即便是順城購物中心這樣的商業(yè)主體，也在構劃進行業(yè)態(tài)升級

南亞風情第壹城已成為南市區(qū)商業(yè)中心

新裝修的餐廳隱匿在昆明老街中

昆明商業(yè)地產(chǎn)在陣痛中前行，從去年開始，縈繞在昆明商業(yè)地產(chǎn)頭上的烏云就一直揮之不去�，F(xiàn)如今，傳統(tǒng)商業(yè)在同質(zhì)化、超體量、電商沖擊三重壓力的沖擊下夾縫求生，就連一直被業(yè)界奉為昆明商業(yè)成功典范的順城、南亞風情第壹城、昆百大等也開始打業(yè)態(tài)調(diào)整、引入新商家、營銷變革的組合拳。傳統(tǒng)的商業(yè)項目順應歷史潮流或在升級改造尋求出路，不可否認的是，昆明商業(yè)地產(chǎn)正面臨陣痛窘境。

商業(yè)項目同質(zhì)化仍是硬傷

最近幾年，昆明涌現(xiàn)了大量綜合體，但在業(yè)態(tài)布局和城市核心商圈的業(yè)態(tài)規(guī)劃上并沒有突破傳統(tǒng)模式。不但業(yè)態(tài)同質(zhì)化嚴重，即便是招商和運營模式同樣嚴重，其招商引進的餐飲品牌、電影院，核心商圈里面都有。大量商業(yè)項目由于商業(yè)資源受限，也可能是跟風使然，品牌店雷同的情況已經(jīng)在商業(yè)體中集中顯現(xiàn)。

2006年開業(yè)的北辰財富中心是最早將影院引進商業(yè)地產(chǎn)的項目。此后，影院更是成為了昆明近幾年新興商業(yè)地產(chǎn)項目的標準配套。順城王府井的百老匯影城、新西南的昆明環(huán)銀國際電影城、南亞風情·第壹城的保利國際影城、新亞洲的虹影城、臻萬百貨店的17.5影城，都有地產(chǎn)項目與影院聯(lián)姻的縮影。

放眼全國市場，沒有哪個城市像昆明這樣，時不時會有“家樂福第N家門店落戶某項目，世界500強沃爾瑪簽約某項目”的消息出現(xiàn)在報端。沃爾瑪、家樂福、麥當勞、肯德基和國內(nèi)幾家知名的電器店和百貨行業(yè)，不管哪個項目，招商來招商去，昆明就這些項目資源，想不同質(zhì)化都難。

此類現(xiàn)象一方面說明昆明過分依賴世界500強等國際品牌來吸引人氣聚集；另一方面也說明百貨業(yè)，大超市、洋快餐等與綜合體捆綁成千城一面，缺乏差異化創(chuàng)新。

有業(yè)內(nèi)人士指出，同質(zhì)化的弊端在于使得項目彼此之間形成對立的關系，造成運營成本的增加，進而讓房企深陷泥沼。如何突圍同質(zhì)化成為現(xiàn)如今做商業(yè)地產(chǎn)率先考慮的問題，至祥置業(yè)董事副總經(jīng)理黃雷認為：“突圍同質(zhì)化有兩種方法：一種就是找到差異化，找準項目定位；另外一種是什么呢？同一定位下的項目，你做到60分，我做到80分，我也可以避免同質(zhì)化�！�

派臣投資管理有限公司董事長耿乃興告訴記者：“在做公園1903項目時，我們經(jīng)過經(jīng)過一個多月的走訪和調(diào)查，才給這個項目定位為國內(nèi)首席婚禮目的地，這個主題和旁邊的西南海、萬達、潤城沒有競爭關系，我們是共生共融，所以我們招商非常順利。”而實際上，以公園1903、保利六合、長水航城、七彩云南花之城等一批項目都在尋找差異化上下了功夫，其目的不言而喻，為生存而戰(zhàn)。

超體量商業(yè)加大未來投資風險

去年以來，昆明在建的綜合體超過20個，業(yè)界甚至有“在地產(chǎn)界，如果你不是做綜合體的，你出去都不好意思跟別人打招呼�！闭f法，這也反映出昆明綜合體項目成為業(yè)界公認的規(guī)劃方向。

