近幾年，昆明的商業(yè)地產(chǎn)展示出大舉前進的勢頭，一波又一波購物中心緊鑼密鼓地籌備開業(yè)，如今卻顯露出動力不足。除了爽約開業(yè)的商業(yè)項目之外，現(xiàn)有的購物中心、社區(qū)獨立商業(yè)、社區(qū)底商也都有不同的表現(xiàn)和問題。

似乎一波未平，一波又起。對于已開業(yè)的商業(yè)項目來說，市場競爭已經(jīng)非常激烈了，而今又有一波商業(yè)項目在2016年來“湊熱鬧”了。

在昆明商業(yè)體量集中放量的背后，我們并非想數(shù)落市場的僵局，而是更應(yīng)該思考這其中的問題所在和解決之道。開發(fā)企業(yè)的前瞻性和戰(zhàn)略眼光，商業(yè)運營團隊的建設(shè)與培養(yǎng)，市場需求的開拓和創(chuàng)新，都是值得細細深究的。

因此，昆明商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展之路，仍任重而道遠。

昆明商業(yè)

市中心、南、北市區(qū)相對集中東西板塊略顯缺乏

大家是否還記得2014年底，不少開發(fā)企業(yè)均表示自己的項目會在2015年亮相、開業(yè)。但到現(xiàn)在為止，我們除了在12月24日看到海倫國際正式亮相以外，并沒有很多項目如約開業(yè)，所以2015年昆明商業(yè)并沒有預(yù)期的集中開業(yè)現(xiàn)象。

從昆明的商業(yè)板塊分布來看，多中心商業(yè)體已經(jīng)在昆明逐漸成熟起來。從目前的商業(yè)分布來看，除了大家都熟悉的市中心商業(yè)以南屏街商圈為中心，向外擴散以外，南北市區(qū)的商業(yè)也漸漸成熟起來。只是東西板塊商業(yè)還相對缺乏，這跟這兩個片區(qū)發(fā)展較晚有關(guān)。

因為云南獨有的地域特征，所以州市上不少市民均是來昆明選購商品。而我們傳統(tǒng)的商業(yè)集中區(qū)南屏街也是他們來到昆明必逛的地方。當然，市中心因為得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢、交通優(yōu)勢以及人們對該片區(qū)的情節(jié)，是昆明商業(yè)不可替代的一部分，也是昆明最繁華的片區(qū)。

隨著人口的高速發(fā)展，一個商業(yè)集中區(qū)再也無法滿足市民的生活需求。他們需要更便利的商業(yè)配套和消費場所，于是有了多中心商業(yè)的崛起。從昆明的市民居住來分析，北市區(qū)一定是昆明最早發(fā)展的區(qū)域，那么商業(yè)也自然是最早開發(fā)的板塊。從最早的北辰財富中心到后來的欣都龍城、七彩METOWN和現(xiàn)在被越來越多朋友認可的昆明廣場。北市區(qū)的發(fā)展，雖然經(jīng)歷了很多年，但商業(yè)格局已基本形成，并為北市區(qū)居民帶來了方便和享受。

走過昆明北市區(qū)，我們再到南市區(qū)看看。隨著南亞風(fēng)情第壹城的開業(yè)到2014年昆明西山萬達廣場、紅星國際購物中心、公園1903等商業(yè)中心的集中亮相，南市區(qū)的商業(yè)也迅速趕上北市區(qū)，并形成一定的規(guī)模。此外，七彩云南花之城的開業(yè)，算是打破了東市區(qū)無商業(yè)局面，而保利六合的面世以及2016年即將面世的人民路壹號廣場等項目也將陸續(xù)改變西市區(qū)商業(yè)匱乏的局面，相信未來的商業(yè)地產(chǎn)主力發(fā)展板塊會在東、西兩個區(qū)域。

