即便是順城購(gòu)物中心這樣的商業(yè)主體，也在構(gòu)劃進(jìn)行業(yè)態(tài)升級(jí)

新裝修的餐廳隱匿在昆明老街中

昆明商業(yè)地產(chǎn)在陣痛中前行，從去年開(kāi)始，縈繞在昆明商業(yè)地產(chǎn)頭上的烏云就一直揮之不去。現(xiàn)如今，傳統(tǒng)商業(yè)在同質(zhì)化、超體量、電商沖擊三重壓力的沖擊下夾縫求生，就連一直被業(yè)界奉為昆明商業(yè)成功典范的順城、南亞風(fēng)情第壹城、昆百大等也開(kāi)始打業(yè)態(tài)調(diào)整、引入新商家、營(yíng)銷(xiāo)變革的組合拳。傳統(tǒng)的商業(yè)項(xiàng)目順應(yīng)歷史潮流或在升級(jí)改造尋求出路，不可否認(rèn)的是，昆明商業(yè)地產(chǎn)正面臨陣痛窘境。

商業(yè)項(xiàng)目同質(zhì)化仍是硬傷

最近幾年，昆明涌現(xiàn)了大量綜合體，但在業(yè)態(tài)布局和城市核心商圈的業(yè)態(tài)規(guī)劃上并沒(méi)有突破傳統(tǒng)模式。不但業(yè)態(tài)同質(zhì)化嚴(yán)重，即便是招商和運(yùn)營(yíng)模式同樣嚴(yán)重，其招商引進(jìn)的餐飲品牌、電影院，核心商圈里面都有。大量商業(yè)項(xiàng)目由于商業(yè)資源受限，也可能是跟風(fēng)使然，品牌店雷同的情況已經(jīng)在商業(yè)體中集中顯現(xiàn)。

2006年開(kāi)業(yè)的北辰財(cái)富中心是最早將影院引進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目。此后，影院更是成為了昆明近幾年新興商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)配套。順城王府井的百老匯影城、新西南的昆明環(huán)銀國(guó)際電影城、南亞風(fēng)情·第壹城的保利國(guó)際影城、新亞洲的虹影城、臻萬(wàn)百貨店的17.5影城，都有地產(chǎn)項(xiàng)目與影院聯(lián)姻的縮影。

放眼全國(guó)市場(chǎng)，沒(méi)有哪個(gè)城市像昆明這樣，時(shí)不時(shí)會(huì)有“家樂(lè)福第N家門(mén)店落戶(hù)某項(xiàng)目，世界500強(qiáng)沃爾瑪簽約某項(xiàng)目”的消息出現(xiàn)在報(bào)端。沃爾瑪、家樂(lè)福、麥當(dāng)勞、肯德基和國(guó)內(nèi)幾家知名的電器店和百貨行業(yè)，不管哪個(gè)項(xiàng)目，招商來(lái)招商去，昆明就這些項(xiàng)目資源，想不同質(zhì)化都難。

此類(lèi)現(xiàn)象一方面說(shuō)明昆明過(guò)分依賴(lài)世界500強(qiáng)等國(guó)際品牌來(lái)吸引人氣聚集；另一方面也說(shuō)明百貨業(yè)，大超市、洋快餐等與綜合體捆綁成千城一面，缺乏差異化創(chuàng)新。

有業(yè)內(nèi)人士指出，同質(zhì)化的弊端在于使得項(xiàng)目彼此之間形成對(duì)立的關(guān)系，造成運(yùn)營(yíng)成本的增加，進(jìn)而讓房企深陷泥沼。如何突圍同質(zhì)化成為現(xiàn)如今做商業(yè)地產(chǎn)率先考慮的問(wèn)題，至祥置業(yè)董事副總經(jīng)理黃雷認(rèn)為：“突圍同質(zhì)化有兩種方法：一種就是找到差異化，找準(zhǔn)項(xiàng)目定位；另外一種是什么呢？同一定位下的項(xiàng)目，你做到60分，我做到80分，我也可以避免同質(zhì)化�！�

