媒體：從廣義上來看，貨幣超發(fā)與流動(dòng)性泛濫被認(rèn)為是房地產(chǎn)成交與房?jī)r(jià)上漲的推手，中國金融與貨幣政策是否需要調(diào)整？未來會(huì)維持怎樣的政策基調(diào)？

沈建光：未來貨幣政策空間需要考慮經(jīng)濟(jì)增長情況、通脹情況以及全球量化放松的情況。從目前來看，由于實(shí)體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行仍令人擔(dān)憂，且有可能超出決策層早前預(yù)期，而通脹仍然可控，未來貨幣政策可能會(huì)考慮降息。原因在于當(dāng)前部分中小企業(yè)融資成本較高，如一年期基準(zhǔn)貸款利率為6%，加上2.9%的PPI通縮，實(shí)際利率接近9%。

另外，當(dāng)前存在大企業(yè)相對(duì)容易獲得貸款，但未進(jìn)行投資反而將錢通過信托等表外產(chǎn)品高價(jià)貸給小企業(yè)，造成了資金重復(fù)計(jì)算，也是當(dāng)前流動(dòng)性充裕而投資疲軟的原因之一。而發(fā)達(dá)國家降息潮之下，也加大了資本流入的壓力。當(dāng)然，在降息的同時(shí)也可以加快利率市場(chǎng)化進(jìn)程，繼續(xù)提高存款利率上浮范圍，進(jìn)而加快金融改革進(jìn)程。

媒體：調(diào)控房地產(chǎn)的一個(gè)關(guān)鍵是金融控制，如收緊房企融資和購房貸款等，從現(xiàn)實(shí)情況分析，您覺得這些措施能起到多大作用？

沈建光：從購房者來看，我早前做過研究，中國的房?jī)r(jià)是豪宅不貴，陋室難求，低收入群體相對(duì)支付能力有限，而高端商品房相對(duì)于其購買者來講泡沫并不嚴(yán)重。而中國居民購房的按揭比例低于發(fā)達(dá)國家，有三分之一的購房者采取現(xiàn)金支付。因此，限貸主要對(duì)一線城市的剛性需求影響較大，對(duì)高收入群體影響有限。

對(duì)開發(fā)商來講，由于吸取了早前金融危機(jī)的經(jīng)驗(yàn)，也更注重確�，F(xiàn)金流的周轉(zhuǎn)，避免再次出現(xiàn)2008-2009年的資金困境。同時(shí)，當(dāng)前開發(fā)商融資渠道也在增加，信托、海外融資、房地產(chǎn)金融都提供了銀行信貸融資以外的更多途徑，因此，收緊房企信貸對(duì)開發(fā)商是有所影響，但可能小于從前。

未來政府應(yīng)該通過增加土地供給和信貸供給來促進(jìn)房地產(chǎn)供給，同時(shí)通過房產(chǎn)稅控制投資需求來調(diào)控房地產(chǎn)，而非用控制房產(chǎn)的供給和限購來達(dá)到目的。

媒體：房地產(chǎn)與金融的關(guān)系日益密切，在這種趨勢(shì)下，企業(yè)應(yīng)如何適應(yīng)并尋求突破點(diǎn)？在您看來，未來房地產(chǎn)金融改革的方向是什么？

沈建光：中國房地產(chǎn)金融的發(fā)展前景也十分廣闊，比如房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)、按揭貸款證券化、私募房地產(chǎn)開發(fā)基金等。美國這方面發(fā)展比較早，也相對(duì)成熟，可以有很多金融產(chǎn)品借鑒，當(dāng)然也要注意相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的防范。

媒體：本屆博鰲房地產(chǎn)論壇主題為“改革時(shí)代的地產(chǎn)新力量”，在推進(jìn)改革的過程中，您覺得中國房地產(chǎn)的“新力量”會(huì)體現(xiàn)在哪些方面？

沈建光：房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展與中國經(jīng)濟(jì)增長與結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型密切相關(guān)，尤其在制造業(yè)產(chǎn)能過剩嚴(yán)重的情況下，是經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長的重要支柱。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展要結(jié)合經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的三個(gè)方面，即外需轉(zhuǎn)向內(nèi)需、投資轉(zhuǎn)向消費(fèi)、制造業(yè)轉(zhuǎn)向服務(wù)業(yè)，在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中成為新的增長點(diǎn)，同時(shí)促進(jìn)這三大轉(zhuǎn)型，成為“改革時(shí)代的地產(chǎn)新力量”。

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