購物中心

老商業(yè)不斷升級調(diào)整新商業(yè)各具特色

說到一個城市的購物中心，那一定是這個城市時尚代名詞，也是這個城市的形象商業(yè)。那么昆明的綜合體商業(yè)都是走的什么路線。老、新商業(yè)體均如何發(fā)展呢？

昆明老的綜合體商業(yè)，有大家熟悉的順城、王府井購物中心、柏聯(lián)百盛、百大新天地、正義坊購物中心、金鷹購物中心、新西南百盛和美晨購物中心等。如果你有逛街習(xí)慣，而且目標不算明確，喜歡在這些商場中游走一番。那么，你會發(fā)現(xiàn)，昆明老的商業(yè)體正在不斷升級，或者是只能購物的綜合體多了一些美食和電影院，或者是一些老的購物中心，品牌分布發(fā)生了一些調(diào)整，多了些你心愛的品牌。又或者是小小的裝飾和創(chuàng)意，讓你對老的購物中心有了耳目一新的感受。

此外，昆明老購物中心2015沒有停歇，它除了維護好之前的老客戶之外，還對自己的商場不斷升級，從而配合現(xiàn)在市民的需求，增加自己的購物中心魅力。比如我們熟悉的順城購物中心，它不但根據(jù)市民的喜好，對商場的品牌不斷升級以外，還對商場的外觀也在不斷升級，從而帶給客戶更好的視覺享受和變化的購物感受，達到留住客戶的目的。

那么新的購物中心又是如何呢？從2014年集中開業(yè)的昆明西山萬達廣場、紅星國際購物廣場、公園1903和昆明廣場這幾個項目來看，他們分別對昆明市民以及自己周邊片區(qū)的居民做了詳細又深入的調(diào)查，對他們的喜好和消費水平也做了應(yīng)有的評估。他們均各自找到特色定位，將目標人群抓住。而且不斷調(diào)整業(yè)態(tài)、定位從而得到大家的認可。比如，公園1903唯一的金格奧特萊斯、昆明廣場的特色招商海底撈、紅星國際廣場的4D裸眼電影和真冰溜冰場以及昆明西山萬達廣場獨有的招商等。新的購物中心都希望走獨有的路線，增加購物中心的人氣，從而讓消費變成習(xí)慣。

社區(qū)商業(yè)

獨立商業(yè)提升社區(qū)商業(yè)品質(zhì)

傳統(tǒng)的社區(qū)商業(yè)如何定義？有人說，早以前一個副食店，或者幾個小吃店集中在一起，就叫社區(qū)商業(yè)。而隨著人們生活水平的不斷提升，現(xiàn)在的社區(qū)商業(yè)是什么概念？云路中心商業(yè)廣場、濱江·俊發(fā)商業(yè)廣場以及水晶酈城·晶悅薈或者是目前昆明社區(qū)獨立商業(yè)的典型代表。它們準確地分析了周邊商業(yè)的形式以及周邊人群的消費愛好和缺乏的部分。然后從商業(yè)招商開始就非常有針對性，把滿足周邊居民放在第一位，業(yè)態(tài)定位、品牌引入均從居民實際情況出發(fā)，從而方便周邊居民的生活便利性，提升周邊居民的生活品質(zhì)。

拿目前運營比較成功的這三個社區(qū)獨立商業(yè)舉例，云路中心商業(yè)廣場、濱江·俊發(fā)商業(yè)廣場以及水晶酈城·晶悅薈三個商業(yè)體均不算很大，卻涵蓋了周邊相對缺乏的商業(yè)項目。比如，云路中心商業(yè)廣場附近的餐飲、娛樂均比較匱乏，于是，它引進了高中檔各類小吃，也引入了萬達影院等娛樂設(shè)施。從而滿足片區(qū)內(nèi)無集中餐飲、娛樂的現(xiàn)狀。而濱江·俊發(fā)商業(yè)廣場同樣起到了此作用。它不像昆明廣場那樣全面，卻有溫莎KTV或者各種小吃來滿足周邊居民的吃喝玩樂，是社區(qū)商業(yè)的典型代表。

