今天下午1點(diǎn)30分，克而瑞昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)2013上半年報(bào)告發(fā)布會(huì)今日在房交會(huì)現(xiàn)場(chǎng)舉行，克而瑞旅游地產(chǎn)云南公司總經(jīng)理尤辛杰從宏觀經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)概況、營(yíng)銷盤點(diǎn)、未來(lái)預(yù)測(cè)4個(gè)方面對(duì)2013年上半年的昆明市場(chǎng)做了簡(jiǎn)要分析和總結(jié)。

發(fā)布會(huì)開(kāi)始前的表演

宏觀經(jīng)濟(jì)：調(diào)控加碼可能性小

據(jù)克而瑞研究報(bào)告指出，受外部環(huán)境及結(jié)構(gòu)調(diào)整的影響，經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，在國(guó)家保下限的前提下，調(diào)控加碼可能性比較小。而就2013年1-5月房地產(chǎn)投資的情況來(lái)看，房地產(chǎn)投資增速再度恢復(fù)到20%的較高水平。單就昆明市場(chǎng)來(lái)看，上半年昆明市完成規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資完成1369.42億元，同比增長(zhǎng)了27.2%，房地產(chǎn)投資完成了593.34億元，同比增長(zhǎng)了37.2%，房地產(chǎn)投資比重進(jìn)一步加大。

與此同時(shí)，新一屆政府的執(zhí)政理念正在發(fā)生轉(zhuǎn)變，對(duì)市場(chǎng)的干預(yù)逐漸減少，為保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)調(diào)控加碼的可能性較小。而中央政府政府繼續(xù)差別化信貸、加強(qiáng)土地管理及保障房建設(shè)等調(diào)控舉措并未深化，因而對(duì)市場(chǎng)影響并不大，推進(jìn)利率市場(chǎng)化改革的舉措則為后期房產(chǎn)開(kāi)貸提供了一定意義上的政策支持。

轉(zhuǎn)回到昆明市場(chǎng)，昆版國(guó)五條細(xì)則并未提及20%的差額稅等3大焦點(diǎn)問(wèn)題，因而對(duì)市場(chǎng)的影響有限。上半年，昆明在政策方面動(dòng)作頻頻，除了出臺(tái)“國(guó)五條”細(xì)則外，還完善對(duì)限價(jià)房和配建保障房制度的法律法規(guī)，逐步解決“夾心層”住房難題，而隨著配建保障房制度的出臺(tái)，昆明新房?jī)r(jià)格將會(huì)進(jìn)一步的提高。

克而瑞旅游地產(chǎn)云南公司總經(jīng)理尤辛杰

昆明一級(jí)市場(chǎng)：由西北轉(zhuǎn)向東南

與全國(guó)土地市場(chǎng)一線飄紅的趨勢(shì)不同，昆明土地市場(chǎng)成交相對(duì)比較平穩(wěn)，并存在量升、價(jià)穩(wěn)、熱情平緩三個(gè)特點(diǎn)。

從成交土地用途比來(lái)看，各類型用地成交均有不同幅度的增加，在保持住宅用地成交穩(wěn)定的同時(shí)，商業(yè)用地成交繼續(xù)增加，未來(lái)商業(yè)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)繼續(xù)增加；從土地成交區(qū)域圖來(lái)看，土地成交主要集中在南市區(qū)，開(kāi)發(fā)由西北逐漸向東南延伸；土地成交從土地區(qū)域成交量來(lái)看，住宅用地主要集中在位于南市區(qū)的官渡區(qū)和西山區(qū)，商業(yè)用地主要集中在官渡區(qū)，北市區(qū)土地成交放緩，未來(lái)土地供應(yīng)將以南市區(qū)為主。

2013年上半年，昆明土地供求呈上漲趨勢(shì)，整體供求同比齊升，而由于國(guó)五條與市場(chǎng)預(yù)期出現(xiàn)重大偏差，市場(chǎng)信心高漲，閱讀成交出現(xiàn)高峰。2013年上半年商品房月度成交整體呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，共成交418.2萬(wàn)方，環(huán)比減少了5.1%，環(huán)比增加50%；而上半年商品房供應(yīng)536.4萬(wàn)方，環(huán)比減少8.2%，同比增加9.2%，市場(chǎng)供應(yīng)略大于求。

二級(jí)市場(chǎng)：90平米以下戶型受親睞

上半年，昆明四區(qū)及呈貢商品住宅量升價(jià)穩(wěn)，政策效應(yīng)不斷弱化；受供應(yīng)增加拉動(dòng)，2013年上半年西山區(qū)成為熱點(diǎn)區(qū)域，供求量同比雙雙增長(zhǎng)，北市區(qū)供求下滑，滇池、官南、東南板塊保持強(qiáng)勁勢(shì)頭，中心板塊作為傳統(tǒng)置業(yè)區(qū)域，熱度不減；從戶型區(qū)間來(lái)看，由于昆明剛需力量凸顯，90平米以下面積段呈現(xiàn)供不應(yīng)求的趨勢(shì)。

同時(shí)，在克而瑞2013上半年的報(bào)告中，還針對(duì)保利六合、中海學(xué)府路8號(hào)、聯(lián)想科技城等項(xiàng)目進(jìn)行了案例分析。2013年上半年，明星效果營(yíng)銷、公益活動(dòng)營(yíng)銷等大部分營(yíng)銷手段與去年類似，值得一提的是，公益活動(dòng)的營(yíng)銷方式逐漸受到房企的親睞。

未來(lái)預(yù)測(cè)：市場(chǎng)成交或放緩

在分析完宏觀經(jīng)濟(jì)、昆明市場(chǎng)概況等情況后，克而瑞預(yù)測(cè)，由于國(guó)內(nèi)投資、外貿(mào)和內(nèi)需長(zhǎng)期不振，下半年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)堪憂；而這一點(diǎn)在一定程度上有利于樓市的繼續(xù)復(fù)蘇。而長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，未來(lái)調(diào)控將逐漸向經(jīng)濟(jì)化和制度化的手段轉(zhuǎn)變，雖然短期內(nèi)房產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)困難重重，然而長(zhǎng)期來(lái)看仍然是大勢(shì)所趨，房產(chǎn)稅作為一種長(zhǎng)效機(jī)制替代土地財(cái)政乃是大勢(shì)所趨；同時(shí)，全面擴(kuò)大提高二手房首付比例和貸款利率是大概率事件；而無(wú)論有無(wú)政策出臺(tái)，下半年整體市場(chǎng)的成交量趨緩都將是一種必然的趨勢(shì)。（程瑤/云南房網(wǎng)資訊中心）

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