派臣投資管理有限公司董事長(zhǎng)耿乃興告訴記者：“在做公園1903項(xiàng)目時(shí)，我們經(jīng)過(guò)經(jīng)過(guò)一個(gè)多月的走訪和調(diào)查，才給這個(gè)項(xiàng)目定位為國(guó)內(nèi)首席婚禮目的地，這個(gè)主題和旁邊的西南海、萬(wàn)達(dá)、潤(rùn)城沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，我們是共生共融，所以我們招商非常順利�！倍鴮�(shí)際上，以公園1903、保利六合、長(zhǎng)水航城、七彩云南花之城等一批項(xiàng)目都在尋找差異化上下了功夫，其目的不言而喻，為生存而戰(zhàn)。

超體量商業(yè)加大未來(lái)投資風(fēng)險(xiǎn)

去年以來(lái)，昆明在建的綜合體超過(guò)20個(gè)，業(yè)界甚至有“在地產(chǎn)界，如果你不是做綜合體的，你出去都不好意思跟別人打招呼�！闭f(shuō)法，這也反映出昆明綜合體項(xiàng)目成為業(yè)界公認(rèn)的規(guī)劃方向。

昆明市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)劉踐介紹，昆明的商業(yè)地產(chǎn)大概經(jīng)歷了6個(gè)發(fā)展階段。1999年世博會(huì)期間，以寫(xiě)字樓為代表的昆明商業(yè)地產(chǎn)有過(guò)一個(gè)蓬勃發(fā)展期。數(shù)據(jù)顯示，2011年，昆明人均商業(yè)面積接近2平方米，這個(gè)數(shù)字超過(guò)了很多一線城市，包括深圳、香港。2012年以后，隨著城中村改造的推進(jìn)，大量商業(yè)會(huì)在未來(lái)3-5年內(nèi)建成，昆明人均商業(yè)面積可能會(huì)達(dá)到2.89平方米，總共會(huì)在1970多萬(wàn)平方米。

擁有700萬(wàn)人口的昆明能否消化這么大的商業(yè)體量？劉踐認(rèn)為過(guò)量的商業(yè)體量使得現(xiàn)階段的項(xiàng)目招商顯得尤為困難，未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)挑戰(zhàn)非常巨大。劉踐說(shuō)，“以后昆明的商業(yè)會(huì)三分天下，三分之一的人成功，茁壯成長(zhǎng)發(fā)展，三分之一的人可能會(huì)勉強(qiáng)能維持，能經(jīng)營(yíng)，還有剩下三分之一一定會(huì)被市場(chǎng)拋棄、淘汰�！�

為了能在商業(yè)大潮中取得生存，開(kāi)發(fā)商也在竭盡全力自保，總的來(lái)說(shuō)大致可分為兩類(lèi)。一類(lèi)是像潤(rùn)城、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、銀海金岸這樣的區(qū)域型綜合體，填補(bǔ)了區(qū)域的空白取得市場(chǎng)的先機(jī)；另一類(lèi)是集中式的主題商業(yè)，像人民路壹號(hào)廣場(chǎng)主打餐飲娛樂(lè)24小時(shí)全業(yè)態(tài)、長(zhǎng)水航城主打“門(mén)戶(hù)”商業(yè)、七彩云南花之城主打旅游購(gòu)物等。

傳統(tǒng)百貨業(yè)受電商沖擊最大

作為商業(yè)地產(chǎn)，電商是避免不了的話題。阿里巴巴集團(tuán)、淘寶網(wǎng)、支付寶創(chuàng)始人馬云在2012年的“雙十一”曾跨下�？�，要把地產(chǎn)價(jià)格壓下來(lái)。目前地產(chǎn)價(jià)格尚沒(méi)有下跌，但毋庸置疑，商業(yè)地產(chǎn)特別是傳統(tǒng)的百貨類(lèi)商業(yè)確實(shí)受到了電商的強(qiáng)烈沖擊。