此外，水晶酈城·晶悅薈同樣抓住了片區(qū)老新小區(qū)集中，餐飲不集中并且相對低端的片區(qū)現(xiàn)狀，而做了以吃為主的社區(qū)商業(yè)，從而滿足不同吃貨對吃的不同要求�？梢�，社區(qū)商業(yè)再也不是簡單的副食店和小吃店，它比購物中心更有針對性，它滿足了周邊配套缺少的部分，當然它相比購物中心更方便，服務(wù)更精準，而且高大上的路線，也被市民們贊不絕口。

社區(qū)底商

餐飲開遍大街小巷底商迎來一批洗牌潮

“隨著昆明社區(qū)商業(yè)的興起和發(fā)展，必定會對購物中心有所分流，包括區(qū)域型的購物中心和中心城區(qū)的城市級購物中心，尤其是生活配套方面�！崩ッ髭A閣商業(yè)地產(chǎn)顧問機構(gòu)董事長馬原表示，社區(qū)商業(yè)也是商業(yè)中的一部分，體量和規(guī)模相對要小一些，針對客群的范圍也有所收縮。一般來說，社區(qū)商業(yè)是社區(qū)配套的范疇，更多的是為小區(qū)的居民服務(wù)，提供在餐飲、娛樂等生活便利方面的需求。而這一塊商業(yè)方面的需求，恰恰是購物中心里增長比較快的一部分，卻被社區(qū)商業(yè)把這部分蛋糕給搶掉了。

嚴格來說，社區(qū)底商也是社區(qū)商業(yè)的組成部分。在這里，單獨拿出來說，不僅是與2015年昆明社區(qū)商業(yè)里出現(xiàn)的獨立mall有所區(qū)分，也是社區(qū)底商在去年表現(xiàn)出一些不一樣的特點和問題。自城中村改造啟動后，社區(qū)商業(yè)也逐步發(fā)展起來，社區(qū)底商也曾熱鬧一時。

從剛剛結(jié)束的2015年來看，由于股市跌宕起伏，也有不少人把眼光轉(zhuǎn)向了相對把穩(wěn)一點的房地產(chǎn)市場，而商鋪投資也被開發(fā)商“炒起來”。返租型商鋪、產(chǎn)權(quán)商鋪、高回報率、學(xué)區(qū)鋪、學(xué)位鋪、臨街旺鋪等詞，一度鋪滿了市場。而在這一年，整體經(jīng)濟環(huán)境下行，房地產(chǎn)市場走得很艱難，商鋪也比較難賣。因此，經(jīng)歷了一定的周期，昆明市場上也出現(xiàn)了很多“現(xiàn)鋪”出售。從以往炙手可熱的期鋪到如今讓人觀望投資的現(xiàn)鋪，也側(cè)面反映了社區(qū)底商的過剩。

根據(jù)記者走訪觀察，目前，社區(qū)底商以餐飲業(yè)態(tài)為主。由于餐飲進入門檻低，有多種形態(tài)可以經(jīng)營，包括包子店、米線店、特色小吃、火鍋、炒菜等，而一日三餐又可以滿足社區(qū)居民的日常生活需求，因此社區(qū)里的大街小巷都開滿了餐飲店。而在去年年底收尾的時候，社區(qū)底商卻迎來了一波關(guān)店潮，新一輪的洗牌已經(jīng)開始。在建設(shè)路、江東花園等多個片區(qū)周邊的小區(qū)里，不少餐飲店鋪都已經(jīng)關(guān)門，并且掛著轉(zhuǎn)租的信息，而一些位置較好的商鋪轉(zhuǎn)而又迎來了新的開業(yè)。

