寫字樓“逆襲”，有一個(gè)很重要的原因是精裝修住宅大量出現(xiàn)，大幅度拉高了住宅均價(jià)，而寫字樓則基本是毛坯交房，但即便如此，寫字樓的疲軟也是顯而易見的。

昆明寫字樓均價(jià)僅為9291元/平方米（源于昆明銳理）

據(jù)昆明銳理數(shù)據(jù)，今年上半年，昆明寫字樓共成交了10917套，面積79.37萬方，價(jià)格9291元/平方米，同比下降15.6%。其中北市板塊、高新板塊、呈貢板塊的辦公物業(yè)成交量較高，分別為19.81萬平方米、17.47萬平方米、13.5萬平方米，其余板塊的辦公物業(yè)成交量多在1-6萬平方米左右，未超過10萬平方米，東市板塊更是出現(xiàn)了1-6月“零”成交的數(shù)據(jù)。

9291元并不是昆明寫字樓的最低均價(jià)。昆明銳理1-6月的成交報(bào)告顯示，今年1-4月份，昆明寫字樓成交均價(jià)分別為11136元、11444元、11167元、10990元，前4個(gè)月的價(jià)格相差不大，基本持平。5月份的成交均價(jià)驟然降低至8135元/平方米，較去年同期大幅下滑3228元。

此外，昆明銳理數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年，昆明寫字樓的成交均價(jià)為13321元/平方米；下半年寫字樓價(jià)格持續(xù)下滑，至年底時(shí)，全年成交均價(jià)降低至11739元/平方米，較年中時(shí)每平方米降低了1582元。半年后的現(xiàn)在，昆明寫字樓價(jià)格進(jìn)一步下滑，每平方米較去年底降低了2448元。

庫(kù)存大、去化困難，是昆明寫字樓面臨的最主要問題。據(jù)昆明銳理數(shù)據(jù)，截至今年5月底，昆明寫字樓存量面積為463.54萬方，去化周期為3年，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出住宅0.6年的去化周期。

截至今年5月底昆明的寫字樓庫(kù)存（源于昆明銳理）

然而，昆明寫字樓的體量還將繼續(xù)增加。昆明在建、擬建項(xiàng)目中，市中心片區(qū)僅恒隆廣場(chǎng)、春之眼、華潤(rùn)萬象城、碧桂園昆明中心4個(gè)寫字樓項(xiàng)目的總建面就超過了70萬方。此外，包括恒大云報(bào)華府、滇池會(huì)展中心、三峽大廈、俊發(fā)城、融城昆明湖等項(xiàng)目也規(guī)劃有大體量的寫字樓。

巫家壩核心區(qū)定位為“世界級(jí)區(qū)域金融中心”，目前已吸引了綠地東南亞中心、保利大廈、景成大廈、中國(guó)金茂巫家壩總部項(xiàng)目、中交南亞總部項(xiàng)目、中鐵建西南總部項(xiàng)目、首創(chuàng)東南亞總部中心、招商局集團(tuán)西南金融總部等多個(gè)總部項(xiàng)目進(jìn)駐。該批項(xiàng)目正在推進(jìn)中，具體建設(shè)規(guī)模尚未披露，但預(yù)估已有近百萬平方米的體量，而且巫家壩的總部企業(yè)和總部大樓還將繼續(xù)增加。

位于巫家壩的綠地東南亞中心是目前昆明第一高樓

呈貢也是寫字樓項(xiàng)目聚集的一個(gè)區(qū)域，目前已有華僑城第二總部、中交云南區(qū)域總部、中鐵開發(fā)投資集團(tuán)云南總部3個(gè)企業(yè)總部項(xiàng)目落地，規(guī)劃有大體量的寫字樓。此外，包括七彩云南第壹城、置信銀河廣場(chǎng)、雙鐵韻城等項(xiàng)目，寫字樓的面積也不小。

由于當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，寫字樓過剩已經(jīng)是個(gè)全國(guó)性的現(xiàn)象，不獨(dú)昆明如此，但昆明的寫字樓積壓狀況尤其嚴(yán)重。本來，從前年開始，昆明市采取多項(xiàng)措施，包括土地商改住、寫字樓改公寓等辦法，一定程度上減輕了寫字樓的庫(kù)存壓力，但去年以來巫家壩進(jìn)入開發(fā)高潮，而巫家壩的區(qū)域功能之一是總部基地，規(guī)劃的總部大廈相當(dāng)多，這些總部大廈其實(shí)只有很少一部分將作為開發(fā)企業(yè)的區(qū)域總部，其余都將面向市場(chǎng)消化，所以至少在未來10年，昆明寫字樓過剩的狀況恐怕有增無減，價(jià)格恐怕會(huì)進(jìn)一步下探。

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