地產(chǎn)界熱議十八屆三中全會公報，不提“地產(chǎn)調(diào)控”被看作是進步

市場起決定性作用利好房地產(chǎn)

十八屆三中全會閉幕了，大會透露出未來進一步推進改革的信號。關(guān)于十八屆三中全會的所有消息都會引發(fā)輿論聚焦，而牽一發(fā)而動全身的樓市調(diào)控政策的未來走勢，更是成為其中備受關(guān)注的對象：千呼萬喚的樓市調(diào)控“長效機制”能否如約而至？房地產(chǎn)限購政策是否會逐步取消？房產(chǎn)稅會不會大面積擴容？下一步房地產(chǎn)走勢如何？……這一系列問題引發(fā)了各界的猜想和解讀。其中，很大一部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，十八屆三中全會公報提出市場在資源配置當(dāng)中起“決定性作用”利好房地產(chǎn)。

昆明風(fēng)之鈴市場研究咨詢機構(gòu)CEO石遠：

取消限購令將抑制商業(yè)地產(chǎn)井噴

日前有一些小道消息傳出全國除了北京、上海比較極端，人口聚集力、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、房價仍然在不斷上漲，短期內(nèi)不具備退出限購的條件外，其他城市已經(jīng)具備了退出限購的條件。我認(rèn)為，如果隨著相關(guān)決議及政治報告的出臺，短期內(nèi)勢必會勾起一些人投資住宅的熱情。

從目前昆明住宅整體市場現(xiàn)情來看，比較平靜，價格漲幅不明顯。而目前昆明的商業(yè)市場，形勢嚴(yán)峻，問題突出。昆明54個在建樓盤中商業(yè)總體量達1260萬平米，顯然昆明的商業(yè)面積已經(jīng)超過資源可承受的范圍。其次，商業(yè)體量過大，資源有限，導(dǎo)致昆明商業(yè)同質(zhì)化嚴(yán)重，難以調(diào)動消費者的熱情，在這樣的情況下，很多開發(fā)商將希望轉(zhuǎn)向了后期的運營。但是在昆明，成熟的商業(yè)運營管理公司少，加之不少開發(fā)商都是從住宅開發(fā)轉(zhuǎn)型過來做商業(yè)地產(chǎn)的，經(jīng)驗不足，就給后期的商業(yè)運營管理帶來了很大的壓力，雖然目前很多項目都引進外來的商業(yè)管理公司做咨詢顧問或者直接接手負(fù)責(zé)運營管理，可這樣做實質(zhì)上引發(fā)了另外的問題，由于外來的管理公司并不熟悉昆明的市場，導(dǎo)致在運營時水土不服，其次他們派過來的人員數(shù)量有限，真正的輸出管理難以落地，最終也會使商業(yè)運營陷入困境。

因此，如果取消了住宅限購令，昆明商業(yè)井噴的狀態(tài)將得到抑制，讓其轉(zhuǎn)為消化期，各家開發(fā)商穩(wěn)扎穩(wěn)打，建立起自己完善的商業(yè)運營管理體系。而在住宅市場，據(jù)風(fēng)之鈴市場調(diào)查研究，由于住宅市場日趨成熟，消費者最關(guān)注的因素由產(chǎn)品逐步轉(zhuǎn)變成為開發(fā)商的品牌知名度等，所以各家開發(fā)商只有品質(zhì)過硬、品牌至優(yōu)才是產(chǎn)品在市場中立于不敗之地的有力武器。而在全會之后，政府也將力度轉(zhuǎn)向加強供應(yīng)體系的建設(shè)，著力滿足中低收入家庭的需求，讓開發(fā)商去滿足商品房市場上中高端消費者的其他需要。

在這樣的深化改革下市場上政府、開發(fā)商將各司其職，從而促進社會安定團結(jié)，和諧發(fā)展。

富滇銀行高級經(jīng)濟師、云南財經(jīng)大學(xué)城市管理與資源環(huán)境學(xué)院碩士導(dǎo)師屠強：

房地產(chǎn)成本推動漲價預(yù)期仍存在

今年，國家推行利率改革，自7月20日起全面放開金融機構(gòu)貸款利率管制。其中，取消金融機構(gòu)貸款利率0.7倍的下限，由金融機構(gòu)根據(jù)商業(yè)原則自主確定貸款利率水平；為繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行差別化的住房信貸政策，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，個人住房貸款利率浮動區(qū)間暫不作調(diào)整。此次取消貸款利率下限管制，將是我國利率市場化過程中具有重大意義的一步。在9月份的夏季達沃斯峰會上，國家相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)人已勾勒出了下一步中國金融政策的走向，即：“中國推進金融改革的決心是堅定的。”具體而言，首先，中國將繼續(xù)推進利率的市場化；其次，中國還將推進資本市場的多元化發(fā)展；第三，中國還要繼續(xù)推進金融領(lǐng)域的對內(nèi)對外開放。

但是，從開發(fā)商的角度看，由于受國家宏觀調(diào)控政策的影響，盡管今年在國內(nèi)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟全面低增長的情況下，房地產(chǎn)行業(yè)的整體表現(xiàn)無疑是最突出的，這在取消貸款利率下限管制后，將逐漸促成商業(yè)銀行信貸向房地產(chǎn)行業(yè)的傾斜。但是，在貸款利率議價過程中取得更多的實惠，獲得更多的貸款和更低的利率的企業(yè)是大型開發(fā)房企，而許多中小房企融資難的問題未必能得到即時的改善。所以，仍然存在房地產(chǎn)成本推動型漲價預(yù)期，供求因素的交互導(dǎo)致了房地產(chǎn)價格的持續(xù)上升。加上在調(diào)整利率預(yù)期的作用下，國際投資銀行界產(chǎn)生了全球及中國房地產(chǎn)“泡沫”即將破滅的預(yù)期。此次利率改革后，必將引起居民資產(chǎn)組合的相應(yīng)調(diào)整，在一定程度上抑制房地產(chǎn)價格的持續(xù)上升。由于幅度比較小，引爆所謂房地產(chǎn)市場泡沫、引發(fā)金融風(fēng)險集中披露的可能性不大。

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