業(yè)內(nèi)人士指出，昆明商業(yè)地產(chǎn)最大的癥結(jié)在于城市的規(guī)劃問題，尤其是社區(qū)商業(yè)。由于城中村改造項目的大量推進，住宅項目必須配建一定的商業(yè)比例，造成了商業(yè)過于集中，并且政府在整體規(guī)劃上也沒有做出更好的引導(dǎo)。具體從社區(qū)商業(yè)運營的情況來看，由于產(chǎn)權(quán)分散，沒有統(tǒng)一的團隊進行業(yè)態(tài)規(guī)劃和運營，往往陷入人氣不足、缺乏競爭力、無法經(jīng)營的困境。

行業(yè)觀察

在開業(yè)爽約之后昆明商業(yè)項目大多或?qū)ⅰ半y產(chǎn)”

無論是購物中心，還是社區(qū)商業(yè)，在一波又有一波的開業(yè)潮之中，顯得有些磕磕絆絆。經(jīng)歷了市場的洗禮，“優(yōu)勝劣汰，適者生存”的自然法則，也商業(yè)地產(chǎn)中發(fā)揮得淋漓盡致。

對于新開業(yè)的商業(yè)體來說，可以給到昆明人以新的體驗，包括一些昆明首店、獨特業(yè)態(tài)等，比如昆明廣場的特色餐飲品牌川味火鍋海底撈、全球知名化妝品零售品牌絲芙蘭，愛琴海購物公園的真冰溜冰場等等。不可否認，商業(yè)的豐富讓城市居民的生活更加便利，同時也帶來更多消費體驗。在市場下行、電商沖擊的背景下，昆明的購物中心在2015年也迎來了大幅度的業(yè)態(tài)調(diào)整，表現(xiàn)出商家品牌的更換、體驗式業(yè)態(tài)比例的增加等，因而商業(yè)地產(chǎn)的競爭也更加激烈。

在采訪中，有不少市民表示，昆明的很多購物中心都差不多，品牌相差不大，一般都選擇去逛離家近或者交通方便的商場。從記者的觀察來看，目前，昆明的商業(yè)體在南市區(qū)和北市區(qū)發(fā)展迅速，但東西市區(qū)的商業(yè)相對沉默。我們期待昆明商業(yè)地產(chǎn)的爆發(fā)，但也擔憂商業(yè)項目的生存問題。

當前，2015年預(yù)計開業(yè)的商業(yè)項目大多爽約了，但在今年打算開業(yè)的商業(yè)項目是否能給我們一些新的期待呢？

對此，馬原表示，從昆明各個區(qū)域的情況來看，東市區(qū)的白沙河一帶，居住人口并不是很多，周邊又是專業(yè)市場，因此商業(yè)相對也比較缺乏。東南區(qū)域的一些項目也還在規(guī)劃落實中。而對于西市區(qū)來說，目前有不少商業(yè)項目，但都是由于資金問題，也遲遲未能開業(yè)。相對來說，南市區(qū)、北市區(qū)的商業(yè)項目已有幾個順利開業(yè)，但還有部分項目是難產(chǎn)的，未來還有很多未知數(shù)。

市場調(diào)查

一波商業(yè)又來扎堆超200萬方商業(yè)預(yù)計今年開業(yè)

盡管商業(yè)項目在2015年的開業(yè)速度有所放緩，但并不意味著商業(yè)地產(chǎn)就此沉默。根據(jù)記者的不完全統(tǒng)計，在2016年，昆明預(yù)計開業(yè)的商業(yè)項目超過20個，包括七彩云南·第壹城、涌鑫哈佛中心、銀�！で逑伞⒌聺櫋そ鸾值�，其中，體量在20萬方以上的商業(yè)項目集中在呈貢板塊和人民西路板塊。據(jù)記者保守統(tǒng)計，昆明今年預(yù)計開業(yè)的商業(yè)體量超過200萬方。

一些項目由于資金鏈、招商進度等問題，能否成功開業(yè)都不得而知。在商業(yè)項目的難產(chǎn)之下，要尋得“良方”，增強自身“體質(zhì)”才能解除病癥。