昆明市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會秘書長劉踐介紹，昆明的商業(yè)地產(chǎn)大概經(jīng)歷了6個發(fā)展階段。1999年世博會期間，以寫字樓為代表的昆明商業(yè)地產(chǎn)有過一個蓬勃發(fā)展期。數(shù)據(jù)顯示，2011年，昆明人均商業(yè)面積接近2平方米，這個數(shù)字超過了很多一線城市，包括深圳、香港。2012年以后，隨著城中村改造的推進，大量商業(yè)會在未來3-5年內(nèi)建成，昆明人均商業(yè)面積可能會達到2.89平方米，總共會在1970多萬平方米。

擁有700萬人口的昆明能否消化這么大的商業(yè)體量？劉踐認為過量的商業(yè)體量使得現(xiàn)階段的項目招商顯得尤為困難，未來風險挑戰(zhàn)非常巨大。劉踐說，“以后昆明的商業(yè)會三分天下，三分之一的人成功，茁壯成長發(fā)展，三分之一的人可能會勉強能維持，能經(jīng)營，還有剩下三分之一一定會被市場拋棄、淘汰。”

為了能在商業(yè)大潮中取得生存，開發(fā)商也在竭盡全力自保，總的來說大致可分為兩類。一類是像潤城、萬達廣場、銀海金岸這樣的區(qū)域型綜合體，填補了區(qū)域的空白取得市場的先機；另一類是集中式的主題商業(yè)，像人民路壹號廣場主打餐飲娛樂24小時全業(yè)態(tài)、長水航城主打“門戶”商業(yè)、七彩云南花之城主打旅游購物等。

傳統(tǒng)百貨業(yè)受電商沖擊最大

作為商業(yè)地產(chǎn)，電商是避免不了的話題。阿里巴巴集團、淘寶網(wǎng)、支付寶創(chuàng)始人馬云在2012年的“雙十一”曾跨下�？�，要把地產(chǎn)價格壓下來。目前地產(chǎn)價格尚沒有下跌，但毋庸置疑，商業(yè)地產(chǎn)特別是傳統(tǒng)的百貨類商業(yè)確實受到了電商的強烈沖擊。

“蘇寧、國美去年還熱鬧得很，前幾天去發(fā)現(xiàn)人少了很多，國美也在裝修，裝修的人說是要調(diào)整業(yè)態(tài)�！庇惺忻癖戏Q：“零售、百貨看來受電商的沖擊還是大啊�！闭\然，從2011年開始，電商的沖擊一瞬間在全國范圍內(nèi)造成影響。

有網(wǎng)友稱，電商是有點傳統(tǒng)商業(yè)掘墓人的意思，其優(yōu)勢在于成本與渠道，價格便宜誰不想要呢？但受電商沖擊最大的是零售型商業(yè)，以美食娛樂消費驅動的現(xiàn)代購物中心商業(yè)受影響輕微，電商再發(fā)達，朋友聚餐、看imax、K歌總要出門吧，電商滿足價格需求，購物中心滿足體驗需求。電商或將影響購物中心的功能設計。就小型零售業(yè)而言，服裝類網(wǎng)購多年來位居第一，這對實體服裝零售店而言也是個威脅。

至祥置業(yè)董事副總經(jīng)理黃雷說“電商的出現(xiàn)是商業(yè)地產(chǎn)朝體驗式發(fā)展的推手，餐飲、娛樂、休閑等業(yè)態(tài)也在逐漸超過零售、百貨類。”至祥置業(yè)(昆明)有限公司的總經(jīng)理周曼認為：“電商也體驗式商業(yè)不一定是對立，O2O模式的出現(xiàn)，讓兩者能夠結合在一起。”

在這樣的前提下社區(qū)Online的概念被昆明的開發(fā)商廣為運用，大田宥總經(jīng)理孟少軍告訴記者：“以大宥城項目為例，我們打造內(nèi)地首個全智能化綜合體，只用一部手機就能暢玩“大宥城”，通過手機對購物中心內(nèi)的餐飲商家進行訂餐、排位，可以網(wǎng)上試衣用手機就能付款�！�

