★關(guān)鍵詞四：調(diào)規(guī)

隨著昆明城中村改造的推進(jìn)，城改項目逐漸增多，以致出現(xiàn)了綜合體過剩的局面，伴隨的是商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓嚴(yán)重過剩。昆明城改計劃中，原有的規(guī)劃條件使得部分項目舉步維艱，難以落地。而現(xiàn)有的城改項目，也陷入了商業(yè)過剩，招商困難，寫字樓過剩的“痛苦”之中。

令人欣喜的是，12月2日，《昆明市人民政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》正式發(fā)布，該意見指出：分期開發(fā)的城改項目，對尚未動工建設(shè)的地塊，根據(jù)所在區(qū)域人口規(guī)模及周邊配套情況，在不突破片區(qū)控規(guī)總用地、總建筑規(guī)模、容積率，滿足公建配套等條件的前提下，可由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請調(diào)整商住比例。此次規(guī)劃松動，城改項目未動工地塊可調(diào)整商住比，無疑是最大的利好。

此項政策發(fā)布一周之后，昆明日報發(fā)布消息稱，昆明市政府1個月辦結(jié)33項難題，其中，昆明某項目商改住得到調(diào)整。隨后，《昆明中心城區(qū)官渡區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃梳理》發(fā)布，對比2014年發(fā)布的巫家壩片區(qū)的控規(guī)，云南房網(wǎng)注意到，巫家壩核心區(qū)原規(guī)劃的大量商住混合用地，已更改為居住用地。

★關(guān)鍵詞五：降價

2014年天宇瀾山打響降價第一槍后，昆明不少樓盤都相繼降價，不過除了俊發(fā)灣流海一個項目公開承認(rèn)降價以外，其余項目均以“團(tuán)購”、“優(yōu)惠”或是其他的借口來掩飾降價的真相。但是，到了2015年，“降價”一詞已經(jīng)成為了一種普遍現(xiàn)象，很多樓盤均降價銷售，也無需掩飾，因為大家已經(jīng)心知肚明了。

盤點2015年降價的樓盤，高層住宅當(dāng)中，聯(lián)想科技城、俊發(fā)盛唐城、西城時代、春城慧谷、天宇瀾山、綠地云都會等項目，均降價銷售，且降價幅度還不小，有的從開盤的“8”字頭、“7”字頭水平，降至了如今的“5”字頭水平。

西城時代住宅實景

公寓產(chǎn)品的降價幅度也不小。據(jù)了解，德潤朗悅灣、中鐵云時代廣場、百大國際派、西城時代、萬科金域國際、大宥城等項目，均出現(xiàn)大幅度降價的情況，部分公寓降價幅度達(dá)到了1500元/平米。2015年11月初，云南房網(wǎng)統(tǒng)計得知，截止2015年10月份，昆明公寓產(chǎn)品成交單價呈下跌之勢，降幅近10%

高端住宅產(chǎn)品當(dāng)中，別墅、大平層豪宅的降價幅度也不小。最明顯的是西尚林居學(xué)府公館，2015年7月份時，項目的聯(lián)排和雙拼別墅直接降價5000元/平米銷售。除了直接降價的，還有像中天城央墅，則是以“交15萬抵100萬”的方式變相降價。大平層產(chǎn)品當(dāng)中，世博首岸2015年曾高調(diào)亮相，但2015年先后多次降價，單價降低了4000元/平米。

昆明商業(yè)過剩已是事實，所以商鋪降價也是不可避免的。像匯都國際、南悅城等項目多以“返租”的形式吸引客戶，但是也有恒大雅苑、西城時代、蓮花池畔等項目，則是5折、8折、88折等進(jìn)行降價銷售。

★關(guān)鍵詞六：過剩

導(dǎo)致全國樓市低迷的一個最主要的因素，便是商品房“過剩”，也就是供＞求，市場庫存太大。日前，中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布《中國住房報告（2015-2016）》，報告指出，商品房過剩，總庫存高達(dá)21億平方米，僅現(xiàn)房庫存去化就需23至24個月，住房市場步入“結(jié)構(gòu)性過�！睍r代。

對于昆明來說，商品房過剩較全國市場有過之而無不及。除了市場自身的因素以外，昆明2008年啟動的382個城中村改造計劃，促使了大量的住宅產(chǎn)生。而由于城改計劃對寫字樓和商業(yè)的建設(shè)要求，導(dǎo)致了大量的寫字樓、商業(yè)產(chǎn)生，最終也避免不了寫字樓、商業(yè)地產(chǎn)過剩的結(jié)局。

2015年以來，昆明大量住宅，包括高層住宅、洋房、別墅等產(chǎn)品，均或明或暗的降價，以求迅速去庫存，便是昆明樓市住宅過剩的一個表現(xiàn)。而商業(yè)地產(chǎn)招商困難，大量的商鋪空閑，招商同質(zhì)化嚴(yán)重，也是商業(yè)地產(chǎn)過剩的一個表現(xiàn)。寫字樓產(chǎn)品當(dāng)中，由于寫字樓市場過剩，部分寫字樓開始降價銷售，比如禧瑞都、中鐵云時代廣場等，將價格降低至了“6”字頭的水平，價格之低堪比住宅。

本站轉(zhuǎn)載文章和圖片出于傳播信息之目的，如有版權(quán)異議，請在3個月內(nèi)與本站聯(lián)系刪除或協(xié)商處理。凡署名"云南房網(wǎng)"的文章未經(jīng)本站授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載。爆料、授權(quán)：news@ynhouse.com。