“在我看來，能夠?qū)崿F(xiàn)開業(yè)的條件，必須是具備全國連鎖、跨區(qū)域的商業(yè)項目，不僅僅要企業(yè)具有雄厚的資金實力和扎實的商業(yè)基礎(chǔ)，并且項目的區(qū)域位置要特別好�！瘪R原坦言，隨著2016年又一波商業(yè)項目開業(yè)計劃的來臨，目前只能靜待觀察。目前來看，呈貢板塊的七彩云南·第壹城開業(yè)的可能性比較大，這背后有諾仕達集團商業(yè)團隊的專業(yè)運營，商業(yè)資源和客戶的積累也非常豐富。對于昆明主城的商業(yè)項目來說，總體商業(yè)面積的供給量過大，與市場需求不匹配，2016年能夠順利開業(yè)的項目有預(yù)計一半的數(shù)目已經(jīng)很不錯了。

一般來說，一個購物中心，周邊方圓兩公里內(nèi)至少要有十萬以上的居住人口，才能維系商業(yè)的正常運營。值得注意的是，這個商業(yè)項目的產(chǎn)權(quán)必須要統(tǒng)一，才能進行更好地規(guī)劃和管理，由專業(yè)團隊保持長期良好的運營狀態(tài)。而從昆明的具體情況來看，一個區(qū)域的人口可以達到幾十萬，但在同一個片區(qū)起碼有五個以上的購物中心，把居民人口的消費力都分散了。這樣一來，必定會造成一些購物中心的落寞，以及商業(yè)項目開局的困境。

高端訪談

從市場的情況來看，昆明商業(yè)地產(chǎn)在運營、開業(yè)等方面存在諸多問題，為此，我們邀請到了昆明贏閣商業(yè)地產(chǎn)顧問機構(gòu)董事長馬原、云南財經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)與土地政策研究中心主任張洪作為嘉賓，來談?wù)勊麄儗τ谶@些問題的看法。

云信：2015年預(yù)計開業(yè)的商業(yè)體，大部分都爽約了。你認為主要原因有哪些？

開發(fā)商資金鏈出現(xiàn)問題招商難度進一步增大

馬原：2015年商業(yè)項目未能如期開業(yè)的核心原因，一是開發(fā)商的資金出現(xiàn)了問題，造成了整體項目的建設(shè)滯后；二是實體店商業(yè)的下滑，造成了招商難度的增大。從宏觀層面來看，2015年的經(jīng)濟形勢并不是很好，對于商業(yè)地產(chǎn)來說，也會產(chǎn)生很多變數(shù)，包括企業(yè)品牌戰(zhàn)略的調(diào)整，甚至要看項目位置是否具有足夠的優(yōu)勢，否則都會影響到最終招商的成果。

電商沖擊+體量速增開業(yè)需更充足準備

張洪：商業(yè)體開業(yè)爽約，可能有以下幾個原因。首先，實體商業(yè)受到電子商務(wù)的影響，商業(yè)的發(fā)展和增長速度沒有像開發(fā)商預(yù)想的那么快。雖然隨著城市的大踏步發(fā)展，人口數(shù)量在不斷增加，但是實體商業(yè)的消費能力并沒有高速增長。那么開業(yè)之后人流量起不來，人氣跟不上，將直接影響到商業(yè)體的存活能力。

其次，這些年城中村改造項目陸續(xù)跟大家見面。而就當時的規(guī)劃來談，不少項目均為商住一體。那么昆明的商業(yè)體量或者在近幾年會有明顯的增長。那么怎么樣做好商業(yè)，就成了這樣的大環(huán)境下，開發(fā)商們必須思考的問題，走有特色的路線，把自己的商業(yè)跟別人做得不一樣，才是出路。或者2015年有一些建好的商業(yè)體還未正式開業(yè)，跟目前的實際情況有關(guān)，他們需要完全調(diào)整好商業(yè)方向和商業(yè)運營路線，再正式跟大家見面，以免商業(yè)難做，以后做調(diào)整更難。