“蘇寧、國(guó)美去年還熱鬧得很，前幾天去發(fā)現(xiàn)人少了很多，國(guó)美也在裝修，裝修的人說(shuō)是要調(diào)整業(yè)態(tài)�！庇惺忻癖戏Q(chēng)：“零售、百貨看來(lái)受電商的沖擊還是大啊。”誠(chéng)然，從2011年開(kāi)始，電商的沖擊一瞬間在全國(guó)范圍內(nèi)造成影響。

有網(wǎng)友稱(chēng)，電商是有點(diǎn)傳統(tǒng)商業(yè)掘墓人的意思，其優(yōu)勢(shì)在于成本與渠道，價(jià)格便宜誰(shuí)不想要呢？但受電商沖擊最大的是零售型商業(yè)，以美食娛樂(lè)消費(fèi)驅(qū)動(dòng)的現(xiàn)代購(gòu)物中心商業(yè)受影響輕微，電商再發(fā)達(dá)，朋友聚餐、看imax、K歌總要出門(mén)吧，電商滿(mǎn)足價(jià)格需求，購(gòu)物中心滿(mǎn)足體驗(yàn)需求。電商或?qū)⒂绊戀?gòu)物中心的功能設(shè)計(jì)。就小型零售業(yè)而言，服裝類(lèi)網(wǎng)購(gòu)多年來(lái)位居第一，這對(duì)實(shí)體服裝零售店而言也是個(gè)威脅。

至祥置業(yè)董事副總經(jīng)理黃雷說(shuō)“電商的出現(xiàn)是商業(yè)地產(chǎn)朝體驗(yàn)式發(fā)展的推手，餐飲、娛樂(lè)、休閑等業(yè)態(tài)也在逐漸超過(guò)零售、百貨類(lèi)�！敝料橹脴I(yè)(昆明)有限公司的總經(jīng)理周曼認(rèn)為：“電商也體驗(yàn)式商業(yè)不一定是對(duì)立，O2O模式的出現(xiàn)，讓兩者能夠結(jié)合在一起。”

在這樣的前提下社區(qū)Online的概念被昆明的開(kāi)發(fā)商廣為運(yùn)用，大田宥總經(jīng)理孟少軍告訴記者：“以大宥城項(xiàng)目為例，我們打造內(nèi)地首個(gè)全智能化綜合體，只用一部手機(jī)就能暢玩“大宥城”，通過(guò)手機(jī)對(duì)購(gòu)物中心內(nèi)的餐飲商家進(jìn)行訂餐、排位，可以網(wǎng)上試衣用手機(jī)就能付款�！�

現(xiàn)象

昆明體驗(yàn)式商業(yè)遍地開(kāi)花

■都市時(shí)報(bào)訊（記者李佳健）昆明商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)過(guò)6個(gè)階段的發(fā)展，如今已步入城市綜合體時(shí)代。不可否認(rèn)的是商業(yè)項(xiàng)目不斷涌現(xiàn)，無(wú)論規(guī)模、體量都爭(zhēng)相攀升。邁入2014年，業(yè)內(nèi)“泡沫論”、“風(fēng)險(xiǎn)論”甚囂塵上。新形勢(shì)下，體驗(yàn)式商業(yè)地產(chǎn)在昆明盛行。商業(yè)地產(chǎn)該如何突破傳統(tǒng)模式創(chuàng)新獲得進(jìn)一步發(fā)展，成為業(yè)界備受關(guān)注的話題。