現(xiàn)象

昆明體驗式商業(yè)遍地開花

■都市時報訊（記者李佳�。├ッ魃虡I(yè)地產(chǎn)經(jīng)過6個階段的發(fā)展，如今已步入城市綜合體時代。不可否認的是商業(yè)項目不斷涌現(xiàn)，無論規(guī)模、體量都爭相攀升。邁入2014年，業(yè)內(nèi)“泡沫論”、“風險論”甚囂塵上。新形勢下，體驗式商業(yè)地產(chǎn)在昆明盛行。商業(yè)地產(chǎn)該如何突破傳統(tǒng)模式創(chuàng)新獲得進一步發(fā)展，成為業(yè)界備受關注的話題。

在過去的2013年，“電商”無疑是云南樓市備受關注的關鍵詞，作為催發(fā)整個行業(yè)大變革的電商模式，不得不說也是一種創(chuàng)新模式，但電商模式只是傳統(tǒng)營銷模式的有益補充，始終代替不了傳統(tǒng)的營銷模式，如今電商利弊已顯，樓市“電商”將如何發(fā)展還有待爭議。

實際上和“電商”相比，體驗式創(chuàng)新也是最近幾年房地產(chǎn)市場提到最多的詞匯。新建的螺螄灣中心甚至結合電商的線上線下模式推出了4.1版本的體驗式商業(yè)項目。

所謂“體驗式商業(yè)”是將商業(yè)的定位從購物中心的概念從購物擴大到交友、休閑、娛樂等范圍，與傳統(tǒng)百貨單一的業(yè)態(tài)不一樣，購物中心在規(guī)劃、設計時偏向體驗的多元化和豐富性。

早期的北辰財富中心，以及2009年成功升級的順城購物中心、正義坊購物中心，即便是后來投入運營的南亞風情第壹城無不留有體驗式商業(yè)的影子。

值得注意的是即便北市區(qū)已經(jīng)有了北辰財富中心這樣的商業(yè)中心，但并沒有影響體驗式商業(yè)樓盤的繼續(xù)擴張。

位于北市區(qū)的俊發(fā)城，作為龍頭村的改造項目，曾經(jīng)是35位院士的第二故鄉(xiāng)，片區(qū)擁有建筑大師梁思成、林徽因夫婦、聞一多、朱自清等眾多珍貴名人故居。俊發(fā)城除了商業(yè)街、酒店商務集群、醫(yī)院和全齡段學校外，結合項目本身的人文特色，將打造歷史文化街區(qū)、龍泉古鎮(zhèn)等六大互動體驗館。

除了像俊發(fā)城這樣的大型綜合在開發(fā)中注重齊全的配套外，不少體量適中的綜合體在配套的打造上也很有考究。比如像公園1903、西南海等，抓住了城市生活中缺失綠色空間特質(zhì)，自建風情公園，文化空間、大觀文化廣場這樣帶有“文藝范”的綜合體，則以文化為主打，如文化空間將老昆明的篆塘廟會呈現(xiàn)到項目中。

另外，像人民路壹號廣場、潤城這樣的主打商業(yè)的綜合體，在配套的選擇上也各有千秋，前者著力打造昆明24小時不夜城，以餐飲、娛樂為主，而后者以購物中心、商務消費為主。而位于呈貢新區(qū)的斗南花卉產(chǎn)業(yè)園將在千畝園區(qū)上建設成國際花卉交易、國際花卉總部經(jīng)濟區(qū)、科技研發(fā)、人才培訓和國際花卉會展及花卉旅游功能區(qū)，打造成為亞洲花都。

體驗式創(chuàng)新商業(yè)項目正在昆明興起，云南神州天宇集團董事副總經(jīng)理兼商業(yè)管理中心總經(jīng)理梅永豐在接受媒體采訪時稱，打造有特色、有主題的體驗式商業(yè)無疑是商業(yè)發(fā)展最佳的出路，體驗市商業(yè)也必將成為昆明商業(yè)發(fā)展新的出路。