云信：目前，昆明的商業(yè)體在南市區(qū)和北市區(qū)發(fā)展迅速，但東西市區(qū)的商業(yè)相對沉默，你如何看待這樣的商業(yè)格局？

人口基數(shù)奠定南北市區(qū)商業(yè)先行

未來東西板塊將崛起

張洪：我們首先從人口密度上分析，目前昆明市區(qū)居住最密集的一定是南市區(qū)的滇池路和北市區(qū)的北京路和龍泉路沿線。那么從消費角度來分析，目前這兩個板塊也是消費能力相對較強的兩個片區(qū)。因此，南北市區(qū)先發(fā)展從人口的密度和質(zhì)量上就奠定了基礎(chǔ)。接下來，我們再說說交通。大家都知道一個商業(yè)體做得好不好，人流是基礎(chǔ)，那么交通也非常關(guān)鍵，一個便利交通，一定會帶來龐大的消費人群。如果這個商業(yè)體還選對了市民的口味，做了優(yōu)秀招商，那么商業(yè)一定會在這些因素的綜合影響下，拿出驕人的成績。

昆明地鐵1、2號線，首通南北，所以從2014年開始，不少地鐵沿線的商業(yè)體也陸續(xù)開業(yè)，而且運營得還不錯。

而東西板塊的發(fā)展相比南北較慢，但隨著地鐵3、4號線跟1、2號線的貫穿之后，相信會迎來東西商業(yè)的快速發(fā)展。當然，一個城市的發(fā)展一定是循序漸進的，南北市區(qū)板塊的成熟，接著一定是東西板塊的發(fā)展。昆明的前進，一定會帶給大家更多的驚喜。

云信：目前，昆明商業(yè)地產(chǎn)存在體量過大、同質(zhì)化嚴重等問題，你認為有什么辦法來緩解這樣的現(xiàn)狀呢？

滿足并創(chuàng)造市場需求

昆明商業(yè)地產(chǎn)亟待創(chuàng)新和突破

馬原：昆明商業(yè)地產(chǎn)存在體量過大、同質(zhì)化嚴重等問題，并不是一蹴而就的。在住宅市場受限后，很多開發(fā)商都轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，為當前爆發(fā)的問題埋下了伏筆。此外，昆明的商業(yè)地產(chǎn)也有本身的一些問題。一方面，在昆明的地產(chǎn)公司里，非常缺乏有持續(xù)性、戰(zhàn)略眼光的企業(yè)，很多都是中小型的開發(fā)商，大多都是賺了錢就甩手走掉了。因此，昆明本土開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)板塊表現(xiàn)突出的寥寥可數(shù)，大多都沒有系統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)知識，更沒有很好地去組建專業(yè)的商業(yè)運營團隊。另一方面，昆明的商業(yè)地產(chǎn)缺乏創(chuàng)新和突破。從市場上的商業(yè)項目來看，幾乎所有的商業(yè)都是去學(xué)習(xí)原有的項目，不斷地去模仿，誰都不愿意去嘗試和創(chuàng)新，也就造成了同質(zhì)化嚴重的局面，而消費者就感覺逛哪里差別不是很大。

實際上，做得好的商業(yè)一是要滿足市場需求，二是要創(chuàng)造市場需求，比如蘋果手機的出現(xiàn)，就是創(chuàng)造市場需求的一個奇跡。購物中心，不僅僅是滿足吃喝玩樂游購娛，還有更多的市場需求可以做，包括培訓(xùn)中心、醫(yī)療中心、創(chuàng)意中心等。這些主題商業(yè)需求都是目前昆明市場上沒有的，但沒有人去深入挖掘，一味地去復(fù)制，只能不斷陷入困局之中。

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