在過(guò)去的2013年，“電商”無(wú)疑是云南樓市備受關(guān)注的關(guān)鍵詞，作為催發(fā)整個(gè)行業(yè)大變革的電商模式，不得不說(shuō)也是一種創(chuàng)新模式，但電商模式只是傳統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)模式的有益補(bǔ)充，始終代替不了傳統(tǒng)的營(yíng)銷(xiāo)模式，如今電商利弊已顯，樓市“電商”將如何發(fā)展還有待爭(zhēng)議。

實(shí)際上和“電商”相比，體驗(yàn)式創(chuàng)新也是最近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)提到最多的詞匯。新建的螺螄灣中心甚至結(jié)合電商的線上線下模式推出了4.1版本的體驗(yàn)式商業(yè)項(xiàng)目。

所謂“體驗(yàn)式商業(yè)”是將商業(yè)的定位從購(gòu)物中心的概念從購(gòu)物擴(kuò)大到交友、休閑、娛樂(lè)等范圍，與傳統(tǒng)百貨單一的業(yè)態(tài)不一樣，購(gòu)物中心在規(guī)劃、設(shè)計(jì)時(shí)偏向體驗(yàn)的多元化和豐富性。

早期的北辰財(cái)富中心，以及2009年成功升級(jí)的順城購(gòu)物中心、正義坊購(gòu)物中心，即便是后來(lái)投入運(yùn)營(yíng)的南亞風(fēng)情第壹城無(wú)不留有體驗(yàn)式商業(yè)的影子。

值得注意的是即便北市區(qū)已經(jīng)有了北辰財(cái)富中心這樣的商業(yè)中心，但并沒(méi)有影響體驗(yàn)式商業(yè)樓盤(pán)的繼續(xù)擴(kuò)張。

位于北市區(qū)的俊發(fā)城，作為龍頭村的改造項(xiàng)目，曾經(jīng)是35位院士的第二故鄉(xiāng)，片區(qū)擁有建筑大師梁思成、林徽因夫婦、聞一多、朱自清等眾多珍貴名人故居。俊發(fā)城除了商業(yè)街、酒店商務(wù)集群、醫(yī)院和全齡段學(xué)校外，結(jié)合項(xiàng)目本身的人文特色，將打造歷史文化街區(qū)、龍泉古鎮(zhèn)等六大互動(dòng)體驗(yàn)館。

除了像俊發(fā)城這樣的大型綜合在開(kāi)發(fā)中注重齊全的配套外，不少體量適中的綜合體在配套的打造上也很有考究。比如像公園1903、西南海等，抓住了城市生活中缺失綠色空間特質(zhì)，自建風(fēng)情公園，文化空間、大觀文化廣場(chǎng)這樣帶有“文藝范”的綜合體，則以文化為主打，如文化空間將老昆明的篆塘廟會(huì)呈現(xiàn)到項(xiàng)目中。

另外，像人民路壹號(hào)廣場(chǎng)、潤(rùn)城這樣的主打商業(yè)的綜合體，在配套的選擇上也各有千秋，前者著力打造昆明24小時(shí)不夜城，以餐飲、娛樂(lè)為主，而后者以購(gòu)物中心、商務(wù)消費(fèi)為主。而位于呈貢新區(qū)的斗南花卉產(chǎn)業(yè)園將在千畝園區(qū)上建設(shè)成國(guó)際花卉交易、國(guó)際花卉總部經(jīng)濟(jì)區(qū)、科技研發(fā)、人才培訓(xùn)和國(guó)際花卉會(huì)展及花卉旅游功能區(qū)，打造成為亞洲花都。

體驗(yàn)式創(chuàng)新商業(yè)項(xiàng)目正在昆明興起，云南神州天宇集團(tuán)董事副總經(jīng)理兼商業(yè)管理中心總經(jīng)理梅永豐在接受媒體采訪時(shí)稱(chēng)，打造有特色、有主題的體驗(yàn)式商業(yè)無(wú)疑是商業(yè)發(fā)展最佳的出路，體驗(yàn)市商業(yè)也必將成為昆明商業(yè)發(fā)展新